Kiinteistöala alalla Dubain emiraatti on nähnyt valtavaa kasvua viime vuosikymmeninä, mikä tarjoaa tuottoisia sijoitusmahdollisuuksia jotka houkuttelevat ostajia ympäri maailmaa. Teollisuuden kasvaessa edelleen nopeasti, Dubai, RAK ja Abu Dhabi hallitus on toteuttanut erilaisia lakeja ja säädöksiä tukeakseen alan kehitystä samalla kun suojellaan sijoittajien ja loppukäyttäjien oikeuksia.
Keskeinen suhde missä tahansa kiinteistökaupassa on sopimus kiinteistön rakentavan rakennuttajan ja kiinteistön ostavan yksityishenkilön tai yhteisön välillä. Erimielisyyksiä voi kuitenkin syntyä, jos toinen osapuoli rikkoo sopimusehtoja. Yhdistyneiden arabiemiirikuntien tai Dubain kiinteistöekosysteemin kehittäjien sopimusrikkomusten seurausten ymmärtäminen on ratkaisevan tärkeää oikeussuojakeinoja ja ratkaisuja etsiville ostajille.
Dubain kiinteistömaisema
Dubaissa on ultramoderni maisema, jonka määrittelevät kimaltelevat pilvenpiirtäjät, ihmisen rakentamat saaret ja rönsyilevät asuinalueet. Emiraatin kiinteistömarkkinoiden arvoksi arvioitiin noin 90 miljardia dollaria vuonna 2021, mikä korostaa kiinteistöjen laajuutta ja näkyvyyttä alueella.
Valtavia ulkomaisia investointeja on tullut viime vuosikymmenen aikana suunnitelmien vastaisiin hotelli-, asuntojen-, huviloiden ja liiketilojen ostoihin. Houkuttelevat maksusuunnitelmat, viisumikannustimet (kuten Golden Visa) ja elämäntyyliedut houkutella kansainvälisiä sijoittajia Dubain kiinteistöalalle. Tulevat Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Dubai Harbour jne. ja yleinen optimismi Yhdistyneiden arabiemiirikuntien pandemian jälkeiseen elpymiseen, kiinteistöala on valmis uuteen. kasvuvaihe.
Dubain hallitus on ottanut käyttöön erilaisia poliittisia aloitteita ja sääntelypuitteita, joiden tarkoituksena on seurata nopeasti kehittyvää alaa samalla kun kunnioitetaan kuluttajien oikeuksien ja lainmukaisuuden periaatteita. Kuitenkin korkea kehitysnopeus tekee ostajille ja myyjille erittäin tärkeäksi ymmärtää kiinteistöihin liittyvät riita-asiat ja sopimusrikkomukset asianosaisten taholta, ja rakennusvaatimusten ehkäisy ja ratkaiseminen.
Kehittäjien ja ostajien välinen oikeudellinen suhde
Ostajan ja kehittäjän välinen sopimuskauppasopimus muodostaa keskeisen oikeussuhteen kaikissa Dubain kiinteistöhankinnoissa tai suunnitelman ulkopuolisissa sijoituksissa. Yksityiskohtaisten sopimusten laatiminen oikeuksista ja velvollisuuksista auttaa lieventää sopimuskiistoja ruodussa. Arabiemiirikuntien omaisuuslaki, erityisesti keskeiset säädökset, kuten laki nro 8 vuonna 2007 ja laki nro 13 vuonna 2008, säätelevät kiinteistöjen myyntiä molempien osapuolten välillä.
Kehittäjän velvollisuudet
Dubain kiinteistölainsäädännön mukaan lisensoiduilla kehittäjillä on useita keskeisiä vastuita:
- Kiinteistöjen rakentaminen määrättyjen suunnitelmien ja lupien mukaan
- Omistusoikeuden siirtäminen ostajalle yhteisesti sovitun sopimuksen mukaisesti
- Ostajille korvaus, jos projekti viivästyy tai epäonnistuu
Samaan aikaan suunnitelman ulkopuoliset ostajat suostuvat suorittamaan maksuja erissä, jotka on sidottu hankkeen rakentamisen virstanpylväisiin, ja ottavat virallisesti omistuksen vasta valmistumisen jälkeen. Tämä tapahtumasarja riippuu suuresti siitä, että molemmat osapuolet noudattavat sopimussitoumuksiaan.
Ostajan oikeudet
Yhdessä Dubain kuluttajansuojaaloitteiden kanssa kiinteistösäännökset takaavat myös tiettyjä oikeuksia kiinteistön ostajille:
- Selvitä ostetun omaisuuden laillinen omistajuus maksujen suorittamisen jälkeen
- Ajantasainen valmistuminen ja omaisuuden luovutus sovitun aikataulun mukaisesti
- Hyvitykset ja korvaukset, jos kehittäjä rikkoo sopimusta
Näiden kodifioitujen oikeuksien ymmärtäminen on tärkeää ostajille, jotka arvioivat sopimusrikkomuksia koskevia oikeustoimia.
Dubain kehittäjien tärkeimmät sopimusrikkomukset
Tiukista kehityslaeista huolimatta useat skenaariot voivat olla ostaja-kehittäjäsopimusten rikkomuksia Dubain kiinteistöekosysteemissä:
Projektin peruuttaminen tai keskeytykset
Rakentamisen viivästykset tai viranomaisten tekemä hankkeen suora peruuttaminen voivat vaikuttaa ostajiin vakavasti. Näissä tilanteissa vuoden 11 lain nro 13 pykälässä 2008 nimenomaisesti velvoitetaan kehittäjät korvaamaan ostajien maksut kokonaisuudessaan. Tämä lauseke suojaa sijoittajien oikeuksia, jos edistyminen estyy.
Valmiiden yksiköiden myöhäinen luovutus
Sopimusrikkomuksia ovat myös rakentamisen loppuunsaattamisen määräajat ja hallinnan luovuttaminen kärsimättömille ostajille. Vaikka tapaukseen ei liittyisikään hankkeen täydellistä peruuttamista, Dubain omaisuuslaki oikeuttaa ostajat perimään tappiot ja vahingot vastuulliselta kehittäjältä.
Kiinteistöoikeuksien myynti kolmansille osapuolille
Koska kehittäjien on muodollisesti luovutettava omistusoikeus ostajille, jotka suorittavat sopimusmaksuja, näiden oikeuksien myyminen uusille tahoille ilman suostumusta rikkoo alkuperäistä ostosopimusta. Nämä kiistat voivat syntyä, jos alkuperäiset sijoittajat lopettavat maksun, mutta kehittäjät aloittavat virheellisesti irtisanomisen, mikä johtaa sovittelun omaisuusratkaisu.
Pohjimmiltaan sopimusrikkomukset liittyvät siihen, että kehittäjät eivät pidä kiinni keskeisiä kiinteistökaupan perustana olevia lupauksia, olipa kyseessä oikea-aikainen rakentaminen, muodollinen omistusoikeuden siirto tai taatut palautukset, kun se on perusteltua. Ymmärtämällä, missä rikkomukset tapahtuvat, ostajat voivat hakea asianmukaista hyvitystä Yhdistyneiden arabiemiirikuntien ja Dubain kiinteistölainsäädännön mukaisesti.
Ostajan oikeuskeinot kehityssopimusten rikkomiseen
Kun kehittäjät rikkovat ostosopimuksia, Dubain ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien omaisuuslainsäädäntö antaa ostajille valmiudet ryhtyä tiettyihin korjaaviin toimiin vahingonkorvauksen, korvauksen tai rikotun sopimuksen ratkaisemiseksi.
Koska kehittäjät rikkovat sopimusrikkomuksia Dubain kiinteistömarkkinoilla, ennakoivat toimet on ensiarvoisen tärkeää turvataksesi sijoituksesi ja suojellaksesi etujasi. Tässä viimeisessä osiossa annamme käytännön ohjeita siitä, mitä ostajat voivat tehdä, kun he kohtaavat sopimusrikkomuksen hämmentävän todellisuuden.
Due Diligence ennen allekirjoittamista
Ennen kuin laitat kynää paperille kiinteistösopimuksesta Dubaissa, perusteellinen due diligence on ratkaisevan tärkeää. Tässä on mitä sinun tulee pitää mielessä:
- Tutkimuskehittäjät: Tutki kehittäjän mainetta ja kokemusta. Etsi arvosteluja, arvioita ja palautetta aiemmilta ostajilta.
- Kiinteistön tarkastus: Tarkista omaisuus fyysisesti ja varmista, että se vastaa odotuksiasi ja sopimuksessa esitettyjä ehtoja.
- Ota yhteyttä lakiasiantuntijoihin: Pyydä neuvoja lakiasiantuntijoilta, jotka ovat erikoistuneet Dubain kiinteistölakeihin. He voivat auttaa sinua ymmärtämään sopimuksen ehdot ja vaikutukset.
Sopimustakaukset
Kun laaditaan tai tarkistetaan kiinteistösopimusta Dubaissa, tiettyjen suojatoimien sisällyttäminen voi tarjota suojan mahdollisia rikkomuksia vastaan:
- Selkeät ehdot: Varmista, että sopimuksessa esitetään selkeästi kaikki ehdot, mukaan lukien maksuaikataulut, valmistumisaikataulut ja rikkomisesta johtuvat seuraamukset.
- Rangaistuslausekkeet: Sisällytä sakkolausekkeet viivästyksistä tai poikkeamista sovituista laatu- ja suunnittelustandardeista.
- Escrow-tilit: Harkitse sulkutiltien käyttöä maksuihin, mikä voi tarjota tietyn tason taloudellista turvaa.
Oikeudellinen keino
Sopimusrikkomustapauksessa on tärkeää ymmärtää lailliset vaihtoehtosi ja miten menetellä:
- Ota yhteyttä asianajajaan: Käytä kokeneen asianajajan palveluja, joka on erikoistunut kiinteistöihin liittyviin riitoihin. He voivat arvioida tapauksesi ja neuvoa sinua parhaan toimintatavan.
- Neuvottelu: Yritä ratkaista ongelma neuvottelujen tai sovittelun avulla ennen kuin ryhdyt oikeustoimiin.
- Nosta oikeusjuttu: Nosta tarvittaessa oikeuteen oikeussuojakeinoja, kuten irtisanominen, tietty suoritus tai korvaus.
Pyydä ammattiapua
Älä koskaan aliarvioi ammattiavun pyytämisen arvoa, etenkään monimutkaisissa oikeudellisissa asioissa, kuten sopimusrikkomuksissa:
- Oikeudelliset asiantuntijat: Luota sellaisten lakimiesten asiantuntemukseen, jotka ymmärtävät Dubain kiinteistölainsäädäntöä ja voivat opastaa sinua prosessin läpi.
- Kiinteistönvälittäjät: Harkitse konsultointia kiinteistökonsulttien kanssa, jotka voivat antaa näkemyksiä markkinoista ja auttaa sinua tekemään tietoisia päätöksiä.
Sopimuksen purkamisen tai oikeudenkäynnin aloittaminen
Jos sopimusrikkomus jatkuu ilman kompromisseja, ostajilla on oikeus käyttää tehokkaampia laillisia vaihtoehtoja:
Sopimusrikkomusilmoitusten lähettäminen
Ennen oikeudenkäyntiä ostajien asianajajat ilmoittavat muodollisesti sääntöjenvastaiselle kehittäjälle heidän sopimusrikkomuksistaan ja pyytävät tiettyjä korjaustoimenpiteitä tai alkuperäisen sopimuksen noudattamista tietyn ajan kuluessa. Nämä ilmoitukset kuitenkin pikemminkin edeltävät kuin estävät oikeudenkäyntimenettelyn.
Oikeusjuttu kehittäjiä vastaan Dubain tai Arabiemiirikuntien tuomioistuimissa
Jos tuomioistuimen ulkopuolinen ratkaisu epäonnistuu, ostajat voivat aloittaa muodollisen oikeudenkäynnin saadakseen taloudellista korvausta tai sopimuksen irtisanomista. Yleisiä oikeussuojakeinoja, joita vaaditaan oikeudenkäynneillä, ovat:
- Vahingonkorvaus, joka kattaa mitattavissa olevat tappiot
- Kulujen, kuten oikeudenkäyntikulujen tai maksamatta jääneiden maksujen, korvaus
- Takaisin perittyjen summien korkoa ei palauteta viipymättä
- Alkuperäisen sopimuksen mitätöiminen korjaamattomien rikkomusten vuoksi
Sääntelyelinten rooli kiinteistöasioissa
Kiinteistöoikeudenkäynneissä arvovaltaiset elimet pitävät RERA tukevat usein oikeudellista vastuuta. Esimerkiksi peruttujen kehityshankkeiden sijoittajat voivat periä kaikki rahat takaisin Dubain omaisuuslain mukaisesti kodifioidun riitakomitean kautta.
Lisäksi nämä virastot voivat itse asettaa syytteeseen sääntöjenvastaisia kehittäjiä seuraamuksilla, mustilla listoilla tai muilla kurinpidollisilla toimilla yksittäisten kantajien nostamien siviilioikeudellisten kanteiden lisäksi. Sääntelyn valvonnan vuoksi myyjien on vältettävä kodifioitujen velvollisuuksien rikkomuksia.
Miksi sopimusrikkomusten ymmärtäminen on tärkeää
Nopeasti kehittyvillä kiinteistömarkkinoilla, kuten Dubaissa, lainsäädäntö kypsyy edelleen, jotta se vastaa ostajien, myyjien ja tuotteiden kehittyneisyyttä. Päivitetyt omaisuuslainsäädäntö paljastaa oikeudenmukaisuuden ja avoimuuden korostamisen, mikä näkyy parannetun kuluttajansuojan ja raportointivaatimusten ansiosta.
Alan edetessä sekä sijoittajien että kehittäjien on sopeuduttava opettelemalla sopimusoikeudet ja -velvollisuudet. Ostajille yleisten rikkomusten ymmärtäminen mahdollistaa riskien asianmukaisen arvioinnin uusia projekteja arvioitaessa samalla kun etsitään sopivia korjaustoimenpiteitä siltä varalta, että ongelmat lopulta toteutuvat tiellä.
Olipa kyseessä tuomioistuimen ulkopuolinen tai muodollinen päätös Dubain tuomioistuimet Tuomio, ostajien tulee hankkia asiantuntevaa oikeudellista neuvontaa, kun he kohtaavat epäiltyjä allekirjoitetun ostosopimuksen rikkomuksia. Koska suuria kehitysyrityksiä koskevat oikeudenkäynnit monimutkaisista sopimusrikkomuksista eroavat rajusti rutiininomaisista siviilioikeudellisista kanteista, kumppanuus paikallisten kiinteistölakien ja sääntelyn vivahteiden tuntevien asiantuntijoiden kanssa tarjoaa kriittistä tukea.
Nykyaikaisella Dubain kiinteistöarenalla, jota määrittelevät monen miljoonan dollarin hankkeet, ulkomaiset sijoittajat ja monimutkaiset monikäyttöiset yhteisöt, ostajilla ei ole varaa jättää sopimusrikkomuksia valvomatta. Kehittäjän velvollisuuksia ja ostajien oikeuksia koskevien lakimääräysten ymmärtäminen mahdollistaa valppauden ja nopean toiminnan. Omistusoikeuksia tukevan laajan sääntelyn ansiosta ostajat voivat hakea lunastamiseen useita kanavia havaittuaan olennaisia loukkauksia.
Usein kysytyt kysymykset kehittäjien sopimusrikkomuksista kiinteistötapauksissa
1. Mikä on artikkelissa mainittu yleiskatsaus Dubain kiinteistöalasta?
- Dubain kiinteistöalalle on ominaista tuottoiset investointimahdollisuudet, jotka houkuttelevat ostajia. Lisäksi Dubain lainsäätäjät ovat innokkaita kehittämään lakeja tukemaan tämän alan kasvua.
2. Mitkä lait säätelevät kehittäjien ja ostajien välistä sopimussuhdetta Dubain kiinteistöalalla?
- Dubain kiinteistöalan kehittäjien ja ostajien välistä sopimussuhdetta säätelevät lait, kuten laki nro 8 2007 ja laki nro 13 2008. Nämä lait määrittelevät kiinteistökauppojen oikeudelliset puitteet.
3. Mitkä ovat Dubain kiinteistöalan kehittäjien velvollisuudet?
- Rakennuttajat ovat velvollisia rakentamaan kiinteistöjä omistetulle tai hyväksytylle maalle ja luovuttamaan omistuksen ostajille kauppasopimuksen ehtojen mukaisesti.
4. Mitkä ovat suunnitelman ulkopuolisen myynnin seuraukset Dubain kiinteistömarkkinoilla?
- Suunnitelman ulkopuolinen myynti Dubaissa antaa ostajille mahdollisuuden ostaa kiinteistöjä erissä ja tarjota rahoitusta kehittäjille ostajamaksujen kautta.
5. Mitä tapahtuu, jos RERA (Real Estate Regulatory Authority) peruuttaa kiinteistöprojektin Dubaissa?
- Jos RERA peruuttaa projektin, kehittäjät ovat lain nro 13 2008 mukaan velvollisia palauttamaan kaikki ostajan maksut. Näin varmistetaan ostajan oikeuksien suoja, jos kehitysprojekti keskeytyy odottamatta.
6. Mitä seurauksia on, jos rakennuttaja myöhästyy luovuttamasta kiinteistön hallintaa ostajalle?
- Jos rakennuttaja myöhästyy hallinnan luovuttamisesta, ostajalla on oikeus vaatia rakentajalta korvausta. Ostajat voivat myös yrittää sovintoratkaisua Dubai Land Departmentin (DLD) kautta.
7. Voiko ostaja lopettaa maksujen suorittamisen kehittäjän sopimusrikkomuksen vuoksi?
- Kyllä, ostaja voi lopettaa maksujen suorittamisen, jos rakennuttaja rikkoo sopimusta. Monissa tapauksissa tuomioistuimet puoltavat ostajan oikeutta irtisanoa sopimus, ja rakennuttajan vastakanteet hylätään, jos sopimusta on rikottu aikaisemmin.
8. Mitkä ovat käytettävissä olevat oikeussuojakeinot ja riitojenratkaisuvaihtoehdot kiinteistösopimusten rikkomiseen Dubaissa?
- Oikeussuojakeinoja ja riitojenratkaisuvaihtoehtoja ovat muun muassa Dubain osavaltion osavaltion (DLD) tarjoaman sovintoratkaisun etsiminen, oikeudenkäynti lähettämällä oikeudellinen huomautus ja kanteen nostaminen sekä sääntelyviranomaisten, kuten RERA:n ja sijoittajakomiteoiden osallistuminen ennakkoluuloisten ostajien suojelemiseksi.
9. Miten Dubain tiukennettu omaisuuslaki suosii ostajia kiinteistökiistoissa?
- Dubain tiukemmat omaisuuslainsäädäntö suosivat ostajia tarjoamalla selkeät menettelyt ostajan ja kehittäjän oikeuksien täytäntöönpanoa varten ja noudattamalla oikeudenmukaisuuden periaatteita kiinteistökiistoissa.
10. Mikä merkitys sääntelyviranomaisilla, kuten RERA, ja sijoittajakomitealla on Dubain kiinteistöalalla?
Sääntelyviranomaisilla, kuten RERAlla ja sijoittajakomitealla, on ratkaiseva rooli ostajien oikeuksien suojelemisessa ja kurinpidollisten toimenpiteiden toteuttamisessa sääntöjä rikkovia kehittäjiä vastaan.
