Najemninski spori so eden najpogostejših pravnih sporov na svetu in Združeni arabski emirati niso izjema. Poceni stroški vzdrževanja in znaten prihodek od najemnine sta dva najpogostejša vzroka sporov pri najemnini. V primerjavi z drugimi državami imajo ZAE prehodno vzdušje zaradi velikega števila mednarodnih izseljencev, ki tam živijo.

Poleg tega se je tržno gospodarstvo najema močno povečalo zaradi tujih izseljencev, ki so lastniki nepremičnin v ZAE. Temeljni cilj teh lastnikov nepremičnin je maksimirati dohodek s plačili najemnin, hkrati pa zagotoviti varstvo njihovih pravic, pri čemer pride na pomoč strokovni odvetnik za najemniške spore.

Posledično je vlada ZAE sprejela Zakon o najemu, ki določa temeljne predpise za sklepanje in registracijo najemnih in najemnih pogodb. Najemni zakon je poosebljal tudi pravice in obveznosti najemodajalcev in najemnikov.

Zaradi različnih dejavnikov, vključno z gospodarsko negotovostjo, navaden človek takšne situacije ne more kos. V takih primerih je nujno poiskati nasvet strokovnega odvetnika za najemniške spore.

Odvetniške storitve za najemne spore

Visoke najemnine so pomemben vir zaskrbljenosti v negotovem gospodarstvu ZAE in vir najemniških sporov med najemodajalci in najemniki. V takih primerih je ključnega pomena, da obe strani skrbno preučita pravice in obveznosti, navedene v najemni pogodbi, da se izogneta konfliktom glede najema.

Najbolje je, da v ZAE najamete odvetnika za najemnine, ki je specializiran za najemninske spore, saj imajo veliko znanja in izkušenj z obravnavanjem takih sporov. Storitve, ki jih lahko nudi strokovnjak za najemne spore v ZAE v najemniških sporih, vključujejo:

Pravni študij: Strokovni odvetnik za najemniške spore je usposobljen za iskanje ustrezne zakonodaje za določeno vprašanje prava najemnika in najemodajalca. Imajo dostop do pravnih baz podatkov, kar lahko pospeši in poenostavi raziskovanje primerov. Pravna študija bi koristila vašemu primeru, saj bi vas seznanila z vašimi odgovornostmi, obveznostmi in pravicami kot državljan in najemodajalec ali najemnik.
Pregledovanje ustrezne dokumentacije in ponudba svetovalcev: Strokovni odvetnik za najemne spore vam lahko pomaga pri odkrivanju vrzeli v vaši najemni pogodbi. Najemniki se morajo zavedati, da nekateri najemodajalci v najemno ali zakupno pogodbo dodajo klavzulo o odvetniški tarifi, da preprečijo neresne tožbe. Če vaša najemna ali zakupna pogodba vsebuje ta pogoj, boste v primeru zmage proti najemodajalcu upravičeni do povračila pravnih stroškov in pravnih stroškov.

Če se želite seznaniti z najemno zakonodajo, ki jo je sprejela vlada, ki pravi, da je treba pred najemom ali najemom stanovanja v ZAE izpolniti pogodbo in jo registrirati pri Nepremičnine Regulatorni organ pred vselitvijo v hišo, stanovanje ali katero koli drugo obliko lastnine. Dejavniki, navedeni v najemni pogodbi pogodbenega prava, vključujejo:

Pravice in obveznosti najemodajalca
Pravice in obveznosti najemnikov
Obdobje in vrednost pogodbe ter pogostost plačil
Lokacija nepremičnine za najem
Drugi potrebni dogovori med najemodajalcem in najemniki

Pravice in obveznosti najemodajalca

Ko je pogodba podpisana v skladu z najemno zakonodajo, je najemodajalec dolžan;

Vrnite nepremičnino v odličnem delujočem stanju
Izpolnite vsa vzdrževalna opravila, če se kaj pokvari
Izogibajte se kakršni koli prenovi ali opravljanju kakršnih koli drugih del, ki bi lahko vplivala na življenjske razmere najemnika.

V zameno bo najemodajalec vsak mesec plačan v skladu s pogodbo. Kakršni koli spori lahko potencialno privedejo do postopka reševanje stanovanjskih sporov v Dubaju. Če najemnik ne plača, ima najemodajalec pravico zahtevati od stanovalcev, da izpraznijo prostore, dokler ni plačano. Tu nastopijo strokovni odvetniki za najemninske spore, da preprečijo stopnjevanje spora tako, da strankam pomagajo pri doseganju sprejemljivega sporazuma, ki koristi obema stranema.

Pravice in obveznosti najemnika

Ko se najemnik vseli v najemniško stanovanje v skladu z najemno zakonodajo, je odgovoren za:

Izvajanje izboljšav na nepremičnini le, če se najemodajalec s tem strinja
Plačilo najemnine v skladu s pogodbo in ZAE naložili davke in pristojbine ter komunalne storitve (če je bila sklenjena katera od takih ureditev)
Plačilo varščine ob najemu nepremičnine
Zagotavljanje vrnitve nepremičnine v enakem stanju, kot je bilo ob izpraznitvi.

Poleg tega se lahko stranke dogovorijo po meri. Po mnenju strokovnjaka za najemniške spore bi morali te prilagojene dogovore vključiti tudi v pogodbo. Najemne pogodbe je mogoče tudi medsebojno urejati in spreminjati.

Kateri so najpogostejši spori pri najemu v Dubaju?

Tipični spori glede najema, ki lahko nastanejo med najemodajalcem in najemnikom, se lahko razlikujejo glede na nesoglasja, kot so:

Povečanje najemnine
Neplačana najemnina ob zapadlosti
Napaka pri vzdrževanju
Vdor v nepremičnino najemnikov brez njihove vednosti
Zahteva varščino za najemnino brez predhodnega obvestila
Neupoštevanje pritožbe najemnika glede nepremičnine
Prenova ali spreminjanje nepremičnine brez soglasja najemodajalca
Neuspeh najemnikov pri plačilu računov.

Strokovni odvetnik za najemne spore lahko pomaga rešiti te spore in še več, odvisno od primera. Prav tako priporočajo, da se vsaka najemna pogodba registrira pri Dubai Zemljiški oddelek.

Kakšni so zakoni o izselitvah ZAE?

Zakon določa, kako je treba deložacijo izvesti. Te zakoni se v ZAE strogo izvajajo in so predvsem v najboljšem interesu najemnikov. Agencija za urejanje nepremičnin je zadolžena za nadzor nad vsemi nepremičninskimi zadevami (RERA). RERA je ena od regulativnih vej (DLD) Dubaja.

Ta agencija je sprejela predpise, ki urejajo interakcijo med najemniki in najemodajalci. Zakonodaja opredeljuje odgovornosti vsake stranke in postopek v primeru spora.

V skladu s členom (4) zakona (33) iz leta 2008 morata najemodajalec in najemnik zagotoviti, da je zakonita najemna pogodba registrirana pri RERA prek družbe Ejari, skupaj z vso preverjeno dokumentacijo.
Po 6. členu zakona se ob izteku najemne pogodbe in najemnik ne zapusti prostorov z uradno pritožbo najemodajalca, se avtomatično domneva, da bi najemnik želel podaljšati najemno razmerje za enak čas oz. eno leto.
V 25. členu je določeno, kdaj je najemnika mogoče izseliti, ko je najemna pogodba še v veljavi, ter pogoji za deložacijo najemnika po poteku pogodbe.
V klavzuli (1) (25. člena) ima najemodajalec zakonsko pravico, da odstrani najemnika, ki ne izpolni katere koli obveznosti, v 30 dneh od prejema obvestila o izteku najemnega razmerja. Klavzula 1 opisuje devet okoliščin, v katerih lahko najemodajalec zahteva deložacijo najemnika pred iztekom pogodbe.
V klavzuli (2) člena (25) zakona št. (33) iz leta 2008 mora najemodajalec najemniku vročiti obvestilo o deložaciji v najmanj 12 mesecih, če želi najemnika izseliti po izteku pogodb.
Člen (7) zakona (26) iz leta 2007 ponovno potrjuje načelo, da nobena stranka ne sme enostransko odpovedati zakonitih najemnih pogodb, razen če se obe stranki ne strinjata.
V členu (31) zakona (26) iz leta 2007 je določeno, da je po vložitvi tožbe za izselitev najemnik odgovoren za plačilo najemnine do izdaje pravnomočne sodbe.
V skladu s členom (27) zakona (26) iz leta 2007 se najemna pogodba nadaljuje po smrti najemnika ali najemodajalca. Najemodajalec mora o tem obvestiti 30 dni pred odpovedjo najema.
Na najemnino ne bo vplival prenos lastništva nepremičnine na novega lastnika v skladu s členom (28) zakona (26) iz leta 2007. Do izteka najemne pogodbe ima trenutni najemnik neomejen dostop do nepremičnine.

Ta članek ali vsebina v nobenem primeru ne predstavlja pravnega nasveta in ni namenjena nadomestitvi pravnega svetovanja.

Odvetnik za najemnike vam lahko pomaga rešiti

Najemninski spor je mogoče rešiti, če sta obe strani pripravljeni obravnavati sodne postopke in zakone, ki vodijo najemno pogodbo. Če pa nihče ni pripravljen izpolniti tega, bo najboljša možnost stopiti v stik s storitvami strokovnega odvetnika za najemne spore.

Pokličite nas zdaj ali WhatsApp za nujni termin in sestanek na +971506531334 +971558018669 ali pošljite dokumente po e-pošti: legal@lawyersuae.com. Velja pravno svetovanje v višini 500 AED (plača se samo z gotovino)