بخش املاک و مستغلات در امارات دبی طی چند دهه گذشته شاهد رشد فوق العاده ای بوده است فرصت های سرمایه گذاری سودآور که خریداران را از سراسر جهان جذب می کند. از آنجایی که صنعت به سرعت در حال گسترش است، دبی، RAK و ابوظبی دولت قوانین و مقررات مختلفی را برای حمایت از توسعه این بخش و در عین حال حمایت از حقوق سرمایه گذاران و کاربران نهایی اجرا کرده است.
یک رابطه کلیدی در هر معامله املاک و مستغلات است قرارداد قراردادی بین توسعه‌دهنده ساخت ملک و فرد یا نهاد خریدار دارایی املاک. با این حال، زمانی که یکی از طرفین مفاد قرارداد را زیر پا بگذارد، ممکن است اختلاف ایجاد شود. درک پیامدهای نقض قرارداد توسط توسعه دهندگان در امارات متحده عربی یا اکوسیستم املاک و مستغلات دبی برای خریدارانی که به دنبال راه حل های قانونی و راه حل هستند بسیار مهم است.
منظره املاک و مستغلات دبی
دبی دارای مناظر فوق مدرنی است که با آسمان خراش های درخشان، جزایر ساخته شده توسط انسان و ساختمان های مسکونی گسترده تعریف شده است. ارزش بازار املاک امارات در سال 90 حدود 2021 میلیارد دلار بود که بر مقیاس و برجستگی املاک و مستغلات در سراسر منطقه تأکید داشت.
هجوم عظیم سرمایه گذاری خارجی به خریدهای خارج از برنامه هتل ها، آپارتمان ها، ویلاها و فضاهای تجاری در دهه گذشته سرازیر شده است. برنامه های پرداخت جذاب، مشوق های ویزا (مانند ویزای طلایی)، و مزایای سبک زندگی جذب سرمایه گذاران بین المللی به بخش املاک دبی. با آتی جزایر نخیل ماریناس دبی، پالم جبل علی، ساحل جزایر دبی، بندر دبی و غیره و خوش‌بینی کلی در مورد بهبودی پس از همه‌گیری امارات، صنعت املاک و مستغلات برای دیگری آماده است. مرحله رشد.
دولت دبی ابتکارات سیاستی و چارچوب های نظارتی مختلفی را با هدف نظارت بر صنعت به سرعت در حال تحول و در عین حال رعایت اصول حقوق مصرف کننده و انطباق قانونی اجرا کرده است. با این حال سرعت توسعه بالا درک دعوای حقوقی املاک و مستغلات و نقض قرارداد توسط طرفین درگیر برای خریداران و فروشندگان بسیار مهم است، و پیشگیری و حل ادعاهای ساخت و ساز.
رابطه حقوقی بین توسعه دهندگان و خریداران
قرارداد خرید قراردادی بین خریدار و توسعه‌دهنده، رابطه حقوقی مرکزی را در هر خرید ملک دبی یا سرمایه‌گذاری خارج از طرح تشکیل می‌دهد. تنظیم قراردادهای دقیق با تشریح حقوق و تعهدات کمک می کند کاهش اختلافات قراردادی پایین خط. قانون املاک امارات متحده عربی، به ویژه مقررات کلیدی مانند قانون شماره 8 سال 2007 و قانون شماره 13 در سال 2008، بر فروش واحدهای املاک و مستغلات بین هر دو طرف حاکم است.
تعهدات توسعه دهنده
بر اساس قانون املاک دبی، توسعه دهندگان دارای مجوز چندین مسئولیت کلیدی دارند:
- ساخت واحدهای ملکی بر اساس نقشه ها و مجوزهای تعیین شده
- انتقال مالکیت قانونی به خریدار طبق قرارداد مورد توافق طرفین
- پرداخت غرامت به خریداران در صورت تاخیر یا عدم تکمیل پروژه
در همین حال، خریداران خارج از طرح موافقت می کنند که پرداخت های خود را به صورت اقساط مرتبط با نقاط عطف ساخت و ساز پروژه انجام دهند و تنها پس از اتمام، به طور رسمی مالکیت را به عهده بگیرند. این توالی از رویدادها به شدت به تعهدات قراردادی مربوطه هر دو طرف متکی است.
حقوق خریدار
در راستای ابتکارات حمایت از مصرف کننده در سراسر دبی، مقررات املاک و مستغلات نیز حقوق خاصی را برای خریداران ملک در نظر گرفته است:
- پس از تکمیل پرداخت ها، مالکیت قانونی دارایی خریداری شده را مشخص کنید
- تکمیل به موقع و تحویل ملک با جدول زمانی توافق شده
- بازپرداخت و غرامت در صورت نقض قرارداد توسط توسعه دهنده
درک این حقوق مدون برای خریدارانی که اقدامات قانونی در مورد نقض قراردادی را ارزیابی می کنند، کلیدی است.
نقض کلیدی قرارداد توسط توسعه دهندگان دبی
با وجود قوانین سختگیرانه توسعه، چندین سناریو ممکن است نقض توافقات خریدار-توسعه‌دهنده در اکوسیستم املاک و مستغلات دبی باشد:
لغو یا تعلیق پروژه
تأخیر در ساخت و ساز یا لغو کامل یک پروژه توسط مقامات می تواند به شدت خریداران را تحت تأثیر قرار دهد. در این شرایط، ماده 11 قانون شماره 13 سال 2008 صراحتاً توسعه دهندگان را موظف می کند که پرداختی های خریداران را به طور کامل بازپرداخت کنند. این بند از حقوق سرمایه گذاران حمایت می کند اگر مانع پیشرفت شود.
تحویل دیرهنگام واحدهای تکمیل شده
مهلت های از دست رفته برای اتمام ساخت و ساز و واگذاری مالکیت به خریداران بی حوصله نیز به منزله تخلفات قراردادی است. حتی اگر پرونده ای شامل لغو کامل پروژه نباشد، قانون املاک دبی همچنان به خریداران این حق را می دهد که خسارات و خسارات را از توسعه دهنده مسئول بازیابی کنند.
فروش حقوق مالکیت به اشخاص ثالث
از آنجایی که توسعه‌دهندگان باید به طور رسمی مالکیت را به خریدارانی که پرداخت‌های قراردادی را انجام می‌دهند واگذار کنند، فروش آن حقوق به نهادهای جدید بدون رضایت، قرارداد خرید اولیه را نقض می‌کند. اگر سرمایه گذاران اصلی اقساط را متوقف کنند اما توسعه دهندگان به طور نادرست رویه های فسخ را آغاز کنند، ممکن است این اختلافات ایجاد شود که منجر به حل و فصل اموال میانجیگری.
در اصل، نقض قراردادی حول محور عدم اجرای وعده‌های کلیدی مبنی بر معامله املاک و مستغلات، اعم از ساخت و ساز به موقع، انتقال رسمی مالکیت، یا بازپرداخت تضمین شده در صورت لزوم است. درک محل وقوع تخلفات به خریداران این امکان را می دهد که بر اساس قوانین امارات متحده عربی و دبی به دنبال بازپرداخت مناسب باشند.
راهکارهای خریدار برای نقض قرارداد توسعه
وقتی توسعه دهندگان قراردادهای خرید را نقض می کنند، قانون املاک دبی و امارات متحده عربی خریداران را برای انجام اقدامات اصلاحی خاص برای جستجوی خسارت، غرامت یا تسویه قرارداد نقض شده مجهز می کند.
در مواجهه با نقض قرارداد توسط توسعه دهندگان در بازار املاک و مستغلات دبی، انجام اقدامات پیشگیرانه برای محافظت از سرمایه گذاری های شما و محافظت از منافع شما بسیار مهم است. در این بخش آخر، راهنمایی‌های عملی در مورد اینکه خریداران در صورت مواجهه با واقعیت نگران‌کننده نقض قرارداد چه کاری می‌توانند انجام دهند، ارائه خواهیم کرد.
دقت لازم قبل از امضا
حتی قبل از اینکه روی یک قرارداد املاک در دبی کاغذ بیاورید، بررسی دقیق بسیار مهم است. در اینجا چیزی است که باید در نظر داشته باشید:
- توسعه دهندگان تحقیق: شهرت و سابقه توسعه دهنده را بررسی کنید. به دنبال نظرات، رتبه بندی ها و بازخوردهای خریداران قبلی باشید.
- بازرسی اموال: ملک را به طور فیزیکی بازرسی کنید و مطمئن شوید که با انتظارات شما و شرایط مندرج در قرارداد مطابقت دارد.
- با کارشناسان حقوقی مشورت کنید: از کارشناسان حقوقی متخصص در قوانین املاک دبی مشاوره بگیرید. آنها می توانند به شما در درک شرایط و مفاهیم قرارداد کمک کنند.
پادمان های قراردادی
هنگام تهیه پیش نویس یا بررسی یک قرارداد املاک و مستغلات در دبی، گنجاندن پادمان های خاص می تواند محافظت در برابر نقض احتمالی را فراهم کند:
- پاک کردن شرایط: اطمینان حاصل کنید که قرارداد به وضوح همه شرایط، از جمله برنامه‌های پرداخت، زمان‌بندی تکمیل، و جریمه‌های نقض را مشخص می‌کند.
- بندهای جریمه: شامل بندهای جریمه برای تاخیر یا انحراف از استانداردهای کیفیت و طراحی توافق شده.
- حساب های امانی: استفاده از حساب‌های امانی را برای پرداخت‌ها در نظر بگیرید، که می‌تواند سطحی از امنیت مالی را ارائه دهد.
رجوع حقوقی
در صورت نقض قرارداد، درک گزینه های قانونی و نحوه ادامه آن بسیار مهم است:
- با یک وکیل مشورت کنید: از خدمات یک وکیل مجرب متخصص در دعاوی املاک و مستغلات استفاده کنید. آنها می توانند پرونده شما را ارزیابی کنند و بهترین اقدام را به شما توصیه کنند.
- مذاکره: تلاش برای حل موضوع از طریق مذاکره یا میانجیگری قبل از اقدام قانونی.
- طرح دعوی حقوقی: در صورت لزوم با طرح دعوی حقوقی از قبیل فسخ، انجام خاص یا جبران خسارت اقدام نمایید.
مشاوره حرفه ای را دنبال کنید
هرگز ارزش جستجوی مشاوره حرفه ای را دست کم نگیرید، به خصوص در موارد پیچیده حقوقی مانند نقض قرارداد:
- کارشناسان حقوقی: به تخصص متخصصان حقوقی تکیه کنید که قوانین املاک دبی را درک می کنند و می توانند شما را در این فرآیند راهنمایی کنند.
- مشاوران املاک: مشاوره با مشاوران املاک را در نظر بگیرید که می توانند بینشی در مورد بازار ارائه دهند و به شما در تصمیم گیری آگاهانه کمک کنند.
شروع فسخ قرارداد یا دعاوی حقوقی
اگر نقض مسائل قرارداد بدون مصالحه ادامه یابد، خریداران این حق را دارند که از گزینه های قانونی قوی تری استفاده کنند:
ارسال اخطارهای نقض قرارداد
قبل از طرح دعوا، وکلای خریداران به طور رسمی به توسعه‌دهنده ناسازگار از نقض قراردادی خود اطلاع می‌دهند و در عین حال درخواست اصلاحات خاص یا پایبندی به توافق اولیه را در یک بازه زمانی مشخص می‌کنند. با این حال، این اخطارها به جای جلوگیری از رسیدگی در دادگاه، مقدم است.
پرونده حقوقی علیه توسعه دهندگان در دادگاه های دبی یا امارات
اگر تصمیم خارج از دادگاه با شکست مواجه شد، خریداران می‌توانند دعوای رسمی را برای جبران خسارت مالی یا فسخ قرارداد آغاز کنند. راه حل های متداول که از طریق دعوی قضایی مورد ادعا قرار می گیرد عبارتند از:
- خسارات جبرانی که خسارات قابل اندازه گیری را پوشش می دهد
- بازیابی هزینه هایی مانند هزینه های قانونی یا پرداخت های از دست رفته
- سود مبالغ بازپرداخت شده به سرعت بازپرداخت نشده است
- بطلان قرارداد اصلی به دلیل تخلفات جبران ناپذیر
نقش نهادهای نظارتی در پرونده های املاک
در دعاوی ملکی، مراجع معتبر مانند RERA اغلب از پاسخگویی قانونی حمایت می کنند. به عنوان مثال، سرمایه گذاران توسعه های لغو شده ممکن است تمام پول ها را از طریق یک کمیته اختلافات اختصاصی که بر اساس قانون املاک دبی تدوین شده است، بازیابی کنند.
به‌علاوه، این آژانس‌ها می‌توانند خود توسعه‌دهندگان ناسازگار را از طریق مجازات‌ها، فهرست سیاه یا سایر اقدامات انضباطی در کنار دعاوی مدنی که توسط شاکیان فردی تنظیم شده است، تحت پیگرد قانونی قرار دهند. بنابراین نظارت نظارتی برای فروشندگان ضروری است تا از نقض وظایف مدون اجتناب کنند.
چرا درک نقض قرارداد مهم است؟
در بازارهای املاک و مستغلات که به سرعت در حال تحول هستند مانند دبی، قوانین به منظور مطابقت با پیچیدگی خریداران، فروشندگان و محصولات به بلوغ خود ادامه می دهند. قوانین مالکیت به روز شده تاکید بر انصاف و شفافیت را نشان می دهد که با افزایش حمایت از مصرف کننده و الزامات گزارش دهی نشان داده شده است.
همانطور که صنعت پیشرفت می کند، هم سرمایه گذاران و هم توسعه دهندگان باید با یادگیری حقوق و مسئولیت های قراردادی خود را تطبیق دهند. برای خریداران، بینش در مورد نقض‌های رایج، ارزیابی صحیح ریسک‌ها را هنگام ارزیابی پروژه‌های جدید و در عین حال پیگیری راه‌حل‌های مناسب در صورت بروز مشکلات در نهایت امکان‌پذیر می‌سازد.
چه قطعنامه خارج از دادگاه باشد و چه رسمی دادگاه های دبی طبق حکم، خریداران باید هنگام مواجهه با تخلفات مشکوک قرارداد خرید امضا شده، از مشاوره حقوقی متخصص اطمینان حاصل کنند. از آنجایی که دعوای حقوقی که شرکت های توسعه بزرگ را برای نقض قراردادهای پیچیده هدف قرار می دهد به شدت با دعاوی مدنی معمولی متفاوت است، همکاری با متخصصان آگاه در قوانین محلی املاک و مستغلات و تفاوت های ظریف نظارتی پشتیبانی مهمی را ارائه می دهد.
در عرصه مدرن املاک دبی که توسط سرمایه‌گذاری‌های چند میلیون دلاری، سرمایه‌گذاران خارج از کشور و جوامع پیچیده با کاربری مختلط تعریف شده است، خریداران نمی‌توانند نقض‌های قراردادی را بدون کنترل رها کنند. درک مقررات قانونی پیرامون وظایف توسعه دهندگان و حقوق خریداران، هوشیاری و اقدام سریع را ممکن می سازد. با مقررات گسترده ای که حقوق مالکیت را تقویت می کند، خریداران می توانند پس از شناسایی موارد نقض مواد، چندین کانال را برای بازخرید دنبال کنند.
سوالات متداول در مورد نقض قرارداد توسط توسعه دهندگان در پرونده های املاک و مستغلات
1. بررسی اجمالی بخش املاک و مستغلات در دبی که در طرح کلی مقاله ذکر شده است چیست؟
- بخش املاک و مستغلات در دبی با فرصت های سرمایه گذاری پرسود که خریداران را جذب می کند مشخص می شود. علاوه بر این، قانونگذاران در دبی مشتاق تدوین قوانینی برای حمایت از رشد این بخش هستند.
2. چه قوانینی بر روابط قراردادی بین توسعه دهندگان و خریداران در بخش املاک و مستغلات دبی حاکم است؟
- روابط قراردادی بین توسعه دهندگان و خریداران در بخش املاک و مستغلات دبی توسط قوانینی مانند قانون شماره 8 در سال 2007 و قانون شماره 13 سال 2008 اداره می شود. این قوانین چارچوب قانونی معاملات ملک را مشخص می کند.
3. تعهدات توسعه دهندگان در بخش املاک و مستغلات در دبی چیست؟
- توسعه دهندگان موظفند واحدهای مستغلات را در زمین های دارای مالکیت یا مصوب احداث و طبق شرایط قرارداد فروش، مالکیت را به خریداران واگذار کنند.
4. پیامدهای فروش خارج از برنامه در بازار املاک دبی چیست؟
- فروش خارج از طرح در دبی به خریداران امکان می دهد ملک را به صورت اقساطی خریداری کنند و از طریق پرداخت های خریدار برای توسعه دهندگان تامین مالی کنند.
5. اگر یک پروژه املاک و مستغلات توسط RERA (سازمان تنظیم مقررات املاک و مستغلات) در دبی لغو شود چه اتفاقی می افتد؟
- اگر پروژه ای توسط RERA لغو شود، توسعه دهندگان طبق قانون شماره 13 سال 2008 ملزم به بازپرداخت تمام پرداخت های خریدار هستند. این تضمین می کند که در صورت توقف غیرمنتظره پروژه توسعه، از حقوق خریدار محافظت می شود.
6. در صورت تأخیر سازنده در واگذاری ملک به خریدار چه عواقبی در پی خواهد داشت؟
- اگر توسعه‌دهنده‌ای در تحویل مالکیت تاخیر داشته باشد، خریدار حق دارد از توسعه‌دهنده غرامت مطالبه کند. خریداران همچنین می توانند از طریق دپارتمان زمین دبی (DLD) تسویه حساب دوستانه انجام دهند.
7. آیا خریدار می تواند به دلیل نقض قرارداد توسط توسعه دهنده، پرداخت را متوقف کند؟
- بله، اگر توسعه‌دهنده قرارداد را نقض کند، خریدار می‌تواند پرداخت را متوقف کند. در بسیاری از موارد، دادگاه‌ها به نفع حق خریدار برای فسخ قرارداد رای می‌دهند و در صورت وجود نقض قراردادی قبلی، ادعای متقابل توسعه‌دهنده رد می‌شود.
8. راه حل های موجود و گزینه های حل اختلاف برای نقض قرارداد املاک در دبی چیست؟
- راه حل‌ها و گزینه‌های حل اختلاف شامل جستجوی حل و فصل دوستانه توسط اداره زمین دبی (DLD)، طرح دعوی قضایی با ارسال اخطار حقوقی و طرح دعوی قضایی، و دخالت مقامات نظارتی مانند RERA و کمیته‌های سرمایه‌گذار برای محافظت از خریداران متعصب است.
9. قوانین سختگیرانه املاک در دبی چگونه به نفع خریداران در اختلافات املاک و مستغلات است؟
- قوانین سختگیرانه املاک در دبی با ارائه رویه های روشن برای اجرای حقوق خریدار و توسعه دهنده و رعایت اصول انصاف در اختلافات املاک و مستغلات به نفع خریداران است.
10. اهمیت مقامات نظارتی مانند RERA و کمیته های سرمایه گذار در بخش املاک و مستغلات دبی چیست؟
مقامات نظارتی مانند RERA و کمیته های سرمایه گذار نقش مهمی در حمایت از حقوق خریداران و اتخاذ اقدامات انضباطی علیه توسعه دهندگانی که مقررات را نقض می کنند، ایفا می کنند.
