Кыргызстанда кыймылсыз мүлк сектору Дубай Эмираты камсыз кылуу, акыркы бир нече он жылдыкта эбегейсиз өсүштү байкады кирешелүү инвестициялык мүмкүнчүлүктөр дүйнө жүзү боюнча сатып алуучуларды тартуу. Өнөр жай тездик менен кеңейип жаткандыктан, Дубай, РАК жана Абу-Даби Өкмөт инвесторлордун жана акыркы колдонуучулардын укуктарын коргоп, сектордун өнүгүшүн колдоо үчүн ар кандай мыйзамдарды жана ченемдик укуктук актыларды ишке ашырды.
Кыймылсыз мүлк менен болгон бүтүмдөрдүн негизги мамилелери болуп саналат мүлктү куруучу менен кыймылсыз мүлктү сатып алуучу жеке же юридикалык жактын ортосундагы келишимдик келишим. Бирок, бир тарап келишимдин шарттарын бузган учурда талаш-тартыштар келип чыгышы мүмкүн. БАЭдеги же Дубайдын кыймылсыз мүлк экосистемасындагы иштеп чыгуучулар тарабынан келишимдик бузуулардын кесепеттерин түшүнүү юридикалык каражаттарды жана чечимдерди издеген сатып алуучулар үчүн өтө маанилүү.
Дубайдын кыймылсыз мүлк пейзажы
Дубай жаркыраган асман тиреген имараттар, адам жасаган аралдар жана жайнаган турак жай курулуштары менен аныкталган ультра заманбап ландшафтка ээ. Эмираттын мүлк рыногу 90-жылы болжол менен 2021 миллиард долларга бааланган, бул аймактагы кыймылсыз мүлктүн масштабын жана атактуулугун баса белгиледи.
Акыркы он жылда мейманканаларды, батирлерди, виллаларды жана коммерциялык жайларды пландан тышкаркы сатып алууларга чет элдик инвестициялардын эбегейсиз агымы агып кетти. Жагымдуу төлөм пландары, виза стимулдары (Golden Visa сыяктуу) жана жашоонун артыкчылыктары Дубайдын мүлк секторуна эл аралык инвесторлорду тартуу. Келе жаткан Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Dubai Harbour ж.б. өсүү фазасы.
Дубай өкмөтү керектөөчүлөрдүн укуктарын жана мыйзамдуу сактоо принциптерин сактоо менен тез өнүгүп жаткан тармакты көзөмөлдөөгө багытталган ар кандай саясий демилгелерди жана ченемдик укуктук базаларды иштеп чыкты. Бирок, өнүгүүнүн жогорку ылдамдыгы сатып алуучулар жана сатуучулар үчүн кыймылсыз мүлк боюнча соттук териштирүүнү жана катышкан тараптардын келишимдик бузууларын түшүнүү үчүн абдан маанилүү кылат жана курулуш дооматтарын алдын алуу жана чечүү.
Иштеп чыгуучулар менен сатып алуучулардын ортосундагы укуктук мамилелер
Сатып алуучу менен иштеп чыгуучунун ортосундагы келишимдик сатып алуу келишими Дубайдагы мүлктү сатып алууда же пландан тышкары инвестициялоодо борбордук укуктук мамилелерди түзөт. Укуктарды жана милдеттерди чагылдырган деталдуу келишимдерди түзүү жардам берет келишим талаштарды жумшартуу линияда. БАЭнин мүлк мыйзамы, өзгөчө 8-жылдагы № 2007 Мыйзам жана 13-жылдагы № 2008 Мыйзам сыяктуу негизги ченемдер эки тараптын ортосунда кыймылсыз мүлк бирдиктерин сатууну жөнгө салат.
Иштеп чыгуучунун милдеттенмелери
Дубайдын мүлк мыйзамдарына ылайык, лицензияланган иштеп чыгуучулар бир нече негизги милдеттерди аткарышат:
- Белгиленген пландарга жана уруксаттарга ылайык кыймылсыз мүлк бирдиктерин куруу
- Өз ара макулдашылган келишимге ылайык, мыйзамдуу менчик укугун сатып алуучуга өткөрүп берүү
- Долбоор кечиктирилген же аягына чыкпай калган учурда сатып алуучуларга компенсация төлөп берүү
Ошол эле учурда, пландан тышкаркы сатып алуучулар долбоордун курулуш этаптарына байланыштуу бөлүп-бөлүп төлөөгө макул болушат жана аяктагандан кийин гана менчик укугун расмий түрдө кабыл алышат. Окуялардын бул ырааттуулугу эки тараптын тең келишимдик милдеттенмелерин сактоосунан көз каранды.
Сатып алуучунун укуктары
Дубай боюнча керектөөчүлөрдүн укугун коргоо демилгелери менен шайкеш, кыймылсыз мүлк эрежелери ошондой эле мүлк сатып алуучулар үчүн белгилүү бир укуктарды бекитет:
- Төлөмдөрдү аяктагандан кийин сатылып алынган мүлктүн мыйзамдуу ээлигин тазалаңыз
- Макулдашылган мөөнөттө мүлктү өз убагында бүтүрүү жана өткөрүп берүү
- Иштеп чыгуучу келишимди бузган учурда кайтарып берүү жана компенсация
Бул кодификацияланган укуктарды түшүнүү келишимдик бузуулар боюнча юридикалык аракеттерди баалоо үчүн сатып алуучулар үчүн негизги болуп саналат.
Дубайдын иштеп чыгуучулары тарабынан негизги келишим бузуулар
Өнүктүрүү боюнча катаал мыйзамдарга карабастан, Дубайдын кыймылсыз мүлк экосистемасындагы бир нече сценарийлер сатып алуучу менен иштеп чыгуучунун келишимдерин бузууга алып келиши мүмкүн:
Долбоорду жокко чыгаруу же токтоп калуу
Курулуштун кечиктирилиши же бийликтер тарабынан долбоордун түздөн-түз жокко чыгарылышы сатып алуучуларга катуу таасир этиши мүмкүн. Мындай жагдайларда, 11-жылдын № 13 Мыйзамынын 2008-беренесинде сатып алуучулардын төлөмдөрүн толугу менен кайтарып берүү үчүн иштеп чыгуучуларга милдеттендирилген. Бул пункт инвесторлордун укуктарын коргойт, эгерде прогресске тоскоол болсо.
Бүткөн агрегаттарды кеч тапшыруу
Курулушту аяктоо жана чыдамсыздык менен сатып алуучуларга ээлик кылууну өткөрүп берүү мөөнөттөрү да келишимдин бузулушуна алып келет. Долбоор толугу менен жокко чыгарылбаса да, Дубайдын мүлк мыйзамы сатып алуучуларга жоготууларды жана зыяндарды жооптуу иштеп чыгуучудан калыбына келтирүүгө укук берет.
Үчүнчү жактарга мүлктүк укуктарды сатуу
Иштеп чыгуучулар келишимдик төлөмдөрдү аткарган сатып алуучуларга менчик укугун формалдуу түрдө өткөрүп бериши керек болгондуктан, ал укуктарды макулдугусуз жаңы жактарга сатуу баштапкы сатып алуу келишимин бузгандыкка жатат. Бул талаш-тартыштар баштапкы инвесторлор бөлүп төлөөнү токтотсо, бирок иштеп чыгуучулар токтотуу процедураларын туура эмес баштаса, пайда болушу мүмкүн. ортомчулук мүлктү жөнгө салуу.
Чындыгында, келишимдик бузуулар иштеп чыгуучулардын кыймылсыз мүлк менен бүтүмгө негизделген негизги убадаларын, өз убагында куруу, менчик укугун расмий өткөрүп берүү же кепилдик болгондо кайтарып берүү кепилденген убадаларын аткарбаганынын айланасында болот. Кайсы жерде мыйзам бузуулар болуп жатканын түшүнүү сатып алуучуларга БАЭ жана Дубайдын кыймылсыз мүлк мыйзамдарына ылайык тийиштүү калыбына келтирүүнү издөөгө мүмкүндүк берет.
Өнүгүү келишимин бузуу үчүн сатып алуучунун каражаттары
Иштеп чыгуучулар сатып алуу келишимдерин бузганда, Дубай жана БАЭнин мүлк мыйзамы сатып алуучуларды зыяндын ордун толтурууну, компенсацияны же бузулган келишимди жөнгө салууну көздөгөн белгилүү бир оңдоо чараларды көрүүгө жабдыйт.
Дубайдын кыймылсыз мүлк рыногунда иштеп чыгуучулар келишимди бузган учурда, инвестицияңызды коргоо жана кызыкчылыктарыңызды коргоо үчүн активдүү кадамдарды жасоо маанилүү. Бул акыркы бөлүмдө биз сатып алуучулар келишимди бузуунун тынчсыздандырган реалдуулугуна туш болгондо эмне кыла ала тургандыгы боюнча практикалык көрсөтмөлөрдү беребиз.
Кол коюудан мурун тийиштүү текшерүү
Дубайдагы кыймылсыз мүлк келишимине калемди кагазга түшүрүүдөн мурун, кылдат текшерүү абдан маанилүү. Бул жерде сиз эмнени эстен чыгарбашыңыз керек:
- Изилдөөчүлөр: Иштеп чыгуучунун аброюн жана тажрыйбасын изилдеңиз. Мурунку сатып алуучулардын сын-пикирлерин, рейтингдерин жана пикирлерин изде.
- Мүлк инспекциясы: Мүлктү физикалык жактан текшериңиз жана анын күтүүлөрүңүзгө жана келишимде көрсөтүлгөн шарттарга шайкеш келишин камсыз кылыңыз.
- Юридикалык эксперттерге кайрылыңыз: Дубайдын кыймылсыз мүлк мыйзамдарына адистешкен юридикалык эксперттерден кеңеш алыңыз. Алар келишимдин шарттарын жана кесепеттерин түшүнүүгө жардам берет.
Контракттык кепилдиктер
Дубайда кыймылсыз мүлк келишимин иштеп чыгууда же карап чыгууда, белгилүү бир кепилдиктерди киргизүү мүмкүн болуучу бузуулардан коргоону камсыздай алат:
- Таза шарттар: Келишимде бардык шарттар, анын ичинде төлөм графиктери, аяктоо мөөнөттөрү жана бузуулар үчүн жазалар так жазылганын текшериңиз.
- Жаза беренелери: Сапаттын жана дизайндын макулдашылган стандарттарынан кечиктирүүлөр же четтөөлөр үчүн айыптык беренелерди камтыңыз.
- Эскроу эсептери: Каржылык коопсуздук деңгээлин сунуш кыла турган төлөмдөр үчүн эскроу эсептерди колдонууну карап көрүңүз.
Юридикалык кайрылуу
Келишим бузулган учурда, юридикалык варианттарыңызды жана кантип улантуу керектигин түшүнүү абдан маанилүү:
- Адвокат менен кеңешиңиз: Кыймылсыз мүлк талаштары боюнча адистешкен тажрыйбалуу адвокаттын кызматын тартыңыз. Алар сиздин ишиңизге баа берип, эң жакшы иш-аракеттерди сунушташат.
- сүйлөшүү: Сотко кайрылуудан мурун маселени сүйлөшүү же ортомчулук жолу менен чечүүгө аракет кылуу.
- Доо арыз жаз: Зарыл болсо, жокко чыгаруу, конкреттүү аткаруу же компенсация сыяктуу каражаттарды издөө үчүн сотко кайрылыңыз.
Издегиле Professional Advice
Профессионалдык кеңеш алуунун маанисин эч качан баалабаңыз, айрыкча келишимди бузуу сыяктуу татаал юридикалык маселелерде:
- Юридикалык эксперттер: Дубайдын кыймылсыз мүлк мыйзамдарын түшүнгөн юридикалык адистердин тажрыйбасына таяныңыз жана бул процессте сизге жетекчилик бере алат.
- Кыймылсыз мүлк боюнча консультанттар: Кыймылсыз мүлк боюнча консультанттар менен кеңешүүнү карап көрүңүз, алар рынокко түшүнүк берип, туура чечим чыгарууга жардам берет.
Келишимди бузуу же соттук териштирүүлөр
Келишимдин талаптарын бузуу компромисссиз улана берсе, сатып алуучулар дагы күчтүүрөөк юридикалык варианттарды колдонууга укуктуу:
Келишимди бузуу жөнүндө билдирүүлөрдү жөнөтүү
Соттук териштирүү башталганга чейин, сатып алуучулардын юристтери белгилүү бир мөөнөттүн ичинде белгилүү бир чараларды же баштапкы келишимди сактоону талап кылуу менен, алардын келишимдик бузуулары жөнүндө талаптарга жооп бербеген иштеп чыгуучуга расмий түрдө маалымдайт. Бирок бул билдирүүлөр соттук териштирүүгө тоскоол болбостон, алдын ала болуп саналат.
Дубайдагы же БАЭдеги Иштеп чыгуучуларга каршы соттук иш
Соттон тышкаркы чечим ишке ашпай калса, сатып алуучулар каржылык ордун толтурууну же келишимди бузууну издеп расмий соттук териштирүүнү баштаса болот. Соттук териштирүүлөр аркылуу талап кылынган жалпы каражаттар төмөнкүлөрдү камтыйт:
- Сандык жоготуулардын ордун толтуруу
- Юридикалык жыйымдар же өткөрүлбөй калган төлөмдөр сыяктуу чыгымдарды калыбына келтирүү
- Кайтарылып алынган суммалар боюнча пайыздар тез арада кайтарылбайт
- Оңдолгус бузуулар үчүн баштапкы келишимди жокко чыгаруу
Кыймылсыз мүлккө байланыштуу иштердеги контролдоочу органдардын ролу
Кыймылсыз мүлк боюнча соттук териштирүүлөрдө авторитеттүү органдар жагат RERA көп учурда юридикалык жоопкерчиликти колдоо. Мисалы, жокко чыгарылган долбоорлордун инвесторлору бардык акчаларды Дубайдын мүлк мыйзамына ылайык кодификацияланган талаштар боюнча атайын комиссия аркылуу калыбына келтире алышат.
Кошумчалай кетсек, бул агенттиктер талапка жооп бербеген иштеп чыгуучуларды жазалоо, кара тизмеге киргизүү же жеке доогерлер тарабынан берилген жарандык доо арыздардын үстүнөн башка дисциплинардык чаралар аркылуу соттой алышат. Ошентип, жөнгө салуучу көзөмөл сатуучуларга кодификацияланган милдеттерди бузууну болтурбоо үчүн кошумча милдетти жаратат.
Эмне үчүн келишим бузууларды түшүнүү маанилүү
Дубай сыяктуу тез өнүгүп жаткан кыймылсыз мүлк рынокторунда мыйзамдар сатып алуучулардын, сатуучулардын жана өнүмдөрдүн татаалдыгына дал келүү үчүн жетүүнү улантууда. Жаңыртылган мүлк мыйзамдары адилеттүүлүккө жана ачык-айкындуулукка басым жасап, керектөөчүлөрдүн укуктарын коргоо жана отчеттуулук талаптарын күчөтөт.
Өнөр жай өнүгүп жаткандыктан, инвесторлор да, иштеп чыгуучулар да келишимдик укуктарды жана милдеттерди үйрөнүү менен ыңгайлашуусу керек. Сатып алуучулар үчүн жалпы бузууларды түшүнүү жаңы долбоорлорду баалоодо тобокелдиктерди туура баалоого мүмкүндүк берет, ошол эле учурда маселелер акырында ишке ашкан учурда ылайыктуу каражаттарды издейт.
Соттон тышкаркы чечим болобу же расмий Дубай соттору өкүмүнө ылайык, сатып алуучулар кол коюлган сатып алуу келишиминин бузулушуна шек келтирген учурда эксперттик юридикалык кеңеш алууга тийиш. Татаал келишимдик бузуулар үчүн ири өнүктүрүү фирмаларына багытталган соттук териштирүү кадимки жарандык доо арыздардан кескин түрдө айырмаланып тургандыктан, жергиликтүү кыймылсыз мүлк мыйзамдарын жана ченемдик укуктук нюанстарды билген адистер менен өнөктөштүк маанилүү колдоону сунуш кылат.
Көп миллион долларлык ишканалар, чет элдик инвесторлор жана татаал аралаш колдонуу коомдоштуктары менен аныкталган заманбап Дубай мүлк аренасында сатып алуучулар келишимдик бузууларды текшерүүсүз калтыра алышпайт. Иштеп чыгуучулардын милдеттери жана сатып алуучулардын укуктарына байланыштуу укуктук жоболорду түшүнүү сергектикти жана ыкчам чара көрүүнү мүмкүн кылат. Менчик укуктарын бекемдөөчү кеңири жөнгө салуу менен, сатып алуучулар материалдык бузууларды аныктагандан кийин сатып алуу үчүн бир нече каналдарды издей алышат.
Кыймылсыз мүлк иштеринде иштеп чыгуучулар тарабынан келишимдерди бузуу боюнча көп берилүүчү суроолор
1. Макалада айтылган Дубайдагы кыймылсыз мүлк сектору кандай?
- Дубайдагы кыймылсыз мүлк сектору сатып алуучуларды тартуучу кирешелүү инвестициялык мүмкүнчүлүктөр менен мүнөздөлөт. Мындан тышкары, Дубайдагы мыйзам чыгаруучулар бул сектордун өсүшүн колдоо үчүн мыйзамдарды иштеп чыгууга кызыкдар.
2. Дубайдын кыймылсыз мүлк секторунда иштеп чыгуучулар менен сатып алуучулардын ортосундагы келишимдик мамилелер кандай мыйзамдар менен жөнгө салынат?
- Дубайдын кыймылсыз мүлк секторунда иштеп чыгуучулар менен сатып алуучулардын ортосундагы келишимдик мамилелер 8-жылдагы № 2007 Мыйзам жана 13-жылдагы № 2008 мыйзам сыяктуу мыйзамдар менен жөнгө салынат. Бул мыйзамдар мүлк бүтүмдөрүнүн укуктук негиздерин аныктайт.
3. Дубайда кыймылсыз мүлк секторунда иштеп чыгуучулардын милдеттери кандай?
- Курулуш салуучулар менчигиндеги же бекитилген жерлерге кыймылсыз мүлк объекттерин курууга жана сатып алуу келишиминин шарттарына ылайык менчик укугун сатып алуучуларга өткөрүп берүүгө милдеттүү.
4. Дубайдын кыймылсыз мүлк рыногунда пландан тышкары сатуунун кесепеттери кандай?
- Дубайдагы пландан тышкаркы сатуулар сатып алуучуларга мүлктү бөлүп-бөлүп сатып алууга жана сатып алуучулардын төлөмдөрү аркылуу иштеп чыгуучуларды каржылоого мүмкүндүк берет.
5. Кыймылсыз мүлк долбоору Дубайдагы RERA (Кыймылсыз мүлктү жөнгө салуу органы) тарабынан жокко чыгарылса эмне болот?
- Эгерде долбоор RERA тарабынан жокко чыгарылса, иштеп чыгуучулар 13-жылдын № 2008 Мыйзамына ылайык, сатып алуучулардын бардык төлөмдөрүн кайтарып берүүгө милдеттүү. Бул өнүктүрүү долбоору күтүлбөгөн жерден токтоп калса, сатып алуучунун укуктары корголушун камсыздайт.
6. Эгерде куруучу сатып алуучуга мүлккө ээлик кылууну кечиктирсе, анын кесепети кандай болот?
- Эгерде иштеп чыгуучу ээлик кылууну кечиктирсе, сатып алуучу иштеп чыгуучудан компенсация талап кылууга укуктуу. Сатып алуучулар ошондой эле Дубай жер департаменти (DLD) аркылуу тынчтык жолу менен чечүүгө аракет кыла алышат.
7. Иштеп чыгуучунун келишимди бузгандыгы үчүн сатып алуучу төлөмдөрдү токтото алабы?
- Ооба, эгерде иштеп чыгуучу келишимди бузса, сатып алуучу төлөмдөрдү токтото алат. Көп учурларда, соттор сатып алуучунун келишимди бузуу укугуна чечим чыгарат, эгерде мурда келишим бузулса, иштеп чыгуучунун каршы доо арыздары четке кагылат.
8. Дубайда кыймылсыз мүлк келишимин бузуулар үчүн кандай чаралар жана талаштарды чечүү жолдору бар?
- Каражаттарды жана талаштарды чечүү жолдоруна Дубайдын Жер департаменти (DLD) көмөктөшкөн тынчтык келишимин издөө, юридикалык билдирүү жөнөтүү жана доо арыз берүү аркылуу соттук териштирүү, ошондой эле бейкалыс сатып алуучуларды коргоо үчүн RERA жана инвестор комитеттери сыяктуу жөнгө салуучу органдарды тартуу кирет.
9. Дубайдагы катаал мүлк мыйзамдары кыймылсыз мүлк талаштарында сатып алуучуларга кандайча пайда алып келет?
- Дубайдагы катаал мүлк мыйзамдары сатып алуучулардын жана иштеп чыгуучулардын укуктарын жана кыймылсыз мүлк талаштарында адилеттүүлүк принциптерин сактоонун так процедураларын камсыз кылуу менен сатып алуучуларга пайда алып келет.
10. Дубайдын кыймылсыз мүлк секторунда RERA жана инвестор комитеттери сыяктуу жөнгө салуучу органдардын мааниси кандай?
RERA жана инвестор комитеттери сыяктуу жөнгө салуучу органдар сатып алуучулардын укуктарын коргоодо жана эрежелерди бузган иштеп чыгуучуларга дисциплинардык чараларды көрүүдө чечүүчү ролду ойношот.
