Daşınmaz əmlak sektorunda Dubay Əmirliyi təmin etməklə, son bir neçə onillikdə böyük artım müşahidə etmişdir gəlirli investisiya imkanları dünyanın hər yerindən alıcıları cəlb edən. Sənaye sürətlə genişlənməyə davam etdikcə Dubay, XƏRÇƏNG və Abu Dhabi hökumət investorların və son istifadəçilərin hüquqlarını qoruyarkən sektorun inkişafını dəstəkləmək üçün müxtəlif qanunlar və qaydalar tətbiq etmişdir.
Hər hansı bir daşınmaz əmlak əməliyyatında əsas əlaqədir əmlak tikən inşaatçı ilə daşınmaz əmlakı satın alan fiziki və ya qurum arasında müqavilə müqaviləsi. Bununla belə, tərəflərdən biri müqavilənin şərtlərini pozduqda mübahisələr yarana bilər. BƏƏ və ya Dubayın daşınmaz əmlak ekosistemində tərtibatçılar tərəfindən müqavilə pozuntularının nəticələrini başa düşmək hüquqi müdafiə vasitələri və həll yolları axtaran alıcılar üçün çox vacibdir.
Dubayın Daşınmaz Əmlak Mənzərəsi
Dubay parıldayan göydələnlər, süni adalar və geniş yaşayış məskənləri ilə müəyyən edilən ultramodern mənzərəyə malikdir. Əmirliyin əmlak bazarı 90-ci ildə təqribən 2021 milyard ABŞ dolları dəyərində qiymətləndirildi və bu, regionda daşınmaz əmlakın miqyasını və nüfuzunu vurğuladı.
Son on ildə otellərin, mənzillərin, villaların və kommersiya məkanlarının plandan kənar alışlarına böyük xarici sərmayə axını axıb. Cəlbedici ödəniş planları, viza təşviqləri (məsələn, Golden Visa) və həyat tərzi üstünlükləri beynəlxalq investorları Dubayın əmlak sektoruna cəlb etmək. Qarşıdan gələn Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubay Islands Beach, Dubay Limanı və s. böyümə mərhələsi.
Dubay hökuməti istehlakçı hüquqları və qanuna uyğunluq prinsiplərini qoruyarkən sürətlə inkişaf edən sənayenin monitorinqinə yönəlmiş müxtəlif siyasət təşəbbüsləri və tənzimləyici çərçivələr hazırlayıb. Bununla belə, yüksək inkişaf sürəti makes it crucial for buyers and sellers to understand real estate litigation and contractual breaches by parties involved, and construction claims prevention and resolution.
Tərtibatçılar və Alıcılar Arasında Hüquqi Münasibətlər
The contractual purchase agreement between a buyer and developer forms the central legal relationship in any Dubai property acquisition or off-plan investment. Crafting detailed contracts outlining rights and obligations helps mitigate contract disputes down the line. UAE property law, specifically key regulations like Law No. 8 of 2007 and Law No. 13 of 2008, govern the sale of real estate units between both parties.
Tərtibatçının öhdəlikləri
Dubay əmlak qanunvericiliyinə əsasən, lisenziyalı tərtibatçılar bir neçə əsas məsuliyyət daşıyırlar:
- Müəyyən edilmiş planlara və icazələrə uyğun olaraq daşınmaz əmlak obyektlərinin tikintisi
- Qarşılıqlı razılaşdırılmış müqaviləyə əsasən qanuni mülkiyyət hüququnun alıcıya verilməsi
- Layihənin gecikməsi və ya tamamlanmaması halında alıcılara kompensasiya
Eyni zamanda, plandan kənar alıcılar layihənin tikinti mərhələləri ilə bağlı hissə-hissə ödənişlər etməyə razılaşırlar və yalnız başa çatdıqdan sonra rəsmi olaraq mülkiyyəti qəbul edirlər. Hadisələrin bu ardıcıllığı əsasən hər iki tərəfin müvafiq müqavilə öhdəliklərini yerinə yetirməsindən asılıdır.
Alıcı Hüquqları
Dubayda istehlakçıların müdafiəsi təşəbbüslərinə uyğun olaraq, daşınmaz əmlakla bağlı qaydalar da əmlak alıcıları üçün müəyyən hüquqları təsbit edir:
- Ödənişləri tamamladıqdan sonra alınmış aktivin qanuni sahibliyini təmizləyin
- Mülkiyyətin vaxtında tamamlanması və razılaşdırılmış müddətə təhvil verilməsi
- Tərtibatçı tərəfindən müqavilənin pozulması halında geri qaytarılma və kompensasiya
Bu kodlaşdırılmış hüquqların başa düşülməsi alıcılar üçün müqavilə pozuntuları ilə bağlı hüquqi hərəkətləri qiymətləndirmək üçün əsasdır.
Dubay Tərtibatçıları tərəfindən Əsas Müqavilə pozuntuları
Ciddi inkişaf qanunlarına baxmayaraq, bir neçə ssenari Dubayın daşınmaz əmlak ekosistemində alıcı-developer müqavilələrinin pozulmasını təşkil edə bilər:
Layihənin ləğvi və ya təxirə salınması
Tikintidə gecikmələr və ya səlahiyyətlilər tərəfindən layihənin birbaşa ləğvi alıcılara ciddi təsir göstərə bilər. Bu vəziyyətlərdə, 11-ci il tarixli 13 saylı Qanunun 2008-ci maddəsi, alıcıların ödənişlərini tam şəkildə ödəməyi tərtibatçılara açıq şəkildə tapşırır. Bu maddə investorların hüquqlarının qorunmasında irəliləyişin qarşısını alır.
Tamamlanmış bölmələrin gec təhvil verilməsi
Tikintinin başa çatdırılması və mülkiyyətin səbirsiz alıcılara verilməsi üçün buraxılmış müddətlər də müqavilə pozuntusuna bərabərdir. İş layihənin tam ləğvini nəzərdə tutmasa belə, Dubay əmlak qanunu yenə də alıcılara itkiləri və zərərləri cavabdeh tərtibatçıdan bərpa etmək hüququ verir.
Mülkiyyət hüquqlarının üçüncü şəxslərə satışı
Since developers must formally assign ownership to buyers who fulfill contractual payments, selling those rights to new entities without consent breaches the initial purchase agreement. These disputes may emerge if original investors stop installments but developers improperly initiate termination procedures, leading to mediation property settlement.
Əslində, müqavilə pozuntuları tərtibatçıların daşınmaz əmlak əməliyyatının əsasını təşkil edən əsas vədləri, istər vaxtında tikinti, istər mülkiyyətin rəsmi ötürülməsi, istərsə də zəmanət verildiyi zaman zəmanətli geri qaytarma kimi öhdəlikləri yerinə yetirməməsi ətrafında baş verir. Pozunmaların harada baş verdiyini başa düşmək alıcılara BƏƏ və Dubayın daşınmaz əmlak qanunvericiliyinə uyğun olaraq müvafiq bərpa tələb etməyə imkan verir.
İnkişaf Müqaviləsi Pozulmaları üçün Alıcı Müalicələri
Tərtibatçılar satınalma müqavilələrini pozduqda, Dubay və BƏƏ əmlak qanunu alıcıları zərərin ödənilməsi, kompensasiya və ya pozulmuş müqavilənin tənzimlənməsi üçün müəyyən düzəldici tədbirlər görmək üçün təchiz edir.
Dubayın daşınmaz əmlak bazarında tərtibatçılar tərəfindən müqavilə pozuntuları qarşısında, sərmayələrinizi qorumaq və maraqlarınızı qorumaq üçün aktiv addımlar atmaq çox vacibdir. Bu son bölmədə biz alıcıların müqavilənin pozulmasının narahatedici reallığı ilə qarşılaşdıqda nə edə biləcəyinə dair praktiki təlimat verəcəyik.
İmzalamadan əvvəl lazımi araşdırma
Dubayda daşınmaz əmlak müqaviləsini kağız üzərində qələmə verməzdən əvvəl hərtərəfli lazımi araşdırma çox vacibdir. Nəzərə almalı olduğunuz budur:
- Tədqiqat Tərtibatçıları: Tərtibatçının reputasiyasını və təcrübəsini araşdırın. Əvvəlki alıcıların rəylərini, reytinqlərini və rəylərini axtarın.
- Əmlak Müfəttişliyi: Əmlakı fiziki olaraq yoxlayın və onun gözləntilərinizə və müqavilədə göstərilən şərtlərə uyğun olduğundan əmin olun.
- Hüquq ekspertləri ilə məsləhətləşin: Dubayın daşınmaz əmlak qanunlarında ixtisaslaşmış hüquq ekspertlərindən məsləhət alın. Onlar sizə müqavilənin şərtlərini və nəticələrini anlamağa kömək edə bilər.
Müqavilə Təminatları
Dubayda daşınmaz əmlak müqaviləsi tərtib edərkən və ya nəzərdən keçirərkən, müəyyən təminatların daxil edilməsi potensial pozuntulardan qorunma təmin edə bilər:
- Şərtləri təmizləyin: Müqavilədə ödəniş cədvəlləri, tamamlama müddətləri və pozuntulara görə cəzalar daxil olmaqla, bütün şərtləri aydın şəkildə əks etdirdiyinə əmin olun.
- Cərimə müddəaları: Razılaşdırılmış keyfiyyət və dizayn standartlarından gecikmələrə və ya yayınmalara görə cərimə müddəalarını daxil edin.
- Emanət hesabları: Ödənişlər üçün eskrou hesablarından istifadə etməyi nəzərdən keçirin ki, bu da maliyyə təhlükəsizliyi səviyyəsini təklif edə bilər.
Hüquqi müraciət
Müqavilənin pozulması halında, qanuni seçimlərinizi və necə davam edəcəyinizi anlamaq çox vacibdir:
- Vəkillə məsləhətləşin: Daşınmaz əmlak mübahisələri üzrə ixtisaslaşmış təcrübəli vəkilin xidmətlərindən istifadə edin. Onlar işinizi qiymətləndirə və ən yaxşı hərəkət kursu barədə sizə məsləhət verə bilərlər.
- Danışıq: Məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl problemi danışıqlar və ya vasitəçilik yolu ilə həll etməyə çalışın.
- İddia ərizəsi verin: Lazım gələrsə, ləğvetmə, xüsusi performans və ya kompensasiya kimi hüquqi müdafiə vasitələri axtarmaq üçün məhkəməyə müraciət edin.
Professional Məsləhət axtarın
Xüsusilə müqavilə pozuntuları kimi mürəkkəb hüquqi məsələlərdə peşəkar məsləhət axtarmaq dəyərini heç vaxt qiymətləndirməyin:
- Hüquq Mütəxəssisləri: Dubayın daşınmaz əmlak qanunlarını başa düşən və bu prosesdə sizə rəhbərlik edə bilən hüquq mütəxəssislərinin təcrübəsinə etibar edin.
- Daşınmaz əmlak məsləhətçiləri: Bazar haqqında məlumat verə biləcək və əsaslandırılmış qərarlar qəbul etməyə kömək edə biləcək daşınmaz əmlak məsləhətçiləri ilə məsləhətləşməyi nəzərdən keçirin.
Müqavilənin ləğvi və ya məhkəmə iddialarına başlamaq
Müqavilə məsələlərinin pozulması güzəştə getmədən davam edərsə, alıcılar daha güclü hüquqi seçimlərdən istifadə etmək hüququna malikdirlər:
Müqavilənin pozulması bildirişlərinin göndərilməsi
İddiaya başlamazdan əvvəl alıcıların vəkilləri müəyyən edilmiş müddət ərzində konkret hüquqi müdafiə vasitələri və ya ilkin müqaviləyə riayət olunmasını tələb edərkən, müqavilə pozuntuları barədə uyğun gəlməyən tərtibatçıya rəsmi məlumat verirlər. Bununla belə, bu bildirişlər məhkəmə zalında aparılan prosesləri istisna etmək əvəzinə, ondan əvvəldir.
Dubayda və ya BƏƏ Məhkəmələrində Tərtibatçılara qarşı hüquqi iş
Məhkəmədən kənar həll uğursuz olarsa, alıcılar maliyyə kompensasiyası və ya müqavilənin ləğvi üçün rəsmi məhkəmə çəkişməsinə başlaya bilərlər. İddialarla iddia edilən ümumi müdafiə vasitələrinə aşağıdakılar daxildir:
- Kəmiyyətlə ölçülə bilən itkiləri əhatə edən kompensasiya zərərləri
- Hüquqi ödənişlər və ya buraxılmış ödənişlər kimi xərclərin bərpası
- Geri qaytarılmış məbləğlər üzrə faizlər dərhal geri qaytarılmır
- Düzəldilməz pozuntular səbəbindən ilkin müqavilənin ləğvi
Daşınmaz əmlakla bağlı işlərdə tənzimləyici orqanların rolu
Daşınmaz əmlak məhkəməsində səlahiyyətli orqanlar bəyənir RERA tez-tez hüquqi cavabdehliyi dəstəkləyir. Məsələn, ləğv edilmiş işlərin investorları Dubay əmlak qanunu ilə kodlaşdırılmış xüsusi mübahisələr komitəsi vasitəsilə bütün pulları geri ala bilərlər.
Bundan əlavə, bu agentliklər fərdi iddiaçılar tərəfindən qaldırılan mülki iddiaların üzərinə cərimələr, qara siyahıya salınma və ya digər intizam tədbirləri ilə uyğun gəlməyən tərtibatçıları özləri təqib edə bilərlər. Beləliklə, tənzimləyici nəzarət satıcılar üçün kodlaşdırılmış vəzifələrin pozulmasının qarşısını almaq üçün əlavə məcburiyyət yaradır.
Müqavilə pozuntularını başa düşmək niyə vacibdir?
Dubay kimi sürətlə inkişaf edən daşınmaz əmlak bazarlarında qanunvericilik alıcıların, satıcıların və məhsulların incəliklərinə uyğunlaşmaq üçün yetişməyə davam edir. Yenilənmiş mülkiyyət qanunları, təkmilləşdirilmiş istehlakçıların müdafiəsi və hesabat tələbləri ilə nümayiş etdirilən ədalətlilik və şəffaflığa vurğunu ortaya qoyur.
Sənaye inkişaf etdikcə həm investorlar, həm də tərtibatçılar müqavilə hüquq və vəzifələrini öyrənərək uyğunlaşmalıdırlar. Alıcılar üçün ümumi pozuntular haqqında məlumat yeni layihələri qiymətləndirərkən riskləri düzgün qiymətləndirməyə imkan verir, eyni zamanda problemlərin son nəticədə reallaşacağı halda uyğun həll yollarını axtarır.
İstər məhkəmədən kənar qərar, istərsə də rəsmi Dubai Məhkəmələri qərara əsasən, alıcılar imzalanmış alqı-satqı müqaviləsinin şübhəli pozuntuları ilə üzləşdikdə ekspert hüquqi məsləhət almalıdırlar. Mürəkkəb müqavilə pozuntularına görə iri inkişaf şirkətlərini hədəf alan məhkəmə çəkişmələri adi mülki iddialardan kəskin şəkildə fərqləndiyindən, yerli daşınmaz əmlak qanunları və tənzimləmə nüansları haqqında məlumatlı mütəxəssislərlə əməkdaşlıq kritik dəstək təklif edir.
Multimilyon dollarlıq müəssisələr, xarici investorlar və mürəkkəb qarışıq istifadə icmaları ilə müəyyən edilən müasir Dubay əmlak arenasında alıcılar müqavilə pozuntularını nəzarətsiz buraxa bilməzlər. Tərtibatçıların vəzifələri və alıcıların hüquqları ilə bağlı qanuni müddəaları başa düşmək, sayıqlığı və operativ hərəkəti mümkün edir. Mülkiyyət hüquqlarını gücləndirən geniş tənzimləmə ilə alıcılar maddi pozuntuları müəyyən etdikdən sonra geri qaytarılmaq üçün bir neçə kanala müraciət edə bilərlər.
Daşınmaz Əmlak İşlərində Tərtibatçılar tərəfindən Müqavilələrin pozulması ilə bağlı tez-tez verilən suallar
1. Məqalədə qeyd olunan Dubayda daşınmaz əmlak sektorunun icmalı necədir?
- Dubayda daşınmaz əmlak sektoru alıcıları cəlb edən gəlirli investisiya imkanları ilə xarakterizə olunur. Bundan əlavə, Dubaydakı qanunvericilər bu sektorun böyüməsini dəstəkləmək üçün qanunlar hazırlamaqda maraqlıdırlar.
2. Dubayın daşınmaz əmlak sektorunda tərtibatçılar və alıcılar arasında müqavilə münasibətlərini hansı qanunlar tənzimləyir?
- Dubayın daşınmaz əmlak sektorunda tərtibatçılar və alıcılar arasında müqavilə münasibətləri 8-ci il tarixli 2007 saylı Qanun və 13-ci il 2008 saylı Qanun kimi qanunlarla tənzimlənir. Bu qanunlar əmlak əməliyyatları üçün hüquqi bazanı təsvir edir.
3. Dubayda daşınmaz əmlak sektorunda tərtibatçıların öhdəlikləri hansılardır?
- İnşaatçılar alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq mülkiyyətində və ya təsdiq edilmiş torpaq sahələrində daşınmaz əmlak obyektləri tikməyə və mülkiyyət hüququnu alıcılara ötürməyə borcludurlar.
4. Dubayın daşınmaz əmlak bazarında plandan kənar satışların nəticələri nələrdir?
- Dubayda plandan kənar satışlar alıcılara əmlakı hissə-hissə almağa və alıcı ödənişləri vasitəsilə tərtibatçıları maliyyələşdirməyə imkan verir.
5. Dubayda daşınmaz əmlak layihəsi RERA (Əmlak Tənzimləmə Təşkilatı) tərəfindən ləğv edilərsə, nə baş verir?
- Əgər layihə RERA tərəfindən ləğv edilərsə, tərtibatçılar 13-ci il tarixli 2008 saylı Qanuna əsasən bütün alıcı ödənişlərini geri qaytarmağı tələb edirlər. Bu, inkişaf layihəsinin gözlənilmədən dayandırıldığı təqdirdə alıcı hüquqlarının qorunmasını təmin edir.
6. Əgər inşaatçı əmlaka sahiblik hüququnu alıcıya təhvil verməkdə gecikirsə, hansı nəticələrə səbəb ola bilər?
- Tərtibatçı mülkiyyəti təhvil verməkdə gecikirsə, alıcı tərtibatçıdan kompensasiya tələb etmək hüququna malikdir. Alıcılar həmçinin Dubay Torpaq Departamenti (DLD) vasitəsilə sülh yolu ilə həll etməyə cəhd edə bilərlər.
7. Tərtibatçının müqaviləni pozması səbəbindən alıcı ödənişləri dayandıra bilərmi?
- Bəli, tərtibatçı müqaviləni pozarsa, alıcı ödənişləri dayandıra bilər. Bir çox hallarda, məhkəmələr alıcının müqaviləni ləğv etmək hüququnun lehinə qərar verir və əvvəllər müqavilə pozuntusu baş verərsə, tərtibatçının əks iddiaları rədd edilir.
8. Dubayda daşınmaz əmlak müqaviləsi pozuntuları üçün mövcud vasitələr və mübahisələrin həlli variantları hansılardır?
- Mübahisələrin həlli yolları və həlli variantlarına Dubay Torpaq Departamenti (DLD) tərəfindən asanlaşdırılan sülh yolu ilə həll yolu axtarmaq, hüquqi bildiriş göndərmək və iddia qaldırmaqla məhkəmə çəkişmələri və qərəzli alıcıları qorumaq üçün RERA və investor komitələri kimi tənzimləyici orqanların cəlb edilməsi daxildir.
9. Dubayda sərtləşdirilmiş əmlak qanunları daşınmaz əmlak mübahisələrində alıcıların xeyrinə necə olur?
- Dubayda sərtləşdirilmiş əmlak qanunları alıcı və inkişaf etdirici hüquqlarının həyata keçirilməsi üçün aydın prosedurlar təmin etməklə və daşınmaz əmlak mübahisələrində ədalət prinsiplərini qorumaqla alıcıların xeyrinədir.
10. Dubayın daşınmaz əmlak sektorunda RERA və investor komitələri kimi tənzimləyici orqanların əhəmiyyəti nədir?
RERA və investor komitələri kimi tənzimləyici orqanlar alıcıların hüquqlarının qorunmasında və qaydaları pozan tərtibatçılara qarşı intizam tədbirlərinin görülməsində mühüm rol oynayır.
