Bagaimanakah Pemilik Hartanah Dapat Membalas Pelanggaran Kontrak Pembangun?

Sektor hartanah di Emirat Dubai telah menyaksikan pertumbuhan yang luar biasa sejak beberapa dekad yang lalu, menyediakan peluang pelaburan yang lumayan yang menarik pembeli dari seluruh dunia. Memandangkan industri terus berkembang pesat, Dubai, RAK and Abu Dhabi kerajaan telah melaksanakan pelbagai undang-undang dan peraturan untuk menyokong pembangunan sektor sambil melindungi hak pelabur dan pengguna akhir.

Hubungan utama dalam mana-mana transaksi hartanah ialah perjanjian kontrak antara pemaju yang membina hartanah dan individu atau entiti yang membeli aset hartanah tersebut. Walau bagaimanapun, pertikaian boleh timbul apabila satu pihak melanggar syarat kontrak. Memahami implikasi pelanggaran kontrak oleh pemaju dalam UAE atau ekosistem hartanah Dubai adalah penting bagi pembeli yang mencari remedi dan penyelesaian undang-undang.

Landskap Hartanah Dubai

Dubai mempunyai landskap ultramoden yang ditakrifkan oleh bangunan pencakar langit yang berkilauan, pulau buatan manusia dan pembangunan kediaman yang luas. Pasaran hartanah emirat bernilai kira-kira $90 bilion USD pada 2021, menggariskan skala dan keunggulan hartanah di seluruh rantau ini.

Kemasukan besar pelaburan asing telah mencurah-curah ke dalam pembelian luar pelan hotel, pangsapuri, vila dan ruang komersial sepanjang dekad yang lalu. Pelan pembayaran yang menarik, insentif visa (seperti Golden Visa), dan kelebihan gaya hidup menarik pelabur antarabangsa ke sektor hartanah Dubai. Dengan Nakheel Marinas Dubai Islands yang akan datang, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Dubai Harbour, dll dan keyakinan umum di sekitar pemulihan pasca-pandemi UAE, industri hartanah bersedia untuk satu lagi fasa pertumbuhan.

Kerajaan Dubai telah melancarkan pelbagai inisiatif dasar dan rangka kerja kawal selia yang bertujuan memantau industri yang berkembang pesat sambil menegakkan prinsip hak pengguna dan pematuhan undang-undang. Walau bagaimanapun kepantasan pembangunan yang tinggi menjadikannya penting bagi pembeli dan penjual untuk memahami litigasi hartanah dan pelanggaran kontrak oleh pihak yang terlibat, dan pencegahan dan penyelesaian tuntutan pembinaan.

Hubungan Undang-undang Antara Pembangun dan Pembeli

Perjanjian pembelian berkontrak antara pembeli dan pemaju membentuk hubungan undang-undang pusat dalam mana-mana pemerolehan hartanah Dubai atau pelaburan luar pelan. Merangka kontrak terperinci yang menggariskan hak dan kewajipan membantu mengurangkan pertikaian kontrak turun talian. Undang-undang hartanah UAE, khususnya peraturan utama seperti Undang-undang No. 8 tahun 2007 dan Undang-undang No. 13 tahun 2008, mengawal penjualan unit hartanah antara kedua-dua pihak.

Kewajipan Pembangun

Di bawah perundangan hartanah Dubai, pemaju berlesen memegang beberapa tanggungjawab utama:

• Membina unit hartanah mengikut pelan dan permit yang ditetapkan
• Memindahkan pemilikan sah kepada pembeli mengikut kontrak yang dipersetujui bersama
• Memberi pampasan kepada pembeli sekiranya berlaku kelewatan atau kegagalan untuk menyiapkan projek

Sementara itu, pembeli luar pelan bersetuju untuk membuat pembayaran secara ansuran yang terikat dengan pencapaian pembinaan projek dan secara rasmi mengambil alih pemilikan hanya selepas siap. Rentetan peristiwa ini sangat bergantung kepada kedua-dua pihak mengekalkan komitmen kontrak masing-masing.

Hak Pembeli

Selaras dengan inisiatif perlindungan pengguna di seluruh Dubai, peraturan hartanah juga memupuk hak tertentu untuk pembeli hartanah:

• Pemilikan sah yang jelas bagi aset yang dibeli selepas menyelesaikan pembayaran
• Penyiapan tepat pada masanya dan penyerahan harta mengikut garis masa yang dipersetujui
• Bayaran balik dan pampasan sekiranya berlaku pelanggaran kontrak oleh pemaju

Memahami hak yang dikodkan ini adalah kunci untuk pembeli menilai tindakan undang-undang di sekitar pelanggaran kontrak.

Pelanggaran Kontrak Utama oleh Pemaju Dubai

Walaupun undang-undang pembangunan yang ketat, beberapa senario mungkin merupakan pelanggaran perjanjian pembeli-pembangun dalam ekosistem hartanah Dubai:

Pembatalan atau Penahanan Projek

Kelewatan pembinaan atau pembatalan projek secara langsung oleh pihak berkuasa boleh memberi kesan teruk kepada pembeli. Dalam situasi ini, Perkara 11 Undang-undang No. 13 Tahun 2008 secara jelas mewajibkan pemaju untuk membayar balik pembayaran pembeli sepenuhnya. Klausa ini melindungi hak pelabur sekiranya kemajuan dihalang.

Lewat Penyerahan Unit Siap

Terlepas tarikh akhir untuk menyiapkan pembinaan dan memindahkan pemilikan kepada pembeli yang tidak sabar juga merupakan pelanggaran kontrak. Walaupun kes tidak melibatkan pembatalan projek sepenuhnya, undang-undang hartanah Dubai masih memberi hak kepada pembeli untuk mendapatkan semula kerugian dan kerosakan daripada pemaju yang bertanggungjawab.

Penjualan Hak Harta kepada Pihak Ketiga

Memandangkan pembangun mesti menyerahkan hak milik secara rasmi kepada pembeli yang memenuhi pembayaran kontrak, menjual hak tersebut kepada entiti baharu tanpa kebenaran melanggar perjanjian pembelian awal. Pertikaian ini mungkin timbul jika pelabur asal menghentikan ansuran tetapi pemaju tidak memulakan prosedur penamatan, yang membawa kepada penyelesaian harta pengantaraan.

Pada asasnya, pelanggaran kontrak berkisar kepada pemaju yang gagal memenuhi janji penting yang menyokong urus niaga hartanah, sama ada pembinaan tepat pada masanya, pemindahan pemilikan rasmi atau jaminan bayaran balik apabila diperlukan. Memahami tempat pelanggaran berlaku membolehkan pembeli mendapatkan bayaran balik yang sesuai di bawah undang-undang hartanah UAE dan Dubai.

Remedi Pembeli untuk Pelanggaran Kontrak Pembangunan

Apabila pemaju melanggar perjanjian pembelian, Undang-undang hartanah Dubai dan UAE melengkapkan pembeli untuk mengambil tindakan pembetulan tertentu untuk mendapatkan ganti rugi, pampasan atau penyelesaian kontrak yang dilanggar.

Dalam menghadapi pelanggaran kontrak oleh pemaju dalam pasaran hartanah Dubai, mengambil langkah proaktif adalah penting untuk melindungi pelaburan anda dan melindungi kepentingan anda. Dalam bahagian akhir ini, kami akan memberikan panduan praktikal tentang perkara yang boleh dilakukan oleh pembeli apabila berhadapan dengan realiti pelanggaran kontrak yang meresahkan.

Usaha Wajar Sebelum Menandatangani

Sebelum anda meletakkan pen di atas kertas pada kontrak hartanah di Dubai, usaha wajar yang menyeluruh adalah penting. Inilah perkara yang perlu anda ingat:

• Pemaju Penyelidikan: Menyiasat reputasi dan rekod prestasi pemaju. Cari ulasan, penilaian dan maklum balas daripada pembeli terdahulu.
• Pemeriksaan Harta: Periksa hartanah secara fizikal dan pastikan ia sejajar dengan jangkaan anda dan terma yang digariskan dalam kontrak.
• Rujuk Pakar Undang-undang: Dapatkan nasihat daripada pakar undang-undang yang pakar dalam undang-undang hartanah Dubai. Mereka boleh membantu anda memahami terma dan implikasi kontrak.

Perlindungan Kontrak

Apabila merangka atau menyemak kontrak hartanah di Dubai, menggabungkan perlindungan tertentu boleh memberikan perlindungan terhadap kemungkinan pelanggaran:

• Jelas Syarat: Pastikan kontrak menggariskan semua syarat dengan jelas, termasuk jadual pembayaran, garis masa penyiapan dan penalti untuk pelanggaran.
• Klausa Penalti: Sertakan klausa penalti untuk kelewatan atau penyelewengan daripada standard kualiti dan reka bentuk yang dipersetujui.
• Akaun Escrow: Pertimbangkan untuk menggunakan akaun escrow untuk pembayaran, yang boleh menawarkan tahap keselamatan kewangan.

Recourse Undang-undang

Sekiranya berlaku pelanggaran kontrak, adalah penting untuk memahami pilihan undang-undang anda dan cara untuk meneruskan:

• Rujuk Peguam: Dapatkan khidmat peguam berpengalaman yang pakar dalam pertikaian hartanah. Mereka boleh menilai kes anda dan menasihati anda tentang tindakan terbaik.
• Rundingan: Percubaan untuk menyelesaikan isu melalui rundingan atau pengantaraan sebelum mengambil tindakan undang-undang.
• Failkan Saman: Jika perlu, failkan tuntutan mahkamah untuk mendapatkan remedi seperti pembatalan, prestasi khusus atau pampasan.

Dapatkan Nasihat Profesional

Jangan sekali-kali memandang rendah nilai mendapatkan nasihat profesional, terutamanya dalam perkara undang-undang yang rumit seperti pelanggaran kontrak:

• Pakar Undang-Undang: Bergantung pada kepakaran profesional undang-undang yang memahami undang-undang hartanah Dubai dan boleh membimbing anda melalui proses tersebut.
• Perunding Harta Tanah: Pertimbangkan untuk berunding dengan perunding hartanah yang boleh memberikan cerapan tentang pasaran dan membantu anda membuat keputusan termaklum.

Memulakan Penamatan Kontrak atau Saman

Sekiranya pelanggaran isu kontrak berterusan tanpa kompromi, pembeli mempunyai hak untuk melaksanakan pilihan undang-undang yang lebih kuat:

Menghantar Notis Pelanggaran Kontrak

Sebelum tuntutan mahkamah, peguam pembeli secara rasmi memberitahu pembangun yang tidak patuh tentang pelanggaran kontrak mereka sambil meminta remedi khusus atau pematuhan kepada perjanjian asal dalam tempoh masa yang ditetapkan. Bagaimanapun notis ini mendahului dan bukannya menghalang prosiding mahkamah.

Kes Undang-undang Terhadap Pemaju di Dubai atau Mahkamah UAE

Jika penyelesaian di luar mahkamah gagal, pembeli boleh memulakan litigasi rasmi untuk mendapatkan penyelesaian kewangan atau penamatan kontrak. Pemulihan biasa yang dituntut melalui tindakan undang-undang termasuk:

• Ganti rugi pampasan meliputi kerugian yang boleh diukur
• Pemulihan perbelanjaan seperti yuran guaman atau pembayaran yang tidak dijawab
• Faedah atas jumlah yang dituntut tidak dibayar balik dengan segera
• Pembatalan kontrak asal kerana pelanggaran yang tidak boleh diperbaiki

Peranan Badan Kawal Selia dalam Kes Hartanah

Dalam litigasi hartanah, badan berwibawa seperti RERA kerap menyokong akauntabiliti undang-undang. Sebagai contoh, pelabur pembangunan yang dibatalkan boleh mendapatkan semula semua wang melalui jawatankuasa pertikaian khusus yang dikodkan di bawah undang-undang harta Dubai.

Selain itu, agensi ini sendiri boleh mendakwa pemaju yang tidak patuh melalui penalti, penyenaraian hitam atau tindakan tatatertib lain selain tindakan undang-undang sivil yang difailkan oleh plaintif individu. Oleh itu, pengawasan kawal selia mewujudkan keperluan selanjutnya bagi penjual untuk mengelakkan pelanggaran kewajipan yang dikodkan.

Mengapa Memahami Pelanggaran Kontrak Penting

Dalam pasaran hartanah yang berkembang pesat seperti Dubai, perundangan terus matang agar sepadan dengan kecanggihan pembeli, penjual dan produk. Undang-undang harta yang dikemas kini mendedahkan penekanan pada keadilan dan ketelusan yang ditunjukkan oleh perlindungan pengguna dan keperluan pelaporan yang dipertingkatkan.

Semasa industri berkembang, kedua-dua pelabur dan pemaju mesti menyesuaikan diri dengan mempelajari hak dan tanggungjawab kontrak. Bagi pembeli, cerapan tentang pelanggaran biasa membolehkan menilai risiko dengan betul semasa menilai projek baharu sambil mengejar remedi yang sesuai sekiranya isu akhirnya menjadi kenyataan.

Sama ada resolusi di luar mahkamah atau rasmi Mahkamah Dubai keputusan, pembeli harus mendapatkan nasihat undang-undang pakar apabila menghadapi pelanggaran yang disyaki terhadap perjanjian pembelian yang ditandatangani. Memandangkan litigasi yang menyasarkan firma pembangunan besar untuk pelanggaran kontrak yang kompleks berbeza secara drastik daripada saman sivil rutin, bekerjasama dengan pakar yang berpengetahuan dalam undang-undang hartanah tempatan dan nuansa kawal selia menawarkan sokongan kritikal.

Dalam arena hartanah Dubai moden yang ditakrifkan oleh usaha niaga berjuta-juta dolar, pelabur luar negara dan komuniti penggunaan bercampur yang rumit, pembeli tidak mampu untuk meninggalkan pelanggaran kontrak tanpa kawalan. Memahami peruntukan undang-undang di sekitar tugas pemaju dan kelayakan pembeli menjadikan kewaspadaan dan tindakan segera mungkin. Dengan peraturan yang mencukupi yang menyokong hak harta, pembeli boleh meneruskan beberapa saluran untuk menebus selepas mengenal pasti pelanggaran material.

Soalan Lazim tentang Pelanggaran Kontrak oleh Pemaju dalam Kes Hartanah

1. Apakah gambaran keseluruhan sektor hartanah di Dubai yang dinyatakan dalam rangka artikel?

• Sektor hartanah di Dubai dicirikan oleh peluang pelaburan yang menguntungkan yang menarik pembeli. Selain itu, penggubal undang-undang di Dubai berminat untuk membangunkan undang-undang untuk menyokong pertumbuhan sektor ini.

2. Apakah undang-undang yang mengawal hubungan kontrak antara pemaju dan pembeli dalam sektor hartanah Dubai?

• Hubungan kontrak antara pemaju dan pembeli dalam sektor hartanah Dubai dikawal oleh undang-undang seperti Undang-undang No. 8 tahun 2007 dan Undang-undang No. 13 tahun 2008. Undang-undang ini menggariskan rangka kerja undang-undang untuk urus niaga hartanah.

3. Apakah kewajipan pemaju dalam sektor hartanah di Dubai?

• Pemaju bertanggungjawab untuk membina unit hartanah di atas tanah yang dimiliki atau diluluskan dan memindahkan hak milik kepada pembeli mengikut syarat kontrak jualan.

4. Apakah implikasi jualan luar pelan dalam pasaran hartanah Dubai?

• Jualan luar pelan di Dubai membolehkan pembeli membeli hartanah secara ansuran dan menyediakan pembiayaan untuk pemaju melalui pembayaran pembeli.

5. Apakah yang berlaku sekiranya projek hartanah dibatalkan oleh RERA (Real Estate Regulatory Authority) di Dubai?

• Jika sesuatu projek dibatalkan oleh RERA, pemaju dikehendaki oleh Undang-undang No. 13 Tahun 2008 untuk membayar balik semua pembayaran pembeli. Ini memastikan hak pembeli dilindungi jika projek pembangunan dihentikan secara tiba-tiba.

6. Apakah akibat sekiranya pemaju lambat menyerahkan pemilikan hartanah kepada pembeli?

• Jika pemaju lewat menyerahkan milikan, pembeli berhak menuntut pampasan daripada pemaju. Pembeli juga boleh mencuba penyelesaian secara baik melalui Jabatan Tanah Dubai (DLD).

7. Bolehkah pembeli berhenti membuat pembayaran kerana pelanggaran kontrak pemaju?

• Ya, pembeli boleh berhenti membuat pembayaran jika pemaju melanggar kontrak. Dalam kebanyakan kes, mahkamah membuat keputusan memihak kepada hak pembeli untuk menamatkan kontrak, dan tuntutan balas pemaju ditolak jika terdapat pelanggaran kontrak lebih awal.

8. Apakah remedi yang tersedia dan pilihan penyelesaian pertikaian untuk pelanggaran kontrak hartanah di Dubai?

• Remedi dan pilihan penyelesaian pertikaian termasuk mencari penyelesaian secara damai yang difasilitasi oleh Jabatan Tanah Dubai (DLD), litigasi dengan menghantar notis undang-undang dan memfailkan tuntutan mahkamah, dan penglibatan pihak berkuasa kawal selia seperti RERA dan jawatankuasa pelabur untuk melindungi pembeli yang prejudis.

9. Bagaimanakah undang-undang hartanah yang diperketatkan di Dubai memihak kepada pembeli dalam pertikaian hartanah?

• Undang-undang harta tanah yang diperketatkan di Dubai memihak kepada pembeli dengan menyediakan prosedur yang jelas untuk penguatkuasaan hak pembeli dan pemaju dan menegakkan prinsip keadilan dalam pertikaian hartanah.

10. Apakah kepentingan pihak berkuasa kawal selia seperti RERA dan jawatankuasa pelabur dalam sektor hartanah Dubai?

Pihak berkuasa kawal selia seperti RERA dan jawatankuasa pelabur memainkan peranan penting dalam melindungi hak pembeli dan mengambil tindakan tatatertib terhadap pemaju yang melanggar peraturan.