רשימת בדיקה משפטית לרכישת נדל"ן בדובאי

מדריך לנוף שוק הנכסים של דובאי

דובאי, עם גורדי השחקים הנוצצים והנופים המדהימים שלה, מציעה שוק נדל"ן מפתה. דובאי מנצנץ כמו תכשיט במדבר, המציע הזדמנויות פז למשקיעים המחפשים עסקאות נדל"ן משתלמות. כאחד משווקי הנכסים הגלובליים החמים ביותר, דובאי מפתה קונים עם חוקי בעלות ליברליים, ביקוש חזק לדיור וסיכויים נוצצים.

אם אתה שוקל להשקיע בנכס בעיר התוססת הזו, הבנת סוגי הנכסים השונים היא חיונית. דובאי מתהדרת בנוף נכסים מגוון, הכולל נכסי רכוש וחכירה, נכסים מחוץ לתכנית ומוכנים, כמו גם נכסים למגורים ומסחר. 

מה הופך את הנדל"ן של דובאי לכל כך מושך?

הבה נבחן כמה תכונות מפתח שהופכות את דובאי ליעד עולמי להשקעות נדל"ן ברמה הגבוהה ביותר:

ערעור יעד וגידול אוכלוסייה

למעלה מ-16 מיליון תיירים ביקרו בדובאי בשנת 2022, נמשכו על ידי חופים, קמעונאות ואטרקציות תרבותיות. דובאי גם רשמה למעלה מ-30 מיליארד דולר בהשקעות זרות בשנה שעברה. אוכלוסיית איחוד האמירויות גדלה ב-3.5% בשנים 2022 ו-2023. עד 2050, דובאי מצפה לקבל בברכה 7 מיליון תושבים חדשים. זרם זה של תיירים ואזרחים חדשים מבטיח ביקוש בריא לבתים והשכרות בדובאי, אם כי זה יכול גם להוביל ל סכסוכי בנייה גורמים כמו עיכובים ובעיות איכות אם מפתחים מתקשים לעמוד בקצב הביקוש.

מיקום אסטרטגי ותשתית

דובאי מחברת מזרח ומערב דרך שדה תעופה ברמה עולמית, כבישים מהירים מודרניים ורשת נמלים נרחבת. קווי מטרו, גשרים ומערכות כבישים חדשים מרחיבים את התשתית של דובאי. נכסים כאלה מחזקים את תפקידה של דובאי כמרכז המסחרי והלוגיסטי של המזרח התיכון.

אקלים ידידותי לעסקים

דובאי מציעה למשקיעים זרים 100% בעלות על עסק ללא מס הכנסה אישי. ההכנסה או הרווח שלך הם כולם שלך. נכסים בעלי אזור מסחרי באזורים כמו דובאי מדיה סיטי ודובאי אינטרנט סיטי מספקים מערכים משתלמים עבור חברות גלובליות. מוקדים אלה מאכלסים גם אלפי אנשי מקצוע אמידים המחפשים דיור יוקרתי.

מיתוג יוקרה פרימיום

מפתחי מאסטר של דובאי אוהבים DAMAC ו-Emaar שיכללו את אמנות המגורים היוקרתיים, ומשכו קונים מובחרים עם איים פרטיים, וילות על חוף הים וסוויטות פנטהאוז פרטיות המציגות מאפיינים יוקרתיים כמו בריכות פרטיות, גנים מקורים ואביזרי זהב.

היעדר ארנונה

בניגוד לרוב המדינות, דובאי לא גובה מס רכוש שנתי. משקיעים כיס שכירות תשואות ללא מס תוך הימנעות מקיצוץ במרווחים.

בואו נחקור כיצד זרים יכולים להפיק תועלת משוק הנכסים הלוהט של דובאי.

מי יכול לקנות נדל"ן בדובאי?

עבור חוק המקרקעין מס' 7 לתשע"ו, בעלות על נכס בדובאי תלויה בלאומיות הקונה:

• תושבי איחוד האמירויות/GCC: רשאי לקנות נכס עצמאי בכל מקום בדובאי
• זרים: יכול לקנות נכס בכ-40 אזורי רכוש ייעודיים או באמצעות חוזי חכירה מתחדשים.

לאלו השוקלים נכסים להשקעה בדובאי להכנסה משכירות, חשוב להבין זכויות בעל הבית והשוכר באיחוד האמירויות כדי להבטיח יחסי שוכר-משכיר חלקים.

Freehold Vs. נכסי חכירה

דובאי מאפשרת לזרים להחזיק בנכסים עצמאיים באזורים ייעודיים, תוך מתן זכויות בעלות מלאות. עם זאת, זה נבון להבין שיקולים משפטיים כמו חוק הירושה של איחוד האמירויות הערביות עבור גולים בעת בניית בעלות. לעומת זאת, נכסים במושכר מעניקים בעלות לתקופה מסוימת, בדרך כלל 50 או 99 שנים. לשתי האפשרויות יש את היתרונות שלהן, והבחירה שלך צריכה להתאים למטרות ארוכות הטווח שלך.

מחוץ לתוכנית לעומת נכסים מוכנים

האם אתה נמשך לריגוש של רכישת נכס לפני שהוא נבנה או מעדיף משהו מוכן לאכלוס מיידי? נכסים מחוץ לתוכנית מציעים חיסכון פוטנציאלי בעלויות אך כרוך בסיכון רב יותר. נכסים מוכנים, לעומת זאת, מוכנים למעבר דירה אך עשויים להגיע במחיר גבוה. ההחלטה שלך תלויה בסובלנות הסיכון ובציר הזמן שלך.

מגורים לעומת נכסים מסחריים

נכסי מגורים פונים לבעלי בתים ולדיירים, בעוד שנכסים מסחריים מיועדים לעסקים. הבנת הניואנסים בין הקטגוריות הללו תעזור לך לצמצם את האפשרויות שלך.

אנו נתמקד בעיקר בבעלות עצמית, מכיוון שהיא מציעה זכויות קניין מלאות ושליטה למשקיעים.

שלבים לרכישת נכס בדובאי

עקוב אחר מפת הדרכים הכללית הזו בעת רכישת נכס בדובאי כזר:

1. מצא את הנכס הנכון

• הגדר העדפות כמו גודל, חדרי שינה, שירותים, שכונה.
• הגדר את טווח מחירי היעד שלך
• מחקר תעריפי שוק עבור סוגי נכסים רצויים באזורים ספציפיים

אתה יכול לעיין ברישומי נכסים בפורטלים כמו PropertyFinder, Bayut או לגייס סוכן נדל"ן מקומי שיעזור להציע אפשרויות.

אפס 2-3 נכסים פוטנציאליים לאחר צפייה ברישומים וקלט מהסוכן שלך.

2. שלח את ההצעה שלך

• ניהול משא ומתן על תנאי הרכישה ישירות מול המוכר/המפתח
  • הצע 10-20% מתחת למחיר המבוקש עבור חדר התנועות
• פרט את כל תנאי הרכישה במכתב ההצעה שלך
  • מבנה רכישה (מזומן/משכנתא)
  • מחיר ולוח תשלומים
  • תאריך החזקה, סעיפי תנאי הנכס
• הפוך את הצעת הרכישה למחייבת באמצעות הפקדה רצינית של 10% מראש

שכור עורך דין רכוש מקומי כדי לנסח/להגיש את הצעתך. הם יסיימו את הסכם המכר ברגע (אם) המוכר יקבל.

אם היזם לא ימסור את הנכס בהתאם ללוח הזמנים או המפרט המוסכם, הדבר יהווה א יזם הפרת חוזה לפתוח אותם בפנייה משפטית.

3. חתמו על הסכם המכירה

חוזה זה מתאר את עסקת הנכס בפירוט משפטי זעיר. חלקי מפתח מכסים:

• זהויות של קונה ומוכר
• פרטי הנכס המלאים - מיקום, גודל, מפרטי פריסה
• מבנה רכישה – מחיר, תוכנית תשלום, שיטת מימון
• תאריך החזקה ותהליך העברה
• סעיפי מגירה – תנאי סיום, הפרות, מחלוקות

בדוק היטב את כל הפרטים לפני החתימה (מזכר הבנות) MOU

4. חשבון נאמנות וקרנות הפקדה על ידי המפתחים 

• חשבונות נאמנות מחזיקים בבטחה כספים של הקונה במהלך תהליך המכירה
• הפקד את כל הסכום עבור עסקאות במזומן
• הפקדת מקדמה על משכנתא + עמלות עבור עסקאות ממומנות
• כל מפתחי דובאי מציעים שירותי נאמנות דרך בנקים מהימנים

5. השג אישורים והעברת בעלות

הסוכן או עורך הדין שלך:

• השג אישור ללא התנגדות (NOC) מהמפתח
• סילוק חשבונות חשמל
• שטר העברת בעלות על קובץ עם מחלקת הקרקעות של דובאי
• דמי רישום בהעברה בתשלום (4% משווי הנכס)
• רישום מכירה ברשויות הרגולטוריות
• השג שטר בעלות חדש על שמך

והרי! כעת בבעלותך נכס באחד מהשווקים הידידותיים ביותר למשקיעים בעולם.

בדיקת נאותות ואימות חיוניים

לפני סיום כל עסקת נכס, בדיקת נאותות יסודית חיונית כדי למנוע מחלוקות משפטיות פוטנציאליות.

חשיבות אימות שטר בעלות

אימות בעלות על נכס באמצעות שטרות בעלות אינו ניתן למשא ומתן. ודא שהסטטוס המשפטי של הנכס ברור לפני שתמשיך.

דרישות ללא אישור התנגדות (NOC).

NOCs עשויים להידרש עבור עסקאות רכוש הכוללות לאומים או מצבים מסוימים. חשוב להבין מתי ואיך להשיג אותם.

תעודת השלמת בניין (BCC) ונהלי מסירה

בעת רכישת נכסים מחוץ לתוכנית, הכרת תהליך ההנפקה והמסירה של BCC מבטיחה מעבר חלק ממפתח לבעלים.

בדיקת התחייבויות ושעבודים

התחייבויות או שעבודים בלתי צפויים עלולים לסבך עסקאות רכוש. בדיקה מקיפה היא חיונית.

שיטות עבודה מומלצות לבדיקת נאותות למניעת מחלוקות משפטיות

יישום שיטות עבודה מומלצות בבדיקת נאותות הוא המגן שלך מפני מחלוקות משפטיות פוטנציאליות בעתיד.

עלויות: קניית נדל"ן בדובאי

קחו את ההוצאות הללו לתקציב רכישת הנכס שלכם כקונה זר:

מקדמה

• ישנו תשלום מזומן של 10% ממחיר המכירה עבור נכסים מוכנים, ותשלום של 5-25% מזומן מתוך מחיר המכירה עבור נכסים מחוץ לתוכנית בהתאם ליזם.
• 25-30% עבור עסקאות ממושכנות

עמלות העברת קרקע בדובאי: 4% מערך הנכס ודמי רישום ושירות

סוכן נדל"ן: 2%+ ממחיר הרכישה

העברת בעלות משפטית: 1%+ מערך הנכס

עיבוד משכנתא: 1%+ סכום הלוואה

רישום נכסים במחלקת הקרקעות (Oqood): 2%+ מערך הנכס

זכרו, שלא כמו רוב המדינות, דובאי לא גובה מס רכוש שנתי חוזר. הכנסות משכירות קבועות זורמות לכיסים שלך ללא מס.

כיצד לממן נכס בדובאי

עם התוכנית הפיננסית הנכונה, כמעט כל קונה יכול לממן רכישות של נכס בדובאי. בואו נבחן אפשרויות מימון פופולריות.

1. תשלום במזומן

• הימנע מריבית ועמלות הלוואה
• תהליך רכישה מהיר יותר
• מקסימום תשואות שכירות ושליטה בבעלות

חסרון: דורש עתודות הון נזילות גדולות

2. מימון משכנתאות

אם לא ניתן לקנות במזומן, משכנתאות בנקאיות מציעות מימון של 60-80% למשקיעי נכסים מוסמכים בדובאי.

• אישור מראש מוודא את זכאות ההלוואה
• מסמכים נדרשים בודקים את הכספים, ניקוד האשראי, יציבות ההכנסה
• שיעורי הריבית נעים בין 3-5% עבור לווים בעלי מוניטין
• משכנתאות לטווח ארוך (15-25 שנים) שומרות על תשלומים נמוכים

משכנתאות לרוב מתאימות לעובדים שכירים עם משכורת קבועה.

חסרונות משכנתא

• תהליך הגשת בקשה ארוך
• מכשולים לאישור הכנסה ואשראי
• עלויות חודשיות גבוהות יותר מאשר קניות במזומן
• קנסות פירעון מוקדם

משקיעים עצמאיים עשויים להצטרך לספק תיעוד נוסף או לבחור במימון חלופי באמצעות מלווים פרטיים.

3. מימון מפתחים

מפתחים מובילים אוהבים DAMAC, AZIZ או SOBHA מציעים תוכניות מימון מותאמות אישית כולל:

• תוכניות תשלום מורחבות של 0%.
• הנחות לרכישה במזומן
• כרטיסי אשראי משותפים עם תגמולים אטרקטיביים
• הטבות הפניה ונאמנות

תמריצים כאלה מספקים גמישות בקנייה ישירות ממפתחי נכסים נבחרים.

הדרכה מומחית לנדל"ן בדובאי

אני מקווה שעכשיו אתה מבין את הפוטנציאל המתגמל של השקעות נדל"ן בדובאי. בעוד שתהליך הקנייה דורש פעולות פורמליות שונות, אנו מסייעים למשקיעים זרים

במהלך חיפוש הנכס שלך, סוכנים מנוסים מסייעים ב:

• ייעוץ ראשוני בשוק
• מידע מקומי והנחיית מחירים באזור
• צפיות והערכות עבור אפשרויות ברשימת הקצרים
• תמיכה במשא ומתן על תנאי רכישה מרכזיים

לאורך תהליך הקנייה, יועצים ייעודיים עוזרים:

• עיין בתנאים והסבר עמלות/דרישות
• חבר לקוחות עם עורכי דין ויועצים בעלי מוניטין
• הקל על צפיות ועזור לסיים את הנכסים האידיאליים
• הגשה ומעקב אחר הצעות/יישומים לרכישה
• קשר בין לקוחות, מוכרים וגופים ממשלתיים
• ודא שהעברת הבעלות הושלמה כהלכה

הנחיה חלקה זו מבטלת כאבי ראש ומבטיחה ששאיפות הנכס שלך בדובאי יתנהלו בצורה חלקה מההתחלה ועד הסוף.

תן לחלום הדובאי שלך לפרוח

כעת אתה מחזיק את המפתחות לפתיחת הנעילה הרווחית שלך דובאי מִקְלָט. על ידי שימוש בעצות הקנייה של מדריך זה יחד עם סיוע של סוכן מומחה, סיפור ההצלחה של הנכס שלך ממתין.

בחר את המיקום האידיאלי שלך. אתר דירה מהממת עם נוף לגג או וילה פרטית על חוף הים. מממן את הרכישה במסגרת התקציב שלך. לאחר מכן צפו בתשואות מספקות זורמות מהחלק שלכם מהבהלה לזהב בדובאי בעוד נווה מדבר זה ממשיך להתרחב ולהעשיר את המשקיעים.

אל תפספס את ההזדמנות להבטיח את עתידך! פנה אלינו באופן מיידי לתיאום פגישה לדון בענייני הנדל"ן שלך (קנייה ומכירה של נכס דרכנו).

התקשרו אלינו או ווצאפים עכשיו לקביעת פגישה דחופה ב- +971506531334 +971558018669