रियल एस्टेट सेक्टर में दुबई का अमीरात पिछले कुछ दशकों में जबरदस्त वृद्धि देखी गई है, प्रदान करना आकर्षक निवेश के अवसर जो दुनिया भर से खरीदारों को आकर्षित करता है। जैसे-जैसे उद्योग का तेजी से विस्तार हो रहा है, दुबई, RAK और अबु धाबी सरकार ने निवेशकों और अंतिम उपयोगकर्ताओं के अधिकारों की रक्षा करते हुए क्षेत्र के विकास का समर्थन करने के लिए विभिन्न कानून और नियम लागू किए हैं।
किसी भी रियल एस्टेट लेनदेन में एक महत्वपूर्ण संबंध है किसी संपत्ति का निर्माण करने वाले डेवलपर और अचल संपत्ति संपत्ति खरीदने वाले व्यक्ति या इकाई के बीच संविदात्मक समझौता. हालाँकि, विवाद तब उत्पन्न हो सकता है जब एक पक्ष अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन करता है। कानूनी उपाय और समाधान चाहने वाले खरीदारों के लिए यूएई या दुबई के रियल एस्टेट इकोसिस्टम में डेवलपर्स द्वारा अनुबंध संबंधी उल्लंघनों के निहितार्थ को समझना महत्वपूर्ण है।
दुबई का रियल एस्टेट लैंडस्केप
दुबई में एक अत्याधुनिक परिदृश्य है जो चमकदार गगनचुंबी इमारतों, मानव निर्मित द्वीपों और विशाल आवासीय विकास द्वारा परिभाषित है। अमीरात के संपत्ति बाजार का मूल्य 90 में लगभग $2021 बिलियन अमरीकी डालर था, जो पूरे क्षेत्र में अचल संपत्ति के पैमाने और प्रमुखता को रेखांकित करता है।
पिछले एक दशक में होटल, अपार्टमेंट, विला और वाणिज्यिक स्थानों की ऑफ-प्लान खरीदारी में भारी मात्रा में विदेशी निवेश आया है। आकर्षक भुगतान योजनाएँ, वीज़ा प्रोत्साहन (जैसे गोल्डन वीज़ा), और जीवनशैली के लाभ दुबई के संपत्ति क्षेत्र में अंतरराष्ट्रीय निवेशकों को लुभाएं। आगामी नखील मारिनास दुबई द्वीप समूह, पाम जेबेल अली, दुबई द्वीप समूह बीच, दुबई हार्बर, आदि और संयुक्त अरब अमीरात की महामारी के बाद की वसूली के आसपास सामान्य आशावाद के साथ, रियल एस्टेट उद्योग एक और बदलाव के लिए तैयार है। विकास का चरण.
दुबई सरकार ने उपभोक्ता अधिकारों और कानूनी अनुपालन के सिद्धांतों को कायम रखते हुए तेजी से विकसित हो रहे उद्योग की निगरानी करने के उद्देश्य से विभिन्न नीतिगत पहल और नियामक ढांचे शुरू किए हैं। हालांकि विकास की उच्च गति खरीदारों और विक्रेताओं के लिए रियल एस्टेट मुकदमेबाजी और इसमें शामिल पक्षों द्वारा अनुबंध संबंधी उल्लंघनों को समझना महत्वपूर्ण हो जाता है, और निर्माण दावों की रोकथाम और समाधान.
डेवलपर्स और खरीदारों के बीच कानूनी संबंध
खरीदार और डेवलपर के बीच संविदात्मक खरीद समझौता दुबई की किसी भी संपत्ति अधिग्रहण या ऑफ-प्लान निवेश में केंद्रीय कानूनी संबंध बनाता है। अधिकारों और दायित्वों को रेखांकित करने वाले विस्तृत अनुबंध तैयार करने से मदद मिलती है अनुबंध विवादों को कम करें आगे चल कर। यूएई संपत्ति कानून, विशेष रूप से 8 के कानून संख्या 2007 और 13 के कानून संख्या 2008 जैसे प्रमुख नियम, दोनों पक्षों के बीच अचल संपत्ति इकाइयों की बिक्री को नियंत्रित करते हैं।
डेवलपर दायित्व
दुबई संपत्ति कानून के तहत, लाइसेंस प्राप्त डेवलपर्स कई प्रमुख जिम्मेदारियां निभाते हैं:
- निर्दिष्ट योजनाओं और परमिटों के अनुसार रियल एस्टेट इकाइयों का निर्माण करना
- पारस्परिक रूप से सहमत अनुबंध के अनुसार खरीदार को कानूनी स्वामित्व हस्तांतरित करना
- परियोजना को पूरा करने में देरी या विफलता के मामले में खरीदारों को मुआवजा देना
इस बीच, ऑफ-प्लान खरीदार परियोजना निर्माण के मील के पत्थर से जुड़ी किस्तों में भुगतान करने के लिए सहमत होते हैं और पूरा होने के बाद ही औपचारिक रूप से स्वामित्व ग्रहण करते हैं। घटनाओं का यह क्रम दोनों पक्षों द्वारा अपनी-अपनी संविदात्मक प्रतिबद्धताओं को कायम रखने पर बहुत अधिक निर्भर करता है।
क्रेता अधिकार
पूरे दुबई में उपभोक्ता संरक्षण पहल के अनुरूप, रियल एस्टेट नियम संपत्ति खरीदारों के लिए कुछ अधिकार भी सुनिश्चित करते हैं:
- भुगतान पूरा करने के बाद खरीदी गई संपत्ति का स्पष्ट कानूनी स्वामित्व
- समय पर पूरा करना और सहमत समयसीमा के भीतर संपत्ति का हैंडओवर करना
- डेवलपर द्वारा अनुबंध के उल्लंघन के मामले में रिफंड और मुआवजा
संविदात्मक उल्लंघनों के संबंध में कानूनी कार्रवाई का आकलन करने वाले खरीदारों के लिए इन संहिताबद्ध अधिकारों को समझना महत्वपूर्ण है।
दुबई डेवलपर्स द्वारा प्रमुख अनुबंध उल्लंघन
कड़े विकास कानूनों के बावजूद, कई परिदृश्य दुबई के रियल एस्टेट पारिस्थितिकी तंत्र में खरीदार-डेवलपर समझौतों के उल्लंघन का कारण बन सकते हैं:
प्रोजेक्ट रद्दीकरण या होल्डअप
निर्माण में देरी या अधिकारियों द्वारा किसी परियोजना को पूरी तरह से रद्द करने से खरीदारों पर गंभीर प्रभाव पड़ सकता है। इन स्थितियों में, 11 के कानून संख्या 13 का अनुच्छेद 2008 स्पष्ट रूप से डेवलपर्स को खरीदारों के भुगतान की पूरी प्रतिपूर्ति करने का आदेश देता है। यदि प्रगति बाधित होती है तो यह खंड निवेशकों के अधिकारों की रक्षा करता है।
पूरी हो चुकी इकाइयों को देर से हैंडओवर करना
निर्माण पूरा करने और अधीर खरीदारों को कब्ज़ा हस्तांतरित करने की समय सीमा चूकना भी अनुबंध का उल्लंघन माना जाता है। भले ही किसी मामले में पूर्ण परियोजना रद्द करना शामिल न हो, दुबई संपत्ति कानून अभी भी खरीदारों को जिम्मेदार डेवलपर से नुकसान और क्षति की वसूली करने का अधिकार देता है।
तीसरे पक्ष को संपत्ति के अधिकार की बिक्री
चूंकि डेवलपर्स को औपचारिक रूप से उन खरीदारों को स्वामित्व सौंपना होगा जो संविदात्मक भुगतान पूरा करते हैं, सहमति के बिना उन अधिकारों को नई संस्थाओं को बेचना प्रारंभिक खरीद समझौते का उल्लंघन है। यदि मूल निवेशक किश्तें रोक देते हैं तो ये विवाद सामने आ सकते हैं, लेकिन डेवलपर्स अनुचित तरीके से समाप्ति प्रक्रिया शुरू करते हैं, जिससे ऐसा होता है मध्यस्थता संपत्ति निपटान.
संक्षेप में, संविदात्मक उल्लंघन रियल एस्टेट लेनदेन को रेखांकित करने वाले प्रमुख वादों को पूरा करने में विफल रहने वाले डेवलपर्स के इर्द-गिर्द घूमते हैं, चाहे वह समय पर निर्माण हो, स्वामित्व का औपचारिक हस्तांतरण हो, या वारंट होने पर गारंटीकृत रिफंड हो। यह समझना कि उल्लंघन कहां होता है, खरीदारों को संयुक्त अरब अमीरात और दुबई के रियल एस्टेट कानून के तहत उचित क्षतिपूर्ति की मांग करने की अनुमति देता है।
विकास अनुबंध उल्लंघनों के लिए क्रेता उपचार
जब डेवलपर्स खरीद समझौतों का उल्लंघन करते हैं, दुबई और संयुक्त अरब अमीरात संपत्ति कानून खरीदारों को उल्लंघन किए गए अनुबंध के नुकसान, मुआवजे या निपटान के लिए कुछ उपचारात्मक कार्रवाई करने के लिए सक्षम बनाता है।
दुबई के रियल एस्टेट बाजार में डेवलपर्स द्वारा अनुबंध उल्लंघनों की स्थिति में, आपके निवेश की सुरक्षा और आपके हितों की रक्षा के लिए सक्रिय कदम उठाना सर्वोपरि है। इस अंतिम खंड में, हम अनुबंध के उल्लंघन की परेशान करने वाली वास्तविकता का सामना करने पर खरीदार क्या कर सकते हैं, इस पर व्यावहारिक मार्गदर्शन प्रदान करेंगे।
हस्ताक्षर करने से पहले उचित परिश्रम
इससे पहले कि आप दुबई में रियल एस्टेट अनुबंध पर कागज़ पर हस्ताक्षर करें, पूरी तरह से परिश्रम करना महत्वपूर्ण है। यहां बताया गया है कि आपको क्या ध्यान रखना चाहिए:
- अनुसंधान डेवलपर्स: डेवलपर की प्रतिष्ठा और ट्रैक रिकॉर्ड की जांच करें। पिछले खरीदारों की समीक्षाएं, रेटिंग और फीडबैक देखें।
- संपत्ति निरीक्षण: संपत्ति का भौतिक निरीक्षण करें और सुनिश्चित करें कि यह आपकी अपेक्षाओं और अनुबंध में उल्लिखित शर्तों के अनुरूप है।
- कानूनी विशेषज्ञों से परामर्श लें: दुबई के रियल एस्टेट कानूनों के विशेषज्ञ कानूनी विशेषज्ञों से सलाह लें। वे अनुबंध की शर्तों और निहितार्थों को समझने में आपकी सहायता कर सकते हैं।
संविदात्मक सुरक्षा उपाय
दुबई में रियल एस्टेट अनुबंध का मसौदा तैयार करते या उसकी समीक्षा करते समय, कुछ सुरक्षा उपायों को शामिल करने से संभावित उल्लंघनों के खिलाफ सुरक्षा मिल सकती है:
- स्पष्ट शर्तें: सुनिश्चित करें कि अनुबंध में भुगतान कार्यक्रम, समापन समयसीमा और उल्लंघनों के लिए दंड सहित सभी शर्तों को स्पष्ट रूप से रेखांकित किया गया है।
- दंड धाराएँ: सहमत गुणवत्ता और डिज़ाइन मानकों से देरी या विचलन के लिए दंड प्रावधान शामिल करें।
- एस्क्रो खाते: भुगतान के लिए एस्क्रो खातों का उपयोग करने पर विचार करें, जो एक स्तर की वित्तीय सुरक्षा प्रदान कर सकता है।
कानूनी सहारा
अनुबंध के उल्लंघन की स्थिति में, आपके कानूनी विकल्पों और आगे बढ़ने के तरीके को समझना महत्वपूर्ण है:
- एक वकील से परामर्श करें: एक अनुभवी वकील की सेवाएं लें जो रियल एस्टेट विवादों में विशेषज्ञ हो। वे आपके मामले का आकलन कर सकते हैं और आपको सर्वोत्तम कार्रवाई के बारे में सलाह दे सकते हैं।
- बातचीत: कानूनी कार्रवाई का सहारा लेने से पहले बातचीत या मध्यस्थता के जरिए मामले को सुलझाने का प्रयास करें।
- एक मुकदमा दायर करें: यदि आवश्यक हो, तो रद्दीकरण, विशिष्ट प्रदर्शन, या मुआवजे जैसे उपायों की तलाश के लिए मुकदमा दायर करें।
पेशेवर सलाह लें
पेशेवर सलाह लेने के मूल्य को कभी कम न समझें, विशेषकर अनुबंध उल्लंघन जैसे जटिल कानूनी मामलों में:
- कानूनी विशेषज्ञ: कानूनी पेशेवरों की विशेषज्ञता पर भरोसा करें जो दुबई के रियल एस्टेट कानूनों को समझते हैं और प्रक्रिया के दौरान आपका मार्गदर्शन कर सकते हैं।
- रियल एस्टेट कंसल्टेंट्स: रियल एस्टेट सलाहकारों से परामर्श करने पर विचार करें जो बाजार में अंतर्दृष्टि प्रदान कर सकते हैं और आपको सूचित निर्णय लेने में मदद कर सकते हैं।
अनुबंध समाप्ति या मुक़दमे की शुरुआत करना
यदि अनुबंध के उल्लंघन के मुद्दे बिना किसी समझौते के जारी रहते हैं, तो खरीदारों के पास अधिक सशक्त कानूनी विकल्पों का प्रयोग करने का अधिकार है:
अनुबंध के उल्लंघन का नोटिस भेजना
मुकदमे से पहले, खरीदारों के वकील एक निर्धारित समय सीमा के भीतर विशिष्ट उपचार या मूल समझौते के पालन का अनुरोध करते हुए गैर-अनुपालक डेवलपर को उनके अनुबंध संबंधी उल्लंघनों के बारे में औपचारिक रूप से सूचित करते हैं। हालाँकि ये नोटिस अदालती कार्यवाही को रोकने के बजाय पूर्ववर्ती हैं।
दुबई या संयुक्त अरब अमीरात की अदालतों में डेवलपर्स के खिलाफ कानूनी मामला
यदि अदालत के बाहर समाधान विफल हो जाता है, तो खरीदार वित्तीय निवारण या अनुबंध समाप्ति की मांग करते हुए औपचारिक मुकदमा शुरू कर सकते हैं। मुकदमों के माध्यम से दावा किए जाने वाले सामान्य उपायों में शामिल हैं:
- मात्रात्मक नुकसान को कवर करने वाली क्षतिपूर्ति क्षति
- कानूनी फीस या छूटे हुए भुगतान जैसे खर्चों की वसूली
- पुनः प्राप्त रकम पर ब्याज की तुरंत प्रतिपूर्ति नहीं की गई
- अपूरणीय उल्लंघनों के कारण मूल अनुबंध को रद्द करना
रियल एस्टेट मामलों में नियामक निकायों की भूमिका
रियल एस्टेट मुकदमेबाजी में, आधिकारिक निकाय जैसे RERA अक्सर कानूनी जवाबदेही का समर्थन करते हैं। उदाहरण के लिए, रद्द किए गए विकास के निवेशक दुबई संपत्ति कानून के तहत संहिताबद्ध एक समर्पित विवाद समिति के माध्यम से सभी पैसे वसूल कर सकते हैं।
इसके अतिरिक्त, ये एजेंसियां व्यक्तिगत वादी द्वारा दायर सिविल मुकदमों के शीर्ष पर दंड, ब्लैकलिस्टिंग, या अन्य अनुशासनात्मक कार्रवाई के माध्यम से गैर-अनुपालन डेवलपर्स पर मुकदमा चला सकती हैं। इसलिए विनियामक निरीक्षण विक्रेताओं के लिए संहिताबद्ध कर्तव्यों के उल्लंघन से बचने के लिए और अधिक अनिवार्यता पैदा करता है।
अनुबंध उल्लंघनों को समझना क्यों मायने रखता है?
दुबई जैसे तेजी से विकसित हो रहे रियल एस्टेट बाजारों में, खरीदारों, विक्रेताओं और उत्पादों की परिष्कार से मेल खाने के लिए कानून परिपक्व हो रहा है। अद्यतन संपत्ति कानून उन्नत उपभोक्ता सुरक्षा और रिपोर्टिंग आवश्यकताओं द्वारा प्रदर्शित निष्पक्षता और पारदर्शिता पर जोर देते हैं।
जैसे-जैसे उद्योग आगे बढ़ता है, निवेशकों और डेवलपर्स दोनों को संविदात्मक अधिकारों और जिम्मेदारियों को सीखकर अनुकूलन करना चाहिए। खरीदारों के लिए, सामान्य उल्लंघनों की जानकारी नई परियोजनाओं का मूल्यांकन करते समय जोखिमों का उचित आकलन करने में सक्षम बनाती है, साथ ही भविष्य में समस्या उत्पन्न होने की स्थिति में उचित उपाय करने में भी मदद करती है।
चाहे अदालत के बाहर समाधान हो या औपचारिक दुबई न्यायालय फैसले के अनुसार, हस्ताक्षरित खरीद समझौते के संदिग्ध उल्लंघनों का सामना करते समय खरीदारों को विशेषज्ञ कानूनी सलाह लेनी चाहिए। चूंकि जटिल संविदात्मक उल्लंघनों के लिए बड़ी विकास फर्मों को लक्षित करने वाला मुकदमा नियमित नागरिक मुकदमों से काफी भिन्न होता है, स्थानीय रियल एस्टेट कानूनों और नियामक बारीकियों के जानकार विशेषज्ञों के साथ साझेदारी महत्वपूर्ण समर्थन प्रदान करती है।
करोड़ों डॉलर के उद्यमों, विदेशी निवेशकों और जटिल मिश्रित उपयोग वाले समुदायों द्वारा परिभाषित आधुनिक दुबई संपत्ति क्षेत्र में, खरीदार अनुबंध संबंधी उल्लंघनों को अनियंत्रित नहीं छोड़ सकते। डेवलपर्स के कर्तव्यों और खरीदारों के अधिकारों से संबंधित कानूनी प्रावधानों को समझने से सतर्कता और त्वरित कार्रवाई संभव हो जाती है। संपत्ति के अधिकारों को बढ़ावा देने वाले पर्याप्त विनियमन के साथ, खरीदार भौतिक उल्लंघनों की पहचान करने के बाद मोचन के लिए कई चैनल अपना सकते हैं।
रियल एस्टेट मामलों में डेवलपर्स द्वारा अनुबंध के उल्लंघन पर अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
1. लेख की रूपरेखा में दुबई में रियल एस्टेट क्षेत्र का क्या अवलोकन बताया गया है?
- दुबई में रियल एस्टेट क्षेत्र आकर्षक निवेश अवसरों की विशेषता है जो खरीदारों को आकर्षित करता है। इसके अतिरिक्त, दुबई में विधायक इस क्षेत्र के विकास का समर्थन करने के लिए कानून विकसित करने के इच्छुक हैं।
2. दुबई के रियल एस्टेट क्षेत्र में डेवलपर्स और खरीदारों के बीच संविदात्मक संबंधों को कौन से कानून नियंत्रित करते हैं?
- दुबई के रियल एस्टेट क्षेत्र में डेवलपर्स और खरीदारों के बीच संविदात्मक संबंध 8 के कानून संख्या 2007 और 13 के कानून संख्या 2008 जैसे कानूनों द्वारा शासित होते हैं। ये कानून संपत्ति लेनदेन के लिए कानूनी ढांचे की रूपरेखा तैयार करते हैं।
3. दुबई में रियल एस्टेट क्षेत्र में डेवलपर्स के क्या दायित्व हैं?
- डेवलपर्स स्वामित्व वाली या अनुमोदित भूमि पर रियल एस्टेट इकाइयों का निर्माण करने और बिक्री अनुबंध की शर्तों के अनुसार खरीदारों को स्वामित्व हस्तांतरित करने के लिए बाध्य हैं।
4. दुबई के रियल एस्टेट बाजार में ऑफ-प्लान बिक्री के क्या निहितार्थ हैं?
- दुबई में ऑफ-प्लान बिक्री खरीदारों को किश्तों में संपत्ति खरीदने और खरीदार भुगतान के माध्यम से डेवलपर्स के लिए वित्तपोषण प्रदान करने की अनुमति देती है।
5. यदि दुबई में किसी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को RERA (रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी) द्वारा रद्द कर दिया जाए तो क्या होगा?
- यदि किसी प्रोजेक्ट को RERA द्वारा रद्द कर दिया जाता है, तो डेवलपर्स को 13 के कानून संख्या 2008 के तहत सभी खरीदार भुगतान वापस करना आवश्यक है। यह सुनिश्चित करता है कि यदि कोई विकास परियोजना अप्रत्याशित रूप से रोक दी जाती है तो खरीदार के अधिकार सुरक्षित हैं।
6. यदि कोई डेवलपर खरीदार को संपत्ति का कब्ज़ा सौंपने में देर करता है तो इसके क्या परिणाम होंगे?
- यदि कोई डेवलपर कब्जा सौंपने में देर करता है, तो खरीदार डेवलपर से मुआवजे का दावा करने का हकदार है। खरीदार दुबई भूमि विभाग (डीएलडी) के माध्यम से सौहार्दपूर्ण समाधान का भी प्रयास कर सकते हैं।
7. क्या डेवलपर के अनुबंध के उल्लंघन के कारण कोई खरीदार भुगतान करना बंद कर सकता है?
- हाँ, यदि कोई डेवलपर अनुबंध का उल्लंघन करता है तो खरीदार भुगतान करना बंद कर सकता है। कई मामलों में, अदालतें अनुबंध समाप्त करने के खरीदार के अधिकार के पक्ष में फैसला सुनाती हैं, और यदि पहले अनुबंध का उल्लंघन हुआ हो तो डेवलपर के प्रतिदावे खारिज कर दिए जाते हैं।
8. दुबई में रियल एस्टेट अनुबंध के उल्लंघन के लिए उपलब्ध उपचार और विवाद समाधान विकल्प क्या हैं?
- उपचार और विवाद समाधान विकल्पों में दुबई भूमि विभाग (डीएलडी) द्वारा सौहार्दपूर्ण समाधान की मांग करना, कानूनी नोटिस भेजकर मुकदमा दायर करना और पूर्वाग्रहग्रस्त खरीदारों की रक्षा के लिए आरईआरए और निवेशक समितियों जैसे नियामक प्राधिकरणों की भागीदारी शामिल है।
9. दुबई में कड़े संपत्ति कानून रियल एस्टेट विवादों में खरीदारों के पक्ष में कैसे हैं?
- दुबई में सख्त संपत्ति कानून खरीदार और डेवलपर अधिकारों को लागू करने और रियल एस्टेट विवादों में निष्पक्षता के सिद्धांतों को बनाए रखने के लिए स्पष्ट प्रक्रियाएं प्रदान करके खरीदारों का पक्ष लेते हैं।
10. दुबई के रियल एस्टेट क्षेत्र में RERA और निवेशक समितियों जैसे नियामक प्राधिकरणों का क्या महत्व है?
रेरा और निवेशक समितियां जैसे नियामक प्राधिकरण खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करने और नियमों का उल्लंघन करने वाले डेवलपर्स के खिलाफ अनुशासनात्मक कार्रवाई करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं।
