Сектар нерухомасці ў Эмірат Дубай назіраецца велізарны рост за апошнія некалькі дзесяцігоддзяў, забяспечваючы прыбытковыя магчымасці для інвестыцый якія прыцягваюць пакупнікоў з усяго свету. Паколькі галіна працягвае хутка развівацца, Дубай, RAK і Абу-Дабі урад прыняў розныя законы і пастановы для падтрымкі развіцця сектара, адначасова абараняючы правы інвестараў і канчатковых карыстальнікаў.
Ключавымі адносінамі ў любой здзелцы з нерухомасцю з'яўляюцца дагаворнае пагадненне паміж забудоўшчыкам, які будуе аб'ект, і фізічнай або юрыдычнай асобай, якая купляе аб'ект нерухомасці. Аднак могуць узнікаць спрэчкі, калі адзін з бакоў парушае ўмовы дагавора. Разуменне наступстваў парушэння дагавораў забудоўшчыкамі ў экасістэме нерухомасці ААЭ або Дубая вельмі важна для пакупнікоў, якія шукаюць сродкі прававой абароны і рашэнні.
Ландшафт нерухомасці Дубая
Дубай мае ўльтрасучасны ландшафт, які вызначаецца бліскучымі хмарачосамі, штучнымі астравамі і шырокімі жылымі забудовамі. У 90 годзе рынак нерухомасці эмірата ацэньваўся прыкладна ў 2021 мільярдаў долараў ЗША, што падкрэслівае маштаб і вядомасць нерухомасці ў рэгіёне.
За апошняе дзесяцігоддзе велізарны прыток замежных інвестыцый уліўся ў непраектныя пакупкі гасцініц, кватэр, віл і камерцыйных памяшканняў. Прывабныя планы аплаты, візавыя льготы (напрыклад, Golden Visa) і перавагі ладу жыцця прыцягнуць міжнародных інвестараў у сектар нерухомасці Дубая. У сувязі з будучымі Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Dubai Harbour і г.д., а таксама агульным аптымізмам у сувязі з аднаўленнем ААЭ пасля пандэміі, індустрыя нерухомасці гатовая да новага. фаза росту.
Урад Дубая выпусціў розныя палітычныя ініцыятывы і нарматыўныя рамкі, накіраваныя на маніторынг індустрыі, якая хутка развіваецца, прытрымліваючыся пры гэтым прынцыпаў правоў спажыўцоў і захавання заканадаўства. Аднак, ст высокая хуткасць развіцця робіць вельмі важным для пакупнікоў і прадаўцоў разуменне судовых спрэчак у сферы нерухомасці і парушэння дагавораў уцягнутымі бакамі, і прадухіленне і ўрэгуляванне прэтэнзій у будаўніцтве.
Прававыя адносіны паміж забудоўшчыкамі і пакупнікамі
Кантрактнае пагадненне аб куплі-продажы паміж пакупніком і забудоўшчыкам утварае цэнтральныя прававыя адносіны ў любым набыцці нерухомасці ў Дубаі або інвестыцыях па-за планам. Дапамагае складанне падрабязных кантрактаў з выкладаннем правоў і абавязкаў змякчыць кантрактныя спрэчкі ўніз па лініі. Продаж аб'ектаў нерухомасці паміж абодвума бакамі рэгулюецца законам аб уласнасці ААЭ, у прыватнасці такімі ключавымі правіламі, як Закон № 8 ад 2007 г. і Закон № 13 ад 2008 г.
Абавязацельствы распрацоўшчыка
Згодна з заканадаўствам Дубая аб нерухомасці, ліцэнзаваныя распрацоўшчыкі нясуць некалькі ключавых абавязкаў:
- Будаўніцтва аб'ектаў нерухомасці ў адпаведнасці з вызначанымі планамі і дазволамі
- Перадача права ўласнасці пакупніку ў адпаведнасці з узаемна ўзгодненым кантрактам
- Кампенсацыя пакупнікам у выпадку затрымкі або невыканання праекта
У той жа час пакупнікі, якія не знаходзяцца ў будаўніцтве, згаджаюцца ўносіць плацяжы ў растэрміноўку, прывязаную да этапаў будаўніцтва праекта, і афіцыйна прымаюць права ўласнасці толькі пасля завяршэння будаўніцтва. Такая паслядоўнасць падзей у значнай ступені залежыць ад выканання абодвума бакамі сваіх кантрактных абавязацельстваў.
Правы пакупніка
У адпаведнасці з ініцыятывамі па абароне правоў спажыўцоў у Дубаі правілы нерухомасці таксама замацоўваюць пэўныя правы пакупнікоў нерухомасці:
- Выразнае права ўласнасці на набыты актыў пасля завяршэння плацяжоў
- Своечасовае завяршэнне і перадача маёмасці ва ўзгодненыя тэрміны
- Вяртанне грашовых сродкаў і кампенсацыя ў выпадку парушэння дагавора забудоўшчыкам
Разуменне гэтых кадыфікаваных правоў з'яўляецца ключавым для пакупнікоў, якія ацэньваюць судовыя дзеянні, звязаныя з парушэннямі дагавораў.
Асноўныя парушэнні кантрактаў распрацоўшчыкамі Dubai
Нягледзячы на строгія законы аб забудове, некалькі сцэнарыяў могуць уяўляць сабой парушэнне пагадненняў паміж пакупніком і забудоўшчыкам у экасістэме нерухомасці Дубая:
Скасаванне праекта або спыненне
Затрымкі будаўніцтва або поўная адмена праекта ўладамі могуць сур'ёзна паўплываць на пакупнікоў. У такіх сітуацыях артыкул 11 Закона № 13 ад 2008 года прама абавязвае забудоўшчыкаў кампенсаваць плацяжы пакупнікоў у поўным аб'ёме. Гэты пункт абараняе правы інвестараў у выпадку перашкод прагрэсу.
Позняя перадача завершаных адзінак
Невыкананне тэрмінаў завяршэння будаўніцтва і перадачы ва ўласнасць нецярплівым пакупнікам таксама з'яўляецца парушэннем дагавора. Нават калі справа не прадугледжвае поўнага скасавання праекта, закон аб уласнасці Дубая па-ранейшаму дае пакупнікам права кампенсаваць страты і шкоду ад адказнага забудоўшчыка.
Продаж маёмасных правоў трэцім асобам
Паколькі распрацоўшчыкі павінны афіцыйна прызначыць права ўласнасці пакупнікам, якія выконваюць кантрактныя плацяжы, продаж гэтых правоў новым арганізацыям без згоды парушае першапачатковае пагадненне аб куплі. Гэтыя спрэчкі могуць узнікнуць, калі першапачатковыя інвестары спыняюць выплату растэрміноўкі, але распрацоўшчыкі неналежным чынам пачынаюць працэдуры скасавання, што прыводзіць да пасрэдніцкае ўрэгуляванне маёмасці.
Па сутнасці, парушэнне дагавораў звязана з тым, што забудоўшчыкі не выконваюць ключавыя абяцанні, якія ляжаць у аснове здзелкі з нерухомасцю, незалежна ад таго, своечасовае будаўніцтва, афіцыйная перадача права ўласнасці або гарантаванае вяртанне сродкаў, калі гэта апраўдана. Разуменне таго, дзе адбываюцца парушэнні, дазваляе пакупнікам патрабаваць адпаведнай рэстытуцыі ў адпаведнасці з заканадаўствам ААЭ і Дубая аб нерухомасці.
Сродкі прававой абароны пакупніка ў выпадку парушэння кантракта на развіццё
Калі забудоўшчыкі парушаюць дамовы куплі-продажуЗакон аб уласнасці Дубая і ААЭ дае пакупнікам магчымасць прымаць пэўныя меры па выпраўленні пашкоджанняў, патрабаваць кампенсацыі шкоды або ўрэгулявання парушанага кантракту.
У сувязі з парушэннем кантрактаў забудоўшчыкамі на рынку нерухомасці Дубая, прыняцце актыўных мер мае першараднае значэнне для абароны вашых інвестыцый і інтарэсаў. У гэтым заключным раздзеле мы дамо практычныя рэкамендацыі аб тым, што пакупнікі могуць рабіць, сутыкнуўшыся з трывожнай рэальнасцю парушэння дагавора.
Праверка перад падпісаннем
Перад тым, як напісаць кантракт на нерухомасць у Дубаі, вельмі важна правесці дбайную праверку. Вось што вы павінны мець на ўвазе:
- Распрацоўшчыкі даследаванняў: Даследуйце рэпутацыю і паслужны спіс распрацоўшчыка. Шукайце агляды, рэйтынгі і водгукі ад папярэдніх пакупнікоў.
- Інспекцыя маёмасці: Фізічна агледзіце маёмасць і пераканайцеся, што яна адпавядае вашым чаканням і ўмовам, выкладзеным у кантракце.
- Пракансультуйцеся з юрыдычнымі экспертамі: Звярніцеся за парадай да юрыдычных экспертаў, якія спецыялізуюцца на заканадаўстве Дубая аб нерухомасці. Яны могуць дапамагчы вам зразумець умовы і наступствы кантракта.
Дагаворныя гарантыі
Пры складанні або праглядзе кантракта на нерухомасць у Дубаі ўключэнне пэўных мер бяспекі можа забяспечыць абарону ад магчымых парушэнняў:
- Выразныя ўмовы: Пераканайцеся, што ў кантракце дакладна апісаны ўсе ўмовы, уключаючы графікі плацяжоў, тэрміны завяршэння і штрафы за парушэнні.
- Палажэнні аб штрафах: Уключыце штрафныя санкцыі за затрымкі або адхіленні ад узгодненых стандартаў якасці і дызайну.
- Дэпазітныя рахункі: Разгледзьце магчымасць выкарыстання дэпазітных рахункаў для плацяжоў, якія могуць прапанаваць пэўны ўзровень фінансавай бяспекі.
Юрыдычны зварот
У выпадку парушэння дагавора жыццёва важна разумець свае юрыдычныя магчымасці і тое, як дзейнічаць далей:
- Пракансультуйцеся з адвакатам: Звярніцеся да паслуг дасведчанага адваката, які спецыялізуецца на спрэчках па нерухомасці. Яны могуць ацаніць ваш выпадак і параіць вам лепшы курс дзеянняў.
- Перамовы: Паспрабуйце вырашыць праблему шляхам перамоваў або пасярэдніцтва, перш чым звяртацца да суда.
- Падаць у суд: Пры неабходнасці падайце іск, каб атрымаць такія сродкі прававой абароны, як скасаванне, канкрэтнае выкананне або кампенсацыя.
Звярніцеся па кансультацыю да спецыяліста
Ніколі не варта недаацэньваць каштоўнасць звароту за прафесійнай кансультацыяй, асабліва ў такіх складаных юрыдычных пытаннях, як парушэнне дагавораў:
- Юрыдычныя эксперты: Спадзявайцеся на вопыт спецыялістаў у галіне права, якія разумеюць законы Дубая аб нерухомасці і могуць правесці вас праз гэты працэс.
- Кансультанты па нерухомасці: Падумайце аб кансультацыі з кансультантамі па нерухомасці, якія могуць даць вам інфармацыю аб рынку і дапамагчы вам прыняць абгрунтаваныя рашэнні.
Ініцыяванне скасавання дагавора або судовых іскаў
У выпадку, калі праблемы з парушэннем дагавора працягваюцца без кампрамісаў, пакупнікі маюць права прымяніць больш сур'ёзныя юрыдычныя магчымасці:
Адпраўка паведамлення аб парушэнні дагавора
Перад судовым працэсам юрысты пакупнікоў афіцыйна паведамляюць забудоўшчыку, які не выконвае патрабаванні, аб парушэннях дагавора, запытваючы пры гэтым пэўныя сродкі прававой абароны або выкананне першапачатковага пагаднення на працягу пэўнага перыяду часу. Аднак гэтыя апавяшчэнні папярэднічаюць, а не перашкаджаюць разгляду суда.
Судовыя справы супраць забудоўшчыкаў у судах Дубая або ААЭ
Калі пазасудовае ўрэгуляванне не прынясе выніку, пакупнікі могуць ініцыяваць афіцыйны судовы працэс з патрабаваннем фінансавага кампенсацыі або скасавання дагавора. Агульныя сродкі прававой абароны, заяўленыя праз іскі, ўключаюць:
- Кампенсацыйныя страты, якія пакрываюць страты, якія паддаюцца колькаснай ацэнцы
- Пакрыццё выдаткаў, такіх як юрыдычныя выдаткі або прапушчаныя плацяжы
- Працэнты па вернутых сумах не кампенсуюцца своечасова
- Ануляванне першапачатковага дагавора з-за непапраўных парушэнняў
Роля кантралюючых органаў у справах аб нерухомасці
У судовых справах аб нерухомасці аўтарытэтныя органы любяць РЭРА часта падтрымлівае юрыдычную адказнасць. Напрыклад, інвестары адмененых праектаў могуць вярнуць усе грошы праз спецыяльны камітэт па спрэчках, кадыфікаваны ў адпаведнасці з заканадаўствам Дубая аб уласнасці.
Акрамя таго, гэтыя агенцтвы могуць самастойна прыцягваць да адказнасці распрацоўшчыкаў, якія не адпавядаюць патрабаванням, шляхам прымянення штрафаў, унясення ў чорныя спісы або іншых дысцыплінарных мер у дадатак да грамадзянскіх іскаў, пададзеных асобнымі пазоўнікамі. Такім чынам, нарматыўны нагляд стварае для прадаўцоў дадатковы імператыў пазбягаць парушэння кадыфікаваных абавязкаў.
Чаму разуменне парушэння кантрактаў важна
На хутка развіваюцца рынках нерухомасці, такіх як Дубай, заканадаўства працягвае развівацца, каб адпавядаць патрабаванням пакупнікоў, прадаўцоў і прадуктаў. Абноўленыя законы аб уласнасці паказваюць акцэнт на справядлівасці і празрыстасці, якія дэманструюцца ўзмацненнем абароны спажыўцоў і патрабаваннямі да справаздачнасці.
Па меры развіцця галіны і інвестары, і распрацоўшчыкі павінны адаптавацца, вывучаючы дагаворныя правы і абавязкі. Для пакупнікоў разуменне распаўсюджаных парушэнняў дазваляе належным чынам ацэньваць рызыкі пры ацэнцы новых праектаў і адначасна шукаць адпаведныя меры ў выпадку, калі праблемы ў канчатковым выніку ўзнікнуць у далейшым.
Няхай гэта будзе пазасудовае рашэнне або афіцыйнае Дубайскія суды Вердыкт, пакупнікі павінны атрымаць экспертную юрыдычную кансультацыю пры сутыкненні з падазраванымі парушэннямі падпісанай дамовы аб куплі. Паколькі судовыя працэсы, накіраваныя на буйныя дэвелаперскія фірмы за складаныя парушэнні дагавораў, рэзка адрозніваюцца ад звычайных грамадзянскіх пазоваў, партнёрства са спецыялістамі, якія ведаюць мясцовае заканадаўства аб нерухомасці і нарматыўныя нюансы, прапануе важную падтрымку.
На сучаснай арэне нерухомасці ў Дубаі, дзе працуюць шматмільённыя прадпрыемствы, замежныя інвестары і заблытаныя суполкі змешанага выкарыстання, пакупнікі не могуць дазволіць сабе пакінуць парушэнне дагавораў без кантролю. Разуменне заканадаўчых палажэнняў аб абавязках распрацоўшчыкаў і правах пакупнікоў робіць магчымымі пільнасць і аператыўныя дзеянні. З шырокім рэгуляваннем, якое падтрымлівае правы ўласнасці, пакупнікі могуць выкарыстоўваць некалькі каналаў для выкупу пасля выяўлення істотных парушэнняў.
Часта задаюць пытанні аб парушэнні кантрактаў забудоўшчыкамі ў справах аб нерухомасці
1. Які агляд сектара нерухомасці ў Дубаі згадваецца ў апісанні артыкула?
- Сектар нерухомасці ў Дубаі характарызуецца прыбытковымі інвестыцыйнымі магчымасцямі, якія прыцягваюць пакупнікоў. Акрамя таго, заканадаўцы ў Дубаі зацікаўлены ў распрацоўцы законаў для падтрымкі росту гэтага сектара.
2. Якія законы рэгулююць дагаворныя адносіны паміж забудоўшчыкамі і пакупнікамі ў сектары нерухомасці Дубая?
- Кантрактныя адносіны паміж забудоўшчыкамі і пакупнікамі ў сектары нерухомасці Дубая рэгулююцца такімі законамі, як Закон № 8 ад 2007 г. і Закон № 13 ад 2008 г. Гэтыя законы акрэсліваюць прававую базу для аперацый з нерухомасцю.
3. Якія абавязкі дэвелапераў у сектары нерухомасці ў Дубаі?
- Забудоўшчыкі абавязаны пабудаваць аб'екты нерухомасці на зямельным участку ва ўласнасці або зацверджаным і перадаць права ўласнасці пакупнікам у адпаведнасці з умовамі дагавора куплі-продажу.
4. Якія наступствы продажаў па-за планам на рынку нерухомасці Дубая?
- Продажы па-за планам у Дубаі дазваляюць пакупнікам набываць нерухомасць у растэрміноўку і забяспечваць фінансаванне забудоўшчыкаў праз плацяжы пакупнікоў.
5. Што адбудзецца, калі праект нерухомасці будзе адменены RERA (Рэгулятарным органам нерухомасці) у Дубаі?
- Калі праект адмяняецца РЭРА, згодна з Законам № 13 ад 2008 года распрацоўшчыкі абавязаны вярнуць усе плацяжы пакупніка. Гэта гарантуе абарону правоў пакупнікоў у выпадку нечаканага спынення дэвелаперскага праекта.
6. Якія наступствы могуць быць, калі забудоўшчык спазніцца з перадачай нерухомасці пакупніку?
- Калі забудоўшчык спазняецца з перадачай валодання, пакупнік мае права запатрабаваць ад забудоўшчыка кампенсацыі. Пакупнікі таксама могуць паспрабаваць мірнае ўрэгуляванне праз Зямельны дэпартамент Дубая (DLD).
7. Ці можа пакупнік спыніць плацяжы з-за парушэння забудоўшчыкам умоў дагавора?
- Так, пакупнік можа спыніць плацяжы, калі забудоўшчык парушыць дагавор. У многіх выпадках суды прымаюць пастановы на карысць права пакупніка скасаваць дагавор, а сустрэчныя іскі забудоўшчыка адхіляюцца, калі раней мела месца парушэнне дагавора.
8. Якія даступныя сродкі прававой абароны і варыянты вырашэння спрэчак у выпадку парушэння кантрактаў на нерухомасць у Дубаі?
- Сродкі прававой абароны і варыянты вырашэння спрэчак ўключаюць пошук міралюбнага ўрэгулявання пры садзейнічанні Зямельнага дэпартамента Дубая (DLD), судовы працэс шляхам адпраўкі юрыдычнага паведамлення і падачы пазову, а таксама ўдзел рэгулюючых органаў, такіх як RERA і камітэты інвестараў, для абароны прадузятых пакупнікоў.
9. Як больш жорсткія законы аб уласнасці ў Дубаі спрыяюць пакупнікам у спрэчках аб нерухомасці?
- Узмацненне жорсткасці заканадаўства аб уласнасці ў Дубаі спрыяе пакупнікам, забяспечваючы дакладныя працэдуры забеспячэння правоў пакупнікоў і забудоўшчыкаў і падтрымліваючы прынцыпы справядлівасці ў спрэчках аб нерухомасці.
10. Якое значэнне нарматыўных органаў, такіх як RERA і камітэты інвестараў, у сектары нерухомасці Дубая?
Рэгулюючыя органы, такія як RERA і камітэты інвестараў, гуляюць вырашальную ролю ў абароне правоў пакупнікоў і прыняцці дысцыплінарных мер супраць забудоўшчыкаў, якія парушаюць правілы.
