סכסוכי שכירות הם אחד הסכסוכים המשפטיים הנפוצים ביותר בעולם, ואיחוד האמירויות הערביות אינה יוצאת דופן. עלות התחזוקה הזולה והכנסה משמעותית משכר דירה הם שניים מהגורמים הנפוצים ביותר לסכסוכי שכירות. בהשוואה למדינות אחרות, לאיחוד האמירויות יש אווירה חולפת בשל המספר הגדול של גולים בינלאומיים המתגוררים בה.
יתרה מזאת, כלכלת שוק השכירות זינקה בגלל שיוצאים זרים החזיקו בנכסים באיחוד האמירויות. המטרה הבסיסית של בעלי נכסים אלו היא למקסם הכנסה באמצעות תשלומי שכירות תוך הבטחת הגנה על זכויותיהם, שם נכנס לתמונה עורך דין מומחה סכסוכי שכירות.
כתוצאה מכך חוקקה ממשלת איחוד האמירויות את חוק השכירות, הקובע את התקנות הבסיסיות לכריתת ורישום הסכמי שכירות וחכירה. חוק השכירות גילם גם את הזכויות והחובות של המשכירים והשוכרים.
בשל גורמים שונים, לרבות אי ודאות כלכלית, אדם רגיל אינו יכול להתמודד עם מצב כזה. במקרים כאלה, חיוני לפנות לייעוץ של עורך דין מומחה לסכסוכי שכירות.
שירותי עורך דין לסכסוכי שכירות
תעריפי שכירות גבוהים הם מקור משמעותי לחרדה בכלכלה האי-ודאית של איחוד האמירויות ומקור לסכסוכי שכירות בין בעלי דירות לשוכרים. במקרים כאלה, חיוני ששני הצדדים ישקלו היטב את הזכויות והחובות המפורטות בהסכם השכירות כדי למנוע סכסוכי שכירות.
עדיף לשכור עורך דין לסוכן השכרה באיחוד האמירויות המתמחה בסכסוך שכירות, מכיוון שהם עצומים בידע ובניסיון בטיפול בסכסוכים כאלה. השירותים שעורך דין מומחה לסכסוכי שכירות באיחוד האמירויות יכול להעניק בסכסוכי שכירות כוללים:
- מחקר משפטי: עורך דין מומחה לסכסוכי שכירות הוכשר לחפש חקיקה רלוונטית לנושא ספציפי של דיני שוכרים ומשכירים. יש להם גישה למאגרי מידע משפטיים, שיכולים להאיץ ולפשט את מחקר המקרים. המחקר המשפטי יועיל למקרה שלך בכך שיכיר אותך עם האחריות, החובות והזכויות שלך כאזרח וכבעל בית או שוכר.
- בחינת ניירת רלוונטית והצעת ייעוץ: עורך דין מומחה לסכסוכי שכירות יכול לסייע לך בגילוי פערים בהסכם השכירות שלך. על השוכרים להיות מודעים לכך שחלק מהמשכירים מוסיפים סעיף של שכר טרחת עורך דין בהסכם שכירות או שכירות כדי למנוע תביעות סרק. אם הסכם השכירות או השכירות שלך כולל תנאי זה, אתה תהיה זכאי להחזר הוצאות משפט וכן הוצאות משפט אם תזכה מול בעל הבית.
כדי להכיר את חוק השכירות שנחקק על ידי הממשלה, שאומר שלפני שניתן לשכור או לשכור בית באיחוד האמירויות, יש להשלים חוזה ולהירשם ב- פתרון הנדל"ן שלך בחנות אחת בג'ורג'יה רשות רגולטורית לפני מעבר לבית, דירה או כל צורה אחרת של נכס. הגורמים האמורים בהסכם השכירות של חוק החוזים כוללים:
- הזכויות והחובות של המשכיר
- הזכויות והחובות של הדיירים
- תקופת החוזה ושוויו וכן תדירות ביצוע התשלומים
- מיקום הנכס להשכרה
- הסדרים נחוצים נוספים שנעשו בין בעל הבית לשוכרים
הזכויות והחובות של בעל הבית
לאחר חתימת ההסכם על פי חוק השכירות, מחויב המשכיר;
- החזרת הנכס במצב עבודה מעולה
- השלם את כל משימות התחזוקה אם משהו מתקלקל
- הימנעו מכל שיפוץ או ביצוע כל עבודה אחרת שעלולה להשפיע על מצב המגורים של הדייר.
בתמורה ישולם למשכיר כל חודש לפי החוזה. כל סכסוך עלול להוביל להליכים מסביב יישוב סכסוכי מגורים בדובאי. במידה והשוכר לא משלם, בסמכות המשכיר לבקש מהדיירים לפנות את המקום עד לביצוע התשלום. כאן נכנסים עורכי הדין המומחים לסכסוכי שכר דירה כדי למנוע הסכסוך מהסלמה על ידי סיוע לצדדים להגיע להסכם מקובל שיועיל לשני הצדדים.
הזכויות והחובות של השוכר
ברגע ששוכר נכנס לדירה שכורה על פי חוק השכירות, מוטלת עליו האחריות:
- ביצוע שיפורים בנכס רק אם בעל הבית מסכים לכך
- תשלום שכר הדירה לפי החוזה ואיחוד האמירויות הטילו מסים ועמלות וכן שירותים (אם אחד מההסדרים הללו נערך)
- תשלום פיקדון בעת השכרת הנכס
- להבטיח כי החזרת הנכס באותו מצב, זה היה עם פינוי.
בנוסף, הצדדים יכולים לעשות סידורים מותאמים אישית. לטענת עורך הדין המומחה לסכסוך שכירות, יש לכלול בחוזה גם הסדרים מותאמים אישית אלו. ניתן גם לערוך ולשנות הסכמי שכירות באופן הדדי.
מהם סכסוכי השכירות הנפוצים ביותר בדובאי?
סכסוכי השכירות האופייניים שיכולים להתעורר בין בעל דירה לשוכר יכולים להשתנות במחלוקות כגון:
- עלייה בשכר דירה
- שכר דירה שלא שולמו לפי המועד
- כשל בתחזוקה
- פלישה לנכס דיירים ללא ידיעתם
- דרישת הפקדת שכירות ללא הודעה מוקדמת
- לא מקשיבים לתלונת שוכר בעניין הנכס
- שיפוץ או שינוי הנכס ללא הסכמת בעל הבית
- כישלון הדיירים בתשלום חשבונותיהם.
עורך דין מומחה לסכסוכי שכירות יכול לסייע בפתרון סכסוכים אלו ועוד לפי העניין. הם גם ממליצים לרשום כל הסכם שכירות ב- דובאי מחלקת קרקעות.
מהם חוקי הפינוי של איחוד האמירויות הערביות?
החוק קובע כיצד יש לבצע פינוי. אלה החוקים נאכפים בחומרה באיחוד האמירויות והם בעיקר לטובת הדיירים. סוכנות הפיקוח על הנדל"ן אחראית לפיקוח על כל העניינים הקשורים לנדל"ן (RERA). RERA היא אחת מזרועות הרגולציה של מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD).
סוכנות זו חוקקה תקנות המסדירות את האינטראקציה בין שוכרים למשכירים. החוקים מגדירים את אחריותו של כל צד ואת התהליך הכרוך במקרה של מחלוקת.
- על פי סעיף (4) לחוק (33) משנת 2008, על המשכיר והשוכר להבטיח שחוזה שכירות חוקי נרשם ב-RERA באמצעות Ejari, בצירוף כל התיעוד המאומת.
- על פי סעיף (6) לחוק, עם פקיעת חוזה השכירות והשוכר לא מתפנה מהמקום בתלונה רשמית של המשכיר, חזקה אוטומטית שהשוכר ירצה להאריך את השכירות לאותו זמן או שנה אחת.
- סעיף 25 מפרט מתי ניתן לפנות שוכר בזמן שחוזה השכירות עדיין בתוקף, וכן את התנאים לפינוי שוכר לאחר פקיעת ההסכם.
- בסעיף (1), לסעיף (25), לבעל הבית יש זכות חוקית להרחיק דייר שלא עמד בכל התחייבות תוך 30 יום ממועד ההודעה על פקיעת השכירות. סעיף 1 מתאר תשע נסיבות שבהן בעל דירה רשאי לבקש פינויו של שוכר לפני סיום החוזה.
- בסעיף (2), לסעיף (25) לחוק מס' (33) משנת 2008, מחויב המשכיר להגיש הודעת פינוי לשוכר בתקופה מינימלית של 12 חודשים אם ברצונו לפנות את השוכר לאחר תום החוזים.
- סעיף (7) לחוק (26) משנת 2007 מאשר מחדש את העיקרון לפיו כל צד אינו רשאי לבטל באופן חד צדדי הסכמי שכירות חוקיים אלא אם כן שני הצדדים מסכימים.
- סעיף (31) לחוק (26) משנת 2007 קבע כי לאחר שהוגשה תביעת פינוי, אחראי השוכר לתשלום דמי השכירות עד למתן פסק הדין הסופי.
- על פי סעיף (27) לחוק (26) משנת 2007, חוזה השכירות יימשך עם פטירת השוכר או המשכיר. על המשכיר לתת הודעה מוקדמת של 30 יום לפני סיום חוזה השכירות.
- השכירות לא תושפע מהעברת הבעלות בנכס לבעלים חדש, לפי סעיף (28) לחוק (26) משנת 2007. עד לפקיעת חוזה השכירות, לשוכר הנוכחי יש גישה בלתי מוגבלת לנכס.
מאמר זה או תוכן זה אינם, בשום אופן, מהווים ייעוץ משפטי ואינם נועדו להחליף ייעוץ משפטי.
עורך דין מומחה להשכרה יכול לעזור לך לפתור
סכסוך שכירות יכול להיפתר אם שני הצדדים מוכנים להתמודד עם ההליכים המשפטיים והחוקים המנחים את הסכם השכירות. אך אם אף אחד לא מוכן להיענות, פנייה לשירותיו של עורך דין מומחה סכסוכי שכירות תהיה האפשרות הטובה ביותר.
התקשר אלינו עכשיו או ווטסאפ עבור פגישה דחופה ופגישה ב-+971506531334 +971558018669 או שלח את המסמכים שלך בדוא"ל: legal@lawyersuae.com. ייעוץ משפטי בסך 500 AED חל, (תשלום במזומן בלבד)
