Како можат сопствениците на имот да одговорат на прекршувањето на договорот од страна на програмерите?

Секторот за недвижности во Емират на Дубаи забележа огромен раст во текот на изминатите неколку децении, обезбедувајќи профитабилни можности за инвестирање кои привлекуваат купувачи од целиот свет. Како што индустријата продолжува да се шири брзо, Дубаи, РАК   Абу Даби Владата има имплементирано различни закони и регулативи за да го поддржи развојот на секторот додека ги штити правата на инвеститорите и крајните корисници.

Клучна врска во секоја трансакција со недвижен имот е договорен договор помеѓу инвеститорот кој гради имот и поединецот или субјектот што го купува недвижен имот. Сепак, спорови може да настанат кога едната страна ги прекрши условите на договорот. Разбирањето на импликациите на договорните прекршувања од страна на програмерите во ОАЕ или екосистемот за недвижнини во Дубаи е од клучно значење за купувачите кои бараат правни лекови и решенија.

Пејзажот за недвижнини во Дубаи

Дубаи има ултрамодерен пејзаж дефиниран со блескави облакодери, вештачки острови и големи станбени објекти. Пазарот за недвижнини на емиратите беше проценет на приближно 90 милијарди американски долари во 2021 година, нагласувајќи го обемот и важноста на недвижностите низ целиот регион.

Огромен прилив на странски инвестиции се влеа во оф-плански купувања на хотели, станови, вили и комерцијален простор во изминатата деценија. Атрактивни планови за плаќање, визни стимулации (како Златна виза) и предности на животниот стил привлече меѓународни инвеститори во секторот за недвижнини во Дубаи. Со претстојните Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Dubai Harbour итн и општиот оптимизам околу постпандемиското закрепнување на ОАЕ, индустријата за недвижнини е подготвена за друга фаза на раст.

Владата на Дубаи иницираше различни политички иницијативи и регулаторни рамки насочени кон следење на индустријата што брзо се развива, истовремено почитувајќи ги принципите на правата на потрошувачите и законската усогласеност. Меѓутоа, на голема брзина на развој го прави клучно за купувачите и продавачите да ги разберат судските спорови за недвижности и договорните прекршувања од страна на вклучените страни, и спречување и решавање на барањата за градежништво.

Правен однос помеѓу програмерите и купувачите

Договорот за купопродажба помеѓу купувачот и инвеститорот го формира централниот правен однос во секое стекнување имот во Дубаи или инвестиција надвор од планот. Подготвувањето детални договори во кои се наведени правата и обврските помага ублажување на договорните спорови по линијата. Правото за сопственост на ОАЕ, особено клучните регулативи како што се Законот бр. 8 од 2007 година и законот бр. 13 од 2008 година, ја регулираат продажбата на единиците на недвижен имот помеѓу двете страни.

Обврски на програмерите

Според законодавството за имот во Дубаи, лиценцираните програмери имаат неколку клучни одговорности:

• Изградба на единици за недвижен имот според предвидените планови и дозволи
• Пренесување на законска сопственост на купувачот според заеднички договорениот договор
• Надоместување на купувачите во случај на доцнење или неуспех да се заврши проектот

Во меѓувреме, купувачите надвор од планот се согласуваат да вршат плаќања на рати поврзани со одредниците за изградба на проектот и формално да ја преземат сопственоста само по завршувањето. Овој редослед на настани во голема мера се потпира на тоа двете страни да ги почитуваат нивните соодветни договорни обврски.

Права на купувачот

Во согласност со иницијативите за заштита на потрошувачите низ Дубаи, регулативите за недвижности, исто така, обезбедуваат одредени права за купувачите на имот:

• Исчистете ја легалната сопственост на купеното средство по завршувањето на плаќањата
• Навремено завршување и предавање на имотот по договорена временска рамка
• Поврат на средства и компензација во случај на прекршување на договорот од страна на инвеститорот

Разбирањето на овие кодифицирани права е клучно за купувачите да ги проценат правните дејствија околу договорните прекршувања.

Клучни прекршувања на договорот од страна на програмерите во Дубаи

И покрај строгите закони за развој, неколку сценарија може да претставуваат прекршување на договорите меѓу купувачот и развивачот во екосистемот за недвижнини во Дубаи:

Откажување или задржување на проектот

Доцнењето на изградбата или целосното откажување на проектот од страна на властите може сериозно да влијае на купувачите. Во овие ситуации, член 11 од Законот бр. 13 од 2008 година експлицитно им наложува на програмерите целосно да ги надоместат исплатите на купувачите. Оваа клаузула ги штити правата на инвеститорите доколку се попречи напредокот.

Задоцнето предавање на завршените единици

Пропуштените рокови за завршување на изградбата и пренесување на сопственоста на нетрпеливите купувачи, исто така, претставуваат прекршување на договорот. Дури и ако случајот не вклучува целосно откажување на проектот, законот за сопственост во Дубаи сè уште им дава право на купувачите да ги повратат загубите и штетите од одговорниот развивач.

Продажба на права на сопственост на трети лица

Бидејќи програмерите мора формално да ја доделат сопственоста на купувачите кои ги исполнуваат договорните плаќања, продажбата на тие права на нови ентитети без согласност го прекршува првичниот купопродажен договор. Овие спорови може да се појават ако оригиналните инвеститори ги прекинат ратите, но програмерите неправилно иницираат процедури за раскинување, што доведува до посредување имотно порамнување.

Во суштина, договорните прекршувања се вртат околу неуспехот на програмерите да ги исполнат клучните ветувања што ја поткрепуваат трансакцијата со недвижности, без разлика дали се работи за навремена изградба, формален пренос на сопственоста или гарантирано враќање на средствата кога тоа е оправдано. Разбирањето каде се случуваат прекршувањата им овозможува на купувачите да бараат соодветна реституција според законодавството за недвижности на ОАЕ и Дубаи.

Правни лекови на купувачот за прекршување на договорите за развој

Кога програмерите ги прекршуваат договорите за купувањеЗаконот за сопственост на Дубаи и Обединетите Арапски Емирати ги опремува купувачите да преземат одредени поправни активности барајќи отштета, компензација или порамнување на прекршениот договор.

Во услови на прекршување на договорите од страна на програмерите на пазарот на недвижности во Дубаи, преземањето проактивни чекори е најважно за заштита на вашите инвестиции и заштита на вашите интереси. Во овој последен дел, ќе обезбедиме практични упатства за тоа што купувачите можат да направат кога ќе се соочат со вознемирувачката реалност на прекршување на договорот.

Соодветно внимание пред потпишување

Пред да ставите пенкало на хартија на договорот за недвижен имот во Дубаи, од клучно значење е темелната анализа. Еве што треба да имате на ум:

• Истражувачки програмери: Истражете ја репутацијата и евиденцијата на развивачот. Побарајте прегледи, оценки и повратни информации од претходните купувачи.
• Имотна инспекција: Физички проверете го имотот и уверете се дека е усогласен со вашите очекувања и условите наведени во договорот.
• Консултирајте се со правни експерти: Побарајте совет од правни експерти кои се специјализирани за законите за недвижности во Дубаи. Тие можат да ви помогнат да ги разберете условите и импликациите на договорот.

Договорни заштитни мерки

При изготвување или разгледување договор за недвижен имот во Дубаи, инкорпорирањето на одредени заштитни мерки може да обезбеди заштита од потенцијални прекршувања:

• Исчистете ги условите: Осигурете се дека договорот јасно ги наведува сите услови, вклучувајќи ги распоредите за плаќање, временските рокови за завршување и казните за прекршувањата.
• Казнени клаузули: Вклучете казнени клаузули за доцнење или отстапување од договорените стандарди за квалитет и дизајн.
• Зачувај сметки: Размислете да користите зачувани сметки за плаќања, кои можат да понудат ниво на финансиска сигурност.

Правна регрес

Во случај на прекршување на договорот, од витално значење е да ги разберете вашите правни опции и како да продолжите:

• Консултирајте се со адвокат: Вклучете ги услугите на искусен адвокат кој е специјализиран за спорови за недвижен имот. Тие можат да го проценат вашиот случај и да ве советуваат за најдобриот курс на дејствување.
• Преговори: Обидете се да го решите проблемот со преговарање или посредување пред да прибегнете кон правна постапка.
• Поднесете тужба: Доколку е потребно, поднесете тужба за да побарате правни лекови како што се откажување, специфично извршување или компензација.

Побарајте професионален совет

Никогаш не ја потценувајте вредноста на барање професионален совет, особено во сложени правни прашања како што се прекршување на договорите:

• Правни експерти: Потпрете се на експертизата на правните професионалци кои ги разбираат законите за недвижности во Дубаи и можат да ве водат низ процесот.
• Консултанти за недвижнини: Размислете за консултации со консултанти за недвижнини кои можат да дадат увид во пазарот и да ви помогнат да донесувате информирани одлуки.

Иницирање раскинување на договор или тужби

Доколку прекршувањето на прашањата од договорот продолжи без компромис, купувачите имаат право да користат посилни правни опции:

Испраќање на известувања за прекршување на договорот

Пред тужбата, адвокатите на купувачите формално го известуваат развивачот што не ги исполнува договорните прекршувања додека бараат конкретни правни лекови или придржување до оригиналниот договор во дефинирана временска рамка. Сепак, овие известувања претходат наместо да ја исклучуваат постапката во судницата.

Правен случај против програмери во судовите во Дубаи или ОАЕ

Ако не успее вонсудското решение, купувачите можат да поведат формална парница со барање финансиска отштета или раскинување на договорот. Вообичаените правни лекови кои се бараат преку тужби вклучуваат:

• Компензаторни штети што ги покриваат квантитативните загуби
• Враќање на трошоци како правни такси или пропуштени плаќања
• Каматата за повратените суми не е навремено вратена
• Поништување на оригиналниот договор поради непоправливи прекршувања

Улогата на регулаторните тела во случаите на недвижности

Во судските спорови за недвижнини, авторитетни тела како РЕРА често ја поддржуваат правната одговорност. На пример, инвеститорите на откажаните настани може да ги повратат сите пари преку посебна комисија за спорови кодифицирана според законот за имот во Дубаи.

Дополнително, овие агенции можат самите да ги гонат програмерите кои не ги исполнуваат условите преку казни, црни листи или други дисциплински мерки покрај граѓанските тужби поднесени од индивидуални тужители. Така, регулаторниот надзор создава дополнителен императив за продавачите да избегнуваат прекршување на кодифицираните должности.

Зошто е важно да се разбере прекршувањето на договорот

На пазарите на недвижности кои брзо се развиваат како Дубаи, законодавството продолжува да созрева за да одговара на софистицираноста на купувачите, продавачите и производите. Ажурираните закони за сопственост откриваат акцент на правичноста и транспарентноста, демонстрирани со зголемената заштита на потрошувачите и барањата за известување.

Како што напредува индустријата, и инвеститорите и програмерите мора да се прилагодат со учење на договорните права и одговорности. За купувачите, увидот во вообичаените прекршувања овозможува правилно да се проценат ризиците при оценување на нови проекти додека се бараат соодветни правни лекови во случај проблемите на крајот да се материјализираат по патот.

Без разлика дали е вонсудско решение или формално Судови во Дубаи пресудата, купувачите треба да обезбедат стручен правен совет кога се соочуваат со сомнителни прекршувања на потпишан купопродажен договор. Со оглед на тоа што судските спорови насочени кон големи развојни фирми за сложени договорни прекршувања драстично се разликуваат од рутинските граѓански тужби, партнерството со специјалисти запознаени со локалните закони за недвижности и регулаторните нијанси нуди критична поддршка.

Во модерната арена за недвижнини во Дубаи дефинирана од мултимилионски потфати, странски инвеститори и сложени заедници со мешана употреба, купувачите не можат да си дозволат да ги остават непроверените договорни прекршувања. Разбирањето на законските одредби околу должностите на програмерите и правата на купувачите овозможуваат внимателност и брза акција. Со обилна регулатива што ги поткрепува правата на сопственост, купувачите можат да следат неколку канали за откуп откако ќе ги идентификуваат материјалните прекршувања.

Најчесто поставувани прашања за прекршување на договори од страна на програмери во случаи на недвижен имот

1. Каков е прегледот на секторот за недвижнини во Дубаи споменат во прегледот на статијата?

• Секторот за недвижнини во Дубаи се карактеризира со профитабилни инвестициски можности кои привлекуваат купувачи. Дополнително, законодавците во Дубаи се заинтересирани да развијат закони за поддршка на растот на овој сектор.

2. Кои закони ги регулираат договорните односи меѓу програмерите и купувачите во секторот за недвижнини во Дубаи?

• Договорниот однос помеѓу програмерите и купувачите во секторот за недвижности во Дубаи е регулиран со закони како што се Законот бр. 8 од 2007 година и Законот бр. 13 од 2008 година. Овие закони ја прикажуваат правната рамка за трансакции со имот.

3. Кои се обврските на програмерите во секторот за недвижнини во Дубаи?

• Програмерите се обврзани да изградат единици на недвижен имот на сопственост или одобрено земјиште и да ја пренесат сопственоста на купувачите според условите од договорот за продажба.

4. Кои се импликациите од продажбата надвор од планот на пазарот на недвижности во Дубаи?

• Продажбите надвор од планот во Дубаи им овозможуваат на купувачите да купат имот на рати и да обезбедат финансирање за програмерите преку плаќања на купувачите.

5. Што се случува ако проектот за недвижнини биде откажан од RERA (Регулаторно тело за недвижности) во Дубаи?

• Ако проектот е откажан од RERA, програмерите се обврзани со Законот бр. 13 од 2008 година да ги вратат сите исплати на купувачот. Ова осигурува дека правата на купувачите се заштитени доколку развојниот проект неочекувано се прекине.

6. Кои се последиците ако инвеститорот доцни со предавањето на сопственоста на имотот на купувачот?

• Ако инвеститорот доцни со предавањето на сопственоста, купувачот има право да бара компензација од инвеститорот. Купувачите исто така можат да се обидат да се помират со пријателско решавање преку Одделот за земјиште во Дубаи (DLD).

7. Дали купувачот може да престане да плаќа поради прекршување на договорот од страна на развивачот?

• Да, купувачот може да престане да плаќа ако програмерот го прекрши договорот. Во многу случаи, судовите одлучуваат во корист на правото на купувачот да го раскине договорот, а противтужбите на инвеститорот се отфрлаат доколку имало претходно договорно прекршување.

8. Кои се достапните правни лекови и опции за решавање спорови за прекршување на договорите за недвижнини во Дубаи?

• Правните лекови и опциите за решавање спорови вклучуваат барање спогодбено решение олеснето од Одделот за земјиште во Дубаи (DLD), судски спор со испраќање правно известување и поднесување тужба и вклучување на регулаторни органи како RERA и инвеститори за заштита на купувачите со предрасуди.

9. Како заострените закони за имот во Дубаи ги фаворизираат купувачите во споровите за недвижнини?

• Заострените закони за сопственост во Дубаи ги фаворизираат купувачите со тоа што обезбедуваат јасни процедури за спроведување на правата на купувачите и развивачите и почитувајќи ги принципите на правичност во споровите за недвижности.

10. Какво е значењето на регулаторните органи како RERA и инвеститорите во секторот за недвижнини во Дубаи?

Регулаторните органи како RERA и инвеститорските комитети играат клучна улога во заштитата на правата на купувачите и преземањето дисциплински мерки против програмерите кои ги прекршуваат прописите.