Жылжымайтын мүлік секторы Дубайдың әмірлігі қамтамасыз ету, соңғы бірнеше онжылдықтарда орасан өсу байқалды табысты инвестициялық мүмкіндіктер бүкіл әлемнен сатып алушыларды тартады. Өнеркәсіп қарқынды дамып келе жатқандықтан, Дубай, РАК және Абу-Даби Үкімет инвесторлар мен түпкі пайдаланушылардың құқықтарын қорғай отырып, сектордың дамуын қолдау үшін әртүрлі заңдар мен ережелерді енгізді.
Жылжымайтын мүлікпен кез келген мәміленің негізгі қатынасы болып табылады құрылыс салушы мен жылжымайтын мүлік объектісін сатып алатын жеке немесе заңды тұлға арасындағы шарттық келісім. Дегенмен, бір тарап келісім-шарт талаптарын бұзған кезде даулар туындауы мүмкін. БАӘ немесе Дубайдың жылжымайтын мүлік экожүйесіндегі әзірлеушілердің келісім-шартты бұзуының салдарын түсіну құқықтық қорғау құралдары мен шешімдерді іздейтін сатып алушылар үшін өте маңызды.
Дубайдағы жылжымайтын мүлік пейзажы
Дубайда жарқыраған зәулім ғимараттармен, жасанды аралдармен және кең тұрғын үй құрылыстарымен айқындалған ультра заманауи ландшафт бар. Әмірліктің жылжымайтын мүлік нарығы 90 жылы шамамен 2021 миллиард долларға бағаланды, бұл аймақтағы жылжымайтын мүліктің ауқымы мен танымалдылығын көрсетеді.
Соңғы онжылдықта қонақүйлерді, пәтерлерді, виллаларды және коммерциялық кеңістіктерді жоспардан тыс сатып алуға шетелдік инвестициялардың үлкен ағыны құйылды. Тартымды төлем жоспарлары, визалық ынталандырулар (мысалы, Golden Visa) және өмір салтының артықшылықтары Дубайдың жылжымайтын мүлік секторына халықаралық инвесторларды тарту. Алдағы Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Dubai Harbour, және т. өсу фазасы.
Дубай үкіметі тұтынушылардың құқықтары мен заңды талаптарды сақтау қағидаттарын сақтай отырып, қарқынды дамып келе жатқан саланы бақылауға бағытталған әртүрлі саяси бастамалар мен нормативтік базаларды әзірледі. Дегенмен, дамудың жоғары жылдамдығы сатып алушылар мен сатушыларға жылжымайтын мүлікке қатысты сот ісін және қатысушы тараптардың келісім-шартты бұзуын түсінуді өте маңызды етеді және құрылыс шағымдарының алдын алу және шешу.
Әзірлеушілер мен сатып алушылар арасындағы құқықтық қатынас
Сатып алушы мен құрылыс салушы арасындағы келісімшарттық сатып алу келісімі кез келген Дубайдағы жылжымайтын мүлікті сатып алу немесе жоспардан тыс инвестициялаудағы орталық құқықтық қатынасты құрайды. Құқықтар мен міндеттемелерді сипаттайтын егжей-тегжейлі келісімшарттарды жасау көмектеседі келісім-шарт дауларын жеңілдету сызық бойынша. БАӘ-нің меншік құқығы, әсіресе 8 жылғы № 2007 Заң және 13 жылғы № 2008 Заң сияқты негізгі ережелер екі тарап арасындағы жылжымайтын мүлік бірлігін сатуды реттейді.
Әзірлеушінің міндеттемелері
Дубайдағы жылжымайтын мүлік туралы заңнамаға сәйкес лицензияланған әзірлеушілер бірнеше негізгі жауапкершілікке ие:
- Белгіленген жоспарлар мен рұқсаттар бойынша жылжымайтын мүлік объектілерін салу
- Өзара келісілген келісім-шартқа сәйкес сатып алушыға заңды меншік құқығын беру
- Кешіктірілген немесе жобаны аяқтамаған жағдайда сатып алушыларға өтемақы төлеу
Сонымен қатар, жоспардан тыс сатып алушылар жобаның құрылыс кезеңдерімен байланысты төлемдерді бөліп төлеуге келіседі және аяқталғаннан кейін ғана меншікті ресми түрде қабылдайды. Оқиғалардың бұл тізбегі негізінен екі тараптың өздерінің келісім-шарттық міндеттемелерін орындауына байланысты.
Сатып алушының құқықтары
Дубайдағы тұтынушыларды қорғау бастамаларына сәйкес жылжымайтын мүлік туралы ережелер жылжымайтын мүлікті сатып алушылардың белгілі бір құқықтарын бекітеді:
- Төлемдерді аяқтағаннан кейін сатып алынған активтің заңды иелігін алыңыз
- Уақытында аяқтау және келісілген мерзімге сәйкес мүлікті тапсыру
- Құрылыс салушы шартты бұзған жағдайда қайтару және өтемақы
Осы кодталған құқықтарды түсіну келісім-шартты бұзуға қатысты заңды әрекеттерді бағалайтын сатып алушылар үшін маңызды.
Дубай әзірлеушілерінің негізгі шартты бұзулары
Қатаң даму заңдарына қарамастан, Дубайдың жылжымайтын мүлік экожүйесінде сатып алушы мен әзірлеуші келісімдерін бұзудың бірнеше сценарийі болуы мүмкін:
Жобаны тоқтату немесе тоқтату
Құрылыстың кешігуі немесе биліктің жобаны тікелей тоқтатуы сатып алушыларға қатты әсер етуі мүмкін. Мұндай жағдайларда 11 жылғы № 13 Заңның 2008-бабы құрылыс салушыларға сатып алушылардың төлемдерін толық көлемде өтеуге міндеттейді. Бұл тармақ инвесторлардың құқықтарын қорғайды, егер прогреске кедергі жасалса.
Аяқталған қондырғыларды кеш тапсыру
Құрылысты аяқтау және шыдамсыз сатып алушыларға иелік ету мерзімін өткізіп алу да шартты бұзу болып табылады. Іс жобаның толық күшін жоюды қамтымаса да, Дубайдағы мүлік туралы заң әлі де сатып алушыларға шығындар мен залалды жауапты әзірлеушіден өтеуге құқық береді.
Мүліктік құқықтарды үшінші тұлғаларға сату
Әзірлеушілер келісім-шарт бойынша төлемдерді орындайтын сатып алушыларға меншік құқығын ресми түрде беруі керек болғандықтан, бұл құқықтарды келісімсіз жаңа ұйымдарға сату бастапқы сатып алу келісімін бұзады. Бұл даулар бастапқы инвесторлар бөліп төлеуді тоқтатқанда, бірақ әзірлеушілер тоқтату процедураларын дұрыс бастамаса, туындауы мүмкін. мүлікті реттеу медиация.
Негізінде, келісім-шартты бұзу құрылыс салушылардың уақтылы салу, меншік құқығын ресми түрде беру немесе кепілдік берілген кезде қайтарылған ақшаны қайтару сияқты жылжымайтын мүлікпен мәмілені негіздейтін негізгі уәделерін орындамауының айналасында болады. Бұзушылықтардың қай жерде орын алатынын түсіну сатып алушыларға БАӘ мен Дубайдың жылжымайтын мүлік туралы заңнамасына сәйкес тиісті қалпына келтіруді іздеуге мүмкіндік береді.
Сатып алушының Даму Келісім-шартын бұзуды қорғау құралдары
Әзірлеушілер сатып алу келісімдерін бұзған кезде, Дубай және БАӘ-нің мүлік туралы заңы сатып алушыларды зиянның орнын толтыру, өтемақы алу немесе бұзылған келісімшартты реттеу үшін белгілі бір түзету әрекеттерін жасауға мүмкіндік береді.
Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығындағы әзірлеушілер келісім-шартты бұзған жағдайда, инвестицияларыңызды қорғау және мүдделеріңізді қорғау үшін белсенді қадамдар жасау маңызды. Осы соңғы бөлімде біз сатып алушылар келісім-шартты бұзудың алаңдатарлық шындықпен бетпе-бет келгенде не істей алатыны туралы практикалық нұсқаулар береміз.
Қол қою алдында мұқият тексеру
Дубайдағы жылжымайтын мүлік келісімшартын қағаз бетіне түсірмес бұрын, мұқият тексеру өте маңызды. Мынаны есте сақтау керек:
- Зерттеуді әзірлеушілер: Әзірлеушінің беделі мен тәжірибесін зерттеңіз. Алдыңғы сатып алушылардың пікірлерін, рейтингтерін және пікірлерін іздеңіз.
- Мүлік инспекциясы: Мүлікті физикалық түрде тексеріп, оның сіздің күтулеріңізге және келісім-шартта көрсетілген шарттарға сәйкес келетініне көз жеткізіңіз.
- Заң сарапшыларымен кеңесіңіз: Дубайдағы жылжымайтын мүлік туралы заңдарға маманданған заңгерлерден кеңес алыңыз. Олар келісім-шарттың шарттары мен салдарын түсінуге көмектеседі.
Келісімшарттық кепілдіктер
Дубайда жылжымайтын мүлік келісімшартын жасау немесе қарау кезінде белгілі бір кепілдіктерді енгізу ықтимал бұзушылықтардан қорғауды қамтамасыз етеді:
- Таза шарттар: Келісімшартта төлем кестелерін, аяқтау мерзімдерін және бұзушылықтар үшін айыппұлдарды қоса алғанда, барлық шарттар нақты көрсетілгеніне көз жеткізіңіз.
- Айыппұл туралы баптар: келісілген сапа және дизайн стандарттарынан кешіктіру немесе ауытқу үшін айыппұл тармақтарын қосыңыз.
- Эскроу шоттар: Төлемдер үшін қаржылық қауіпсіздік деңгейін ұсына алатын эскроу шоттарын пайдалануды қарастырыңыз.
Заңды жүгіну
Келісімшарт бұзылған жағдайда, сіздің заңды нұсқаларыңызды және қалай әрекет ету керектігін түсіну өте маңызды:
- Адвокатпен кеңесіңіз: Жылжымайтын мүлікке қатысты даулар бойынша маманданған тәжірибелі адвокаттың қызметтерін пайдаланыңыз. Олар сіздің жағдайыңызды бағалай алады және сізге ең жақсы әрекет туралы кеңес бере алады.
- Келіссөздер: Сотқа жүгінбес бұрын мәселені келіссөздер немесе медиация арқылы шешуге тырысыңыз.
- Сотқа арыз беру: Қажет болса, тоқтату, нақты өнімділік немесе өтемақы сияқты қорғау құралдарын іздеу үшін сотқа шағымданыңыз.
Кәсіби кеңес іздеңіз
Кәсіби кеңес алудың құндылығын ешқашан бағаламаңыз, әсіресе келісім-шартты бұзу сияқты күрделі құқықтық мәселелерде:
- Заң сарапшылары: Дубайдың жылжымайтын мүлік туралы заңдарын түсінетін және сізге осы процесте басшылық ете алатын заң мамандарының тәжірибесіне сүйеніңіз.
- Жылжымайтын мүлік жөніндегі кеңесшілер: Нарық туралы түсінік бере алатын және негізделген шешім қабылдауға көмектесетін жылжымайтын мүлік жөніндегі кеңесшілермен кеңесуді қарастырыңыз.
Келісімшартты тоқтату немесе сот ісін қозғау
Келісімшарт мәселелерін бұзу ымырасыз сақталса, сатып алушылардың неғұрлым күшті заңды нұсқаларды қолдануға құқығы бар:
Келісімшартты бұзу туралы хабарламаларды жіберу
Сотқа жүгінер алдында сатып алушылардың заңгерлері белгіленген мерзімде нақты қорғау шараларын немесе бастапқы келісімді сақтауды сұрай отырып, сәйкес келмейтін әзірлеушіге келісім-шарттағы бұзушылықтары туралы ресми түрде хабарлайды. Алайда бұл хабарламалар сот залындағы істерді болдырмайды.
Дубайдағы немесе БАӘ соттарында әзірлеушілерге қарсы сот ісі
Егер соттан тыс шешім сәтсіз болса, сатып алушылар қаржылық өтемақы немесе келісімшартты бұзу үшін ресми сот ісін қозғай алады. Сот арқылы талап етілетін жалпы қорғау құралдарына мыналар жатады:
- Сандық шығындарды өтейтін өтемақы
- Заңды төлемдер немесе өткізіп алған төлемдер сияқты шығындарды өтеу
- Қайтарылған сомалар бойынша пайыздар дереу өтелмейді
- Түпнұсқа келісім-шарттың түзетілмейтін бұзушылықтарға байланысты күшін жою
Жылжымайтын мүлік істеріндегі реттеуші органдардың рөлі
Жылжымайтын мүлікке қатысты сот ісін жүргізуде беделді органдар ұнайды RERA заңды жауапкершілікті жиі қолдайды. Мысалы, күші жойылған жобалардың инвесторлары барлық ақшаны Дубайдағы мүлік туралы заңға сәйкес кодификацияланған арнайы даулар комитеті арқылы қайтара алады.
Бұған қоса, бұл агенттіктер талапқа сай келмейтін әзірлеушілерді айыппұлдар, қара тізімге енгізу немесе жеке талапкерлер берген азаматтық талап-арыздардың үстіне басқа тәртіптік шаралар арқылы жауапқа тарта алады. Осылайша, реттеуші қадағалау сатушыларға кодталған міндеттерді бұзуды болдырмау үшін қосымша император тудырады.
Келісімшарттың бұзылуын түсіну неге маңызды?
Дубай сияқты жылдам дамып келе жатқан жылжымайтын мүлік нарықтарында заңнама сатып алушылардың, сатушылар мен өнімдердің талғампаздығына сәйкес келуді жалғастыруда. Жаңартылған меншік туралы заңдар тұтынушылардың құқықтарын қорғау мен есеп беру талаптарының жақсартылуы арқылы көрсетілетін әділдік пен ашықтыққа баса назар аударады.
Өнеркәсіп дамып келе жатқанда, инвесторлар да, әзірлеушілер де келісімшарттық құқықтар мен жауапкершіліктерді үйрену арқылы бейімделуі керек. Сатып алушылар үшін жалпы бұзушылықтар туралы түсінік жаңа жобаларды бағалау кезінде тәуекелдерді дұрыс бағалауға мүмкіндік береді, сонымен қатар мәселелер ақыр соңында жолға түскен жағдайда тиісті шараларды іздейді.
Соттан тыс шешім немесе ресми шешім Дубай соттары үкімі бойынша, сатып алушылар қол қойылған сатып алу келісімінің күдікті бұзушылықтарымен бетпе-бет келгенде сарапшы заңгерлік кеңес алуы керек. Күрделі келісім-шартты бұзу үшін ірі әзірлеу фирмаларына бағытталған сот ісі әдеттегі азаматтық істерден айтарлықтай ерекшеленетіндіктен, жергілікті жылжымайтын мүлік заңдары мен реттеуші нюанстарды білетін мамандармен серіктестік маңызды қолдау көрсетеді.
Миллиондаған долларлық кәсіпорындар, шетелдік инвесторлар және күрделі аралас мақсаттағы қауымдастықтармен анықталған заманауи Дубайдың жылжымайтын мүлік аренасында сатып алушылар келісім-шартты бұзуды бақылаусыз қалдыра алмайды. Әзірлеушілердің міндеттері мен сатып алушылардың құқықтарына қатысты заңды ережелерді түсіну қырағылық пен жедел әрекет етуге мүмкіндік береді. Меншік құқығын нығайтатын кең реттеу арқылы сатып алушылар елеулі бұзушылықтарды анықтағаннан кейін өтеудің бірнеше арналарын қолдана алады.
Жылжымайтын мүлік істерінде әзірлеушілердің келісім-шарттарды бұзуы туралы жиі қойылатын сұрақтар
1. Мақалада айтылған Дубайдағы жылжымайтын мүлік секторына шолу қандай?
- Дубайдағы жылжымайтын мүлік секторы сатып алушыларды тартатын табысты инвестициялық мүмкіндіктермен сипатталады. Сонымен қатар, Дубайдағы заң шығарушылар осы сектордың өсуін қолдау үшін заңдарды әзірлеуге ынталы.
2. Дубайдың жылжымайтын мүлік секторындағы әзірлеушілер мен сатып алушылар арасындағы келісімшарттық қатынастарды қандай заңдар реттейді?
- Дубайдың жылжымайтын мүлік секторындағы құрылыс салушылар мен сатып алушылар арасындағы келісім-шарттық қатынастар 8 жылғы № 2007 Заң және 13 жылғы № 2008 Заң сияқты заңдармен реттеледі. Бұл заңдар мүліктік мәмілелердің құқықтық негіздерін сипаттайды.
3. Дубайдағы жылжымайтын мүлік секторындағы әзірлеушілердің міндеттері қандай?
- Құрылыс салушылар меншігіндегі немесе бекітілген жер учаскесінде жылжымайтын мүлік объектілерін салуға және сатып алу-сату шартының талаптарына сәйкес меншік құқығын сатып алушыларға беруге міндетті.
4. Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығындағы жоспардан тыс сатудың салдары қандай?
- Дубайдағы жоспардан тыс сатылымдар сатып алушыларға мүлікті бөліп төлеуге және сатып алушы төлемдері арқылы құрылыс салушыларды қаржыландыруға мүмкіндік береді.
5. Дубайдағы RERA (Жылжымайтын мүлікті реттеу органы) жылжымайтын мүлік жобасының күшін жойса не болады?
- RERA жобадан бас тартса, әзірлеушілер 13 жылғы № 2008 Заңға сәйкес сатып алушының барлық төлемдерін қайтаруды талап етеді. Бұл әзірлеу жобасы күтпеген жерден тоқтатылған жағдайда сатып алушының құқықтарының қорғалуын қамтамасыз етеді.
6. Құрылыс салушы сатып алушыға мүлікті иеленуді кешіктірсе, оның салдары қандай?
- Егер құрылыс салушы иелік етуді кешіктірсе, сатып алушы әзірлеушіден өтемақы талап етуге құқылы. Сатып алушылар сонымен қатар Дубай жер департаменті (DLD) арқылы бітімгершілікпен реттеуге әрекет жасай алады.
7. Сатып алушы әзірлеушінің келісім-шартты бұзуына байланысты төлем жасауды тоқтата ала ма?
- Иә, егер әзірлеуші келісім-шартты бұзса, сатып алушы төлем жасауды тоқтата алады. Көптеген жағдайларда соттар сатып алушының келісім-шартты бұзу құқығының пайдасына шешім шығарады, ал егер бұрын шартты бұзу болған болса, әзірлеушінің қарсы талаптары қабылданбайды.
8. Дубайдағы жылжымайтын мүлік келісім-шартын бұзу үшін қандай қолжетімді қорғау құралдары мен дауларды шешу нұсқалары бар?
- Құқық қорғау құралдары мен дауларды шешудің нұсқаларына Дубай жер департаменті (DLD) жәрдемдесетін бітімгершілік келісімді іздеу, заңды хабарлама жіберу және сотқа талап қою арқылы сот ісін жүргізу, RERA сияқты реттеуші органдарды және бейтарап сатып алушыларды қорғау үшін инвестор комитеттерін тарту кіреді.
9. Дубайдағы қатайтылған мүлік туралы заңдар жылжымайтын мүлікке қатысты дауларда сатып алушыларға қалай пайда әкеледі?
- Дубайдағы қатайтылған мүлік туралы заңдар сатып алушы мен құрылыс салушы құқықтарын қамтамасыз ету және жылжымайтын мүлікке қатысты даулардағы әділдік принциптерін сақтаудың нақты процедураларын қамтамасыз ету арқылы сатып алушыларға пайда әкеледі.
10. Дубайдың жылжымайтын мүлік секторындағы RERA және инвесторлар комитеттері сияқты реттеуші органдардың маңызы қандай?
RERA және инвестор комитеттері сияқты реттеуші органдар сатып алушылардың құқықтарын қорғауда және ережелерді бұзған әзірлеушілерге тәртіптік шаралар қолдануда маңызды рөл атқарады.
