Az ingatlanszektor a Dubai Dubai óriási növekedést ért el az elmúlt néhány évtizedben, biztosítva jövedelmező befektetési lehetőségek amelyek a világ minden tájáról vonzzák a vásárlókat. Mivel az iparág továbbra is gyorsan terjeszkedik, a Dubai, RAK és a Abu Dhabi A kormány különféle törvényeket és rendeleteket vezetett be az ágazat fejlődésének támogatására, miközben védi a befektetők és a végfelhasználók jogait.
Minden ingatlanügyletben kulcsfontosságú kapcsolat az szerződéses megállapodás az ingatlant építő fejlesztő és az ingatlant vásárló magánszemély vagy szervezet között. Viták azonban felmerülhetnek, ha az egyik fél megszegi a szerződés feltételeit. Az Egyesült Arab Emírségekben vagy Dubai ingatlanökoszisztémáján belüli fejlesztők által elkövetett szerződésszegések következményeinek megértése alapvető fontosságú azon vásárlók számára, akik jogi jogorvoslatot és megoldást keresnek.
Dubai ingatlantáj
Dubaj ultramodern táját a csillogó felhőkarcolók, az ember alkotta szigetek és a kiterjedt lakóépületek határozzák meg. Az emírség ingatlanpiacának értéke 90-ben megközelítőleg 2021 milliárd USD volt, ami aláhúzza az ingatlanok méretét és kiemelkedő szerepét a régióban.
Az elmúlt évtizedben a külföldi befektetések hatalmas beáramlása ömlött a nem tervezett szállodák, apartmanok, villák és kereskedelmi területek vásárlásaiba. Vonzó fizetési tervek, vízumösztönzők (például Golden Visa) és életmódbeli előnyök nemzetközi befektetőket csábít Dubaj ingatlanszektorába. A közelgő Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Dubai kikötő stb., valamint az Egyesült Arab Emirátusok világjárvány utáni fellendülése körüli általános optimizmus miatt az ingatlanipart újabb lehetőségek várják. növekedési szakasz.
A dubai kormány különféle szakpolitikai kezdeményezéseket és szabályozási kereteket vezetett be, amelyek célja a gyorsan fejlődő iparág nyomon követése, miközben tiszteletben tartja a fogyasztói jogok és a jogi megfelelés elveit. Azonban a nagy fejlődési sebesség elengedhetetlenné teszi a vevők és az eladók számára, hogy megértsék az ingatlanokkal kapcsolatos peres eljárásokat és az érintett felek szerződésszegését, és építési károk megelőzése és megoldása.
Jogi kapcsolat a fejlesztők és a vásárlók között
A vevő és a fejlesztő közötti szerződéses adásvételi szerződés képezi a központi jogviszonyt minden dubaji ingatlanszerzés vagy nem tervberuházás esetén. A jogokat és kötelezettségeket felvázoló részletes szerződések elkészítése segít enyhíti a szerződéses vitákat le a pályáról. Az Egyesült Arab Emírségek tulajdonjoga, különösen a kulcsfontosságú rendelkezések, például a 8. évi 2007. törvény és a 13. évi 2008. törvény szabályozza az ingatlanegységek mindkét fél közötti értékesítését.
Fejlesztői kötelezettségek
A dubaji ingatlanjog szerint az engedéllyel rendelkező fejlesztők számos kulcsfontosságú felelősséget viselnek:
- Ingatlan egységek építése kijelölt tervek és engedélyek alapján
- A jogi tulajdonjog átruházása a vevőre a kölcsönösen elfogadott szerződés szerint
- A vevők kártalanítása a projekt késedelme vagy elmulasztása esetén
Eközben a nem tervezett vevők beleegyeznek abba, hogy a projekt építési mérföldköveihez kötött részletekben fizetnek, és formálisan csak a befejezés után veszik át a tulajdonjogot. Ez az eseménysor nagymértékben függ attól, hogy mindkét fél betartja-e szerződéses kötelezettségeit.
Vevői jogok
A Dubaiban érvényesülő fogyasztóvédelmi kezdeményezésekkel összhangban az ingatlanjogszabályok bizonyos jogokat is rögzítenek az ingatlanvásárlók számára:
- A fizetések befejezése után tisztázza a megvásárolt eszköz jogi tulajdonjogát
- Az ingatlan határidőre történő elkészítése és átadása egyeztetett határidővel
- Visszatérítés és kártérítés a fejlesztő szerződésszegése esetén
Ezeknek a kodifikált jogoknak a megértése kulcsfontosságú a vevők számára, akik felmérik a szerződésszegésekkel kapcsolatos jogi lépéseket.
Legfontosabb szerződésszegések a dubai fejlesztők részéről
A szigorú fejlesztési törvények ellenére számos forgatókönyv a vevő-fejlesztő megállapodások megsértését jelentheti Dubai ingatlanökoszisztémájában:
Projekt törlése vagy visszatartás
Az építkezés késése vagy egy projekt hatósági törlése súlyosan érintheti a vásárlókat. Ilyen helyzetekben a 11. évi 13. törvény 2008. cikke kifejezetten előírja a fejlesztőket, hogy a vevők teljes összegét visszafizessék. Ez a záradék a befektetők jogait védi, ha a haladás akadályozva van.
Az elkészült egységek késői átadása
Az építkezés befejezésének határidejének elmulasztása és a türelmetlen vevők birtokba adása szintén szerződésszegésnek minősül. Még akkor is, ha az eset nem vonja maga után a projekt teljes lemondását, a dubai tulajdonjog továbbra is feljogosítja a vásárlókat arra, hogy a veszteségeket és károkat a felelős fejlesztővel behajtsák.
Tulajdonjogok értékesítése harmadik feleknek
Mivel a fejlesztőknek formálisan át kell ruházniuk a tulajdonjogot a szerződéses kifizetéseket teljesítő vevőkre, e jogok új entitásoknak való hozzájárulás nélküli eladása sérti az eredeti adásvételi szerződést. Ezek a viták akkor alakulhatnak ki, ha az eredeti befektetők leállítják a törlesztőrészleteket, de a fejlesztők helytelenül kezdeményeznek felmondási eljárást, ami ahhoz vezethet közvetítői vagyonrendezés.
A szerződésszegések lényegében arról szólnak, hogy a fejlesztők nem tartják be az ingatlanügylet alapjául szolgáló kulcsfontosságú ígéreteiket, legyen szó az időben történő építkezésről, a tulajdonjog formális átruházásáról vagy a garantált visszatérítésről, ha az indokolt. A jogsértések helyének megértése lehetővé teszi a vevők számára, hogy megfelelő visszatérítést kérjenek az Egyesült Arab Emírségek és Dubai ingatlanjogszabályai szerint.
Vevői jogorvoslati lehetőségek fejlesztési szerződésszegés esetén
Amikor a fejlesztők megszegik az adásvételi szerződést, a dubai és az Egyesült Arab Emírségek tulajdonjoga felhatalmazza a vevőket arra, hogy bizonyos jogorvoslati lépéseket tegyenek kártérítés, kompenzáció vagy a megsértett szerződés rendezése érdekében.
A dubai ingatlanpiacon a fejlesztők szerződésszegésével szemben a proaktív lépések a legfontosabbak befektetései és érdekei védelme érdekében. Ebben az utolsó részben gyakorlati útmutatást adunk arról, hogy mit tehetnek a vevők, ha szembesülnek a szerződésszegés nyugtalanító valóságával.
Átvilágítás az aláírás előtt
Mielőtt még egy dubai ingatlanszerződést papírra vetne, döntő fontosságú az alapos átvilágítás. A következőket kell szem előtt tartania:
- Kutatási fejlesztők: Vizsgálja meg a fejlesztő hírnevét és múltját. Keressen véleményeket, értékeléseket és visszajelzéseket a korábbi vásárlóktól.
- Ingatlanvizsgálat: Vizsgálja meg fizikailag az ingatlant, és győződjön meg arról, hogy az megfelel az Ön elvárásainak és a szerződésben meghatározott feltételeknek.
- Konzultáljon jogi szakértőkkel: Kérjen tanácsot olyan jogi szakértőktől, akik Dubaj ingatlanjogaira szakosodtak. Segíthetnek megérteni a szerződés feltételeit és következményeit.
Szerződéses biztosítékok
Egy dubai ingatlanszerződés kidolgozásakor vagy felülvizsgálatakor bizonyos biztosítékok beépítése védelmet nyújthat a lehetséges szerződésszegések ellen:
- Tiszta feltételek: Győződjön meg arról, hogy a szerződés egyértelműen felvázolja az összes feltételt, beleértve a fizetési ütemezést, a teljesítési határidőket és a szerződésszegés esetén kiszabott szankciókat.
- Büntetési záradékok: Tartalmazzon büntetési záradékokat a késedelmek vagy a megállapodás szerinti minőségi és tervezési szabványoktól való eltérések esetén.
- Letéti számlák: Fontolja meg letéti számlák használatát a kifizetésekhez, amelyek bizonyos szintű pénzügyi biztonságot nyújthatnak.
Jogi jogorvoslat
Szerződésszegés esetén létfontosságú, hogy tisztában legyen a jogi lehetőségeivel és a további lépésekkel:
- Forduljon ügyvédhez: Vegye igénybe egy tapasztalt ügyvéd szolgáltatásait, aki ingatlanvitákra szakosodott. Felmérhetik az Ön esetét, és tanácsot adhatnak a legjobb cselekvési módról.
- Tárgyalás: Próbálja meg a problémát tárgyalás vagy közvetítés útján megoldani, mielőtt jogi lépéshez folyamodik.
- Beperelni: Ha szükséges, nyújtson be pert jogorvoslatért, például elállásért, konkrét teljesítményért vagy kártérítésért.
Keressen szakmai tanácsot
Soha ne becsülje alá a szakmai tanácsadás értékét, különösen olyan összetett jogi kérdésekben, mint a szerződésszegések:
- Jogi szakértők: Bízzon olyan jogi szakemberek szakértelmében, akik ismerik Dubai ingatlantörvényeit, és végigvezetik Önt a folyamaton.
- Ingatlan tanácsadók: Fontolja meg, hogy konzultáljon ingatlan-tanácsadókkal, akik betekintést nyújthatnak a piacba, és segítenek megalapozott döntések meghozatalában.
Szerződésbontás vagy perek kezdeményezése
Amennyiben a szerződésszegés kompromisszumok nélkül fennáll, a vevőnek jogában áll szigorúbb jogi lehetőségeket alkalmazni:
Szerződésszegésről szóló értesítés küldése
A pert megelőzően a vevők ügyvédei hivatalosan értesítik a nem megfelelő fejlesztőt szerződésszegésükről, miközben meghatározott időn belül konkrét jogorvoslatot vagy az eredeti megállapodás betartását kérik. Ezek az értesítések azonban inkább megelőzik, mint kizárják a tárgyalótermi eljárást.
Per a fejlesztők ellen Dubaiban vagy az Egyesült Arab Emírségek bíróságaiban
Ha a peren kívüli megoldás sikertelen, a vevők hivatalos peres eljárást kezdeményezhetnek pénzügyi jogorvoslatért vagy a szerződés felbontásáért. A perekben igényelt általános jogorvoslati lehetőségek a következők:
- A számszerűsíthető veszteségeket fedező kártérítés
- Költségek, például jogi költségek vagy elmulasztott fizetések megtérülése
- A visszaigényelt összegek kamatait nem térítik vissza azonnal
- Az eredeti szerződés érvénytelenítése helyrehozhatatlan szerződésszegés miatt
A szabályozó testületek szerepe ingatlanügyekben
Az ingatlanos perekben a tekintélyes szervek, mint RERA gyakran támogatják a jogi elszámoltathatóságot. Például a törölt fejlesztések beruházói visszakaphatják az összes pénzt egy, a dubai tulajdonjog szerint kodifikált vitabizottságon keresztül.
Ezen túlmenően, ezek az ügynökségek maguk is büntetőeljárást indíthatnak a nem megfelelő fejlesztők ellen szankciókkal, feketelistával vagy más fegyelmi eljárással, az egyéni felperesek által benyújtott polgári pereken felül. Tehát a szabályozási felügyelet további kényszert teremt az eladók számára, hogy elkerüljék a kodifikált kötelezettségek megsértését.
Miért fontos a szerződésszegések megértése?
A gyorsan fejlődő ingatlanpiacokon, mint például Dubai, a jogszabályok folyamatosan érnek, hogy megfeleljenek a vevők, eladók és termékek kifinomultságának. A frissített tulajdonjogi törvények azt mutatják, hogy hangsúlyt fektetnek a méltányosságra és az átláthatóságra, amelyet a megerősített fogyasztóvédelem és jelentéstételi követelmények bizonyítanak.
Az iparág fejlődésével a befektetőknek és a fejlesztőknek is alkalmazkodniuk kell a szerződéses jogok és kötelezettségek elsajátításával. A vásárlók számára a gyakori jogsértésekbe való betekintés lehetővé teszi a kockázatok megfelelő felmérését az új projektek értékelésekor, miközben megfelelő jogorvoslati lehetőségeket keres arra az esetre, ha a problémák végül megvalósulnának az úton.
Legyen szó peren kívüli határozatról vagy formálisról Dubai bíróságok Az ítélet értelmében a vevőknek szakértő jogi tanácsadást kell biztosítaniuk, amikor az aláírt adásvételi szerződés megsértésének gyanújával szembesülnek. Mivel a nagy fejlesztőcégeket célzó peres eljárások összetett szerződésszegések miatt drasztikusan eltérnek a szokásos polgári perektől, a helyi ingatlantörvényekben és szabályozási árnyalatokban jártas szakemberekkel való együttműködés kritikus támogatást nyújt.
A modern dubaji ingatlanarénában, amelyet több millió dolláros vállalkozások, tengerentúli befektetők és bonyolult, vegyes felhasználású közösségek határoznak meg, a vásárlók nem engedhetik meg maguknak, hogy ellenőrizetlenül hagyják a szerződésszegéseket. A fejlesztői kötelezettségekkel és a vevők jogaival kapcsolatos jogi rendelkezések megértése éberséget és gyors cselekvést tesz lehetővé. A tulajdonjogokat megerősítő bőséges szabályozás révén a vevők több csatornát is folytathatnak a visszaváltáshoz, miután észlelik a lényeges jogsértéseket.
GYIK a fejlesztők által ingatlanügyekben történő szerződésszegésről
1. Milyen a cikkvázlatban említett dubai ingatlanszektor áttekintése?
- A dubai ingatlanszektort jövedelmező befektetési lehetőségek jellemzik, amelyek vonzzák a vásárlókat. Ezenkívül a dubai törvényhozók szívesen dolgoznak ki törvényeket az ágazat növekedésének támogatására.
2. Milyen törvények szabályozzák a fejlesztők és a vevők közötti szerződéses viszonyt Dubai ingatlanszektorában?
- A dubai ingatlanszektorban a fejlesztők és a vevők közötti szerződéses kapcsolatokat olyan törvények szabályozzák, mint a 8. évi 2007. törvény és a 13. évi 2008. törvény. Ezek a törvények körvonalazzák az ingatlanügyletek jogi kereteit.
3. Milyen kötelezettségei vannak a fejlesztőknek az ingatlanszektorban Dubaiban?
- A fejlesztők kötelesek a tulajdonában lévő vagy jóváhagyott földterületen ingatlanegységeket építeni, és a tulajdonjogot átruházni a vevőkre az adásvételi szerződés feltételei szerint.
4. Milyen következményekkel jár a nem tervezett értékesítés Dubaj ingatlanpiacán?
- A dubaji terven kívüli értékesítések lehetővé teszik a vevők számára, hogy részletekben vásároljanak ingatlant, és a vevők kifizetésével finanszírozást biztosítsanak a fejlesztőknek.
5. Mi történik, ha a RERA (Real Estate Regulatory Authority) töröl egy ingatlanprojektet Dubaiban?
- Ha a RERA lemond egy projektet, a fejlesztők a 13. évi 2008. törvény értelmében kötelesek visszatéríteni a vevők összes befizetését. Ez biztosítja a vásárlói jogok védelmét, ha egy fejlesztési projektet váratlanul leállítanak.
6. Milyen következményekkel jár, ha a fejlesztő késve adja át az ingatlant a vevőnek?
- Ha a fejlesztő késedelmesen adja át a birtokot, a vevő jogosult a fejlesztőtől kártérítést követelni. A vásárlók megkísérelhetik a békés megegyezést a Dubai Land Department-en (DLD) keresztül.
7. Leállíthatja-e a vevő a fizetést a fejlesztő szerződésszegése miatt?
- Igen, a vevő leállíthatja a fizetést, ha a fejlesztő megszegi a szerződést. A bíróságok sok esetben a vevő szerződésbontási joga mellett döntenek, és a fejlesztői viszontkeresetet elutasítják, ha korábban szerződésszegés történt.
8. Milyen jogorvoslati és vitarendezési lehetőségek állnak rendelkezésre az ingatlanszerződések megszegése esetén Dubaiban?
- A jogorvoslati és vitarendezési lehetőségek közé tartozik a békés rendezés megkeresése a Dubai Land Department (DLD) által, a peres eljárás jogi felhívás küldésével és a kereset benyújtásával, valamint a szabályozó hatóságok, például a RERA és a befektetői bizottságok bevonása az előítéletes vásárlók védelme érdekében.
9. Hogyan kedveznek a megszigorított vagyonjogi törvények Dubajban a vásárlóknak az ingatlanokkal kapcsolatos vitákban?
- A megszigorított vagyonjogi törvények Dubaiban előnyben részesítik a vásárlókat azáltal, hogy egyértelmű eljárásokat írnak elő a vevők és a fejlesztők jogainak érvényesítésére, valamint a méltányosság elveinek tiszteletben tartására az ingatlanvitákban.
10. Mi a jelentősége a szabályozó hatóságoknak, például a RERA-nak és a befektetői bizottságoknak Dubai ingatlanszektorában?
A szabályozó hatóságok, például a RERA és a befektetői bizottságok kulcsfontosságú szerepet játszanak a vevők jogainak védelmében és a szabályokat megsértő fejlesztőkkel szembeni fegyelmi intézkedések meghozatalában.
