តើ​ម្ចាស់​អចលនទ្រព្យ​អាច​ឆ្លើយ​តប​នឹង​ការ​បំពាន​កិច្ចសន្យា​របស់​អ្នក​អភិវឌ្ឍន៍​ដោយ​របៀប​ណា?

វិស័យ​អចលន​ទ្រព្យ​នៅ​អ អេមីរ៉ាតនៃឌូបៃ។ មានការរីកលូតលាស់យ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ ដោយផ្តល់ ឱកាសវិនិយោគដែលរកប្រាក់ចំណេញ ដែលទាក់ទាញអ្នកទិញមកពីជុំវិញពិភពលោក។ ដោយសារ​ឧស្សាហកម្ម​នេះ​បន្ត​រីក​ចម្រើន​យ៉ាង​ឆាប់រហ័ស ទីក្រុង​ឌូ​បៃ​។ រ៉ាក់។ និង ទីក្រុង Abu Dhabi រដ្ឋាភិបាលបានអនុវត្តច្បាប់ និងបទប្បញ្ញត្តិផ្សេងៗ ដើម្បីគាំទ្រដល់ការអភិវឌ្ឍន៍នៃវិស័យនេះ ខណៈពេលដែលការពារសិទ្ធិរបស់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយ។

ទំនាក់ទំនងសំខាន់នៅក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យណាមួយគឺ កិច្ចព្រមព្រៀងកិច្ចសន្យារវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលសាងសង់អចលនទ្រព្យ និងបុគ្គល ឬអង្គភាពទិញអចលនទ្រព្យ. ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិវាទអាចកើតឡើងនៅពេលដែលភាគីម្ខាងបំពានលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យា។ ការស្វែងយល់ពីផលប៉ះពាល់នៃការបំពានកិច្ចសន្យាដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុង UAE ឬប្រព័ន្ធអេកូអចលនទ្រព្យរបស់ទីក្រុងឌូបៃ គឺមានសារៈសំខាន់សម្រាប់អ្នកទិញដែលស្វែងរកដំណោះស្រាយ និងដំណោះស្រាយផ្លូវច្បាប់។

ទេសភាពអចលនទ្រព្យរបស់ឌូបៃ

ទីក្រុងឌូបៃមានទេសភាពទំនើបបំផុតដែលកំណត់ដោយអគារខ្ពស់ៗដែលមានពន្លឺចែងចាំង កោះដែលបង្កើតឡើងដោយមនុស្ស និងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានធំទូលាយ។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់អេមីរ៉ាតមានតម្លៃប្រហែល 90 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិកក្នុងឆ្នាំ 2021 ដោយគូសបញ្ជាក់ពីទំហំនិងភាពលេចធ្លោនៃអចលនទ្រព្យនៅទូទាំងតំបន់។

ការហូរចូលដ៏ធំនៃការវិនិយោគបរទេសបានហូរចូលទៅក្នុងការទិញសណ្ឋាគារ អាផាតមិន វីឡា និងកន្លែងពាណិជ្ជកម្មក្រៅគម្រោងក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ។ ផែនការទូទាត់គួរឱ្យទាក់ទាញ ការលើកទឹកចិត្តទិដ្ឋាការ (ដូចជា Golden Visa) និងអត្ថប្រយោជន៍នៃការរស់នៅ ទាក់ទាញវិនិយោគិនអន្តរជាតិមកវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ឌូបៃ។ ជាមួយនឹងកោះ Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Dubai Harbour, ល និងសុទិដ្ឋិនិយមទូទៅជុំវិញការងើបឡើងវិញក្រោយការរាតត្បាតនៃជំងឺរាតត្បាតរបស់ UAE ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងត្រៀមខ្លួនសម្រាប់មួយផ្សេងទៀត។ ដំណាក់កាលលូតលាស់.

រដ្ឋាភិបាលទីក្រុងឌូបៃបានដាក់ចេញនូវគំនិតផ្តួចផ្តើមគោលនយោបាយ និងក្របខណ្ឌបទប្បញ្ញត្តិផ្សេងៗដែលមានគោលបំណងត្រួតពិនិត្យឧស្សាហកម្មដែលកំពុងវិវឌ្ឍន៍យ៉ាងឆាប់រហ័សខណៈពេលដែលរក្សាគោលការណ៍នៃសិទ្ធិអ្នកប្រើប្រាស់ និងការអនុលោមតាមច្បាប់។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ល្បឿនអភិវឌ្ឍន៍ខ្ពស់។ ធ្វើឱ្យវាមានសារៈសំខាន់សម្រាប់អ្នកទិញ និងអ្នកលក់ក្នុងការស្វែងយល់អំពីវិវាទអចលនទ្រព្យ និងការបំពានកិច្ចសន្យាដោយភាគីពាក់ព័ន្ធ និង សំណង់ទាមទារការការពារ និងដំណោះស្រាយ.

ទំនាក់ទំនងផ្លូវច្បាប់រវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញ

កិច្ចសន្យាទិញលក់តាមកិច្ចសន្យារវាងអ្នកទិញ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បង្កើតទំនាក់ទំនងផ្លូវច្បាប់កណ្តាលនៅក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យនៅឌូបៃ ឬការវិនិយោគក្រៅគម្រោង។ ការបង្កើតកិច្ចសន្យាលម្អិតដែលបញ្ជាក់ពីសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចជួយ កាត់បន្ថយជម្លោះកិច្ចសន្យា ចុះបន្ទាត់។ ច្បាប់អចលនទ្រព្យ UAE ជាពិសេសបទប្បញ្ញត្តិសំខាន់ៗដូចជាច្បាប់លេខ 8 នៃឆ្នាំ 2007 និងច្បាប់លេខ 13 នៃឆ្នាំ 2008 គ្រប់គ្រងការលក់អចលនទ្រព្យរវាងភាគីទាំងពីរ។

កាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍

នៅក្រោមច្បាប់អចលនទ្រព្យឌូបៃ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណមានទំនួលខុសត្រូវសំខាន់ៗមួយចំនួន៖

• សាងសង់​អង្គភាព​អចលនទ្រព្យ​តាម​ផែនការ​កំណត់ និង​ការអនុញ្ញាត​
• ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ទៅឱ្យអ្នកទិញតាមកិច្ចសន្យាដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។
• ផ្តល់សំណងដល់អ្នកទិញក្នុងករណីមានការយឺតយ៉ាវ ឬបរាជ័យក្នុងការបញ្ចប់គម្រោង

ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកទិញក្រៅគម្រោងយល់ព្រមធ្វើការទូទាត់ជាប្រាក់បង់រំលស់ដោយភ្ជាប់ជាមួយនឹងព្រឹត្តិការណ៏សាងសង់គម្រោង ហើយនឹងកាន់កាប់ជាផ្លូវការបន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការសាងសង់តែប៉ុណ្ណោះ។ លំដាប់នៃព្រឹត្តិការណ៍នេះពឹងផ្អែកខ្លាំងលើភាគីទាំងពីរក្នុងការរក្សាការប្តេជ្ញាចិត្តតាមកិច្ចសន្យារៀងៗខ្លួន។

សិទ្ធិអ្នកទិញ

នៅក្នុងការអនុលោមតាមគំនិតផ្តួចផ្តើមការពារអ្នកប្រើប្រាស់នៅទូទាំងទីក្រុងឌូបៃ បទប្បញ្ញត្តិអចលនទ្រព្យក៏កំណត់សិទ្ធិមួយចំនួនសម្រាប់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យផងដែរ៖

• ជម្រះភាពជាម្ចាស់ស្របច្បាប់នៃទ្រព្យសកម្មដែលបានទិញបន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការទូទាត់
• ការបញ្ចប់ទាន់ពេលវេលា និងការប្រគល់ទ្រព្យសម្បត្តិតាមពេលវេលាដែលបានព្រមព្រៀង
• ការសងប្រាក់វិញ និងសំណងក្នុងករណីបំពានកិច្ចសន្យាដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍

ការយល់ដឹងអំពីសិទ្ធិដែលបានសរសេរកូដទាំងនេះគឺជាគន្លឹះសម្រាប់អ្នកទិញដែលវាយតម្លៃសកម្មភាពផ្លូវច្បាប់ជុំវិញការបំពានកិច្ចសន្យា។

ការបំពានកិច្ចសន្យាសំខាន់ៗដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឌូបៃ

ទោះបីជាមានច្បាប់អភិវឌ្ឍន៍តឹងរ៉ឹងក៏ដោយ សេណារីយ៉ូជាច្រើនអាចជាការរំលោភលើកិច្ចព្រមព្រៀងអ្នកទិញ-អភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុងប្រព័ន្ធអេកូអចលនទ្រព្យរបស់ឌូបៃ៖

ការលុបចោលគម្រោង ឬផ្អាក

ការពន្យារពេលសាងសង់ ឬការលុបចោលគម្រោងដោយអាជ្ញាធរអាចប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់អ្នកទិញ។ ក្នុងស្ថានភាពទាំងនេះ មាត្រា 11 នៃច្បាប់លេខ 13 នៃឆ្នាំ 2008 កំណត់យ៉ាងច្បាស់លាស់ដល់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងការសងប្រាក់វិញនូវការទូទាត់របស់អ្នកទិញពេញលេញ។ ឃ្លានេះការពារសិទ្ធិរបស់វិនិយោគិនគួរត្រូវបានរារាំង។

ការប្រគល់យឺតយ៉ាវនៃអង្គភាពដែលបានបញ្ចប់

ខកខានកាលបរិច្ឆេទកំណត់សម្រាប់ការបញ្ចប់ការសាងសង់ និងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទៅឱ្យអ្នកទិញដែលមិនចេះអត់ធ្មត់ ក៏ជាការបំពានកិច្ចសន្យាផងដែរ។ ទោះបីជាករណីមួយមិនពាក់ព័ន្ធនឹងការលុបចោលគម្រោងទាំងស្រុងក៏ដោយ ក៏ច្បាប់អចលនទ្រព្យឌូបៃនៅតែផ្តល់សិទ្ធិឱ្យអ្នកទិញយកមកវិញនូវការខាតបង់ និងការខូចខាតពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលទទួលខុសត្រូវ។

ការលក់សិទ្ធិអចលនទ្រព្យទៅភាគីទីបី

ដោយសារអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវតែប្រគល់កម្មសិទ្ធិជាផ្លូវការដល់អ្នកទិញដែលបំពេញការទូទាត់តាមកិច្ចសន្យា ការលក់សិទ្ធិទាំងនោះទៅឱ្យអង្គភាពថ្មីដោយគ្មានការយល់ព្រមនឹងបំពានលើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញដំបូង។ វិវាទទាំងនេះអាចកើតមានឡើង ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគដើមឈប់បង់រំលស់ ប៉ុន្តែអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចាប់ផ្តើមនីតិវិធីបញ្ចប់ដោយមិនត្រឹមត្រូវ ដែលនាំឱ្យ ការ​សម្រុះសម្រួល​ការ​ដោះស្រាយ​ទ្រព្យសម្បត្តិ.

សរុបមក ការបំពានកិច្ចសន្យាទាក់ទងនឹងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលខកខានក្នុងការរក្សាការសន្យាសំខាន់ៗដែលគាំទ្រប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ មិនថាការសាងសង់ទាន់ពេលវេលា ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិជាផ្លូវការ ឬការធានាសងប្រាក់វិញនៅពេលមានការធានា។ ការយល់ដឹងអំពីកន្លែងដែលការរំលោភកើតឡើងអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញស្វែងរកសំណងសមរម្យនៅក្រោមច្បាប់អចលនទ្រព្យរបស់ UAE និងឌូបៃ។

ដំណោះស្រាយអ្នកទិញសម្រាប់ការបំពានកិច្ចសន្យាអភិវឌ្ឍន៍

នៅពេលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បំពានកិច្ចព្រមព្រៀងទិញច្បាប់អចលនៈទ្រព្យឌូបៃ និងអេមីរ៉ាតអារ៉ាប់រួម ផ្តល់ជូនអ្នកទិញដើម្បីចាត់វិធានការជួសជុលជាក់លាក់ ដើម្បីស្វែងរកការខូចខាត សំណង ឬការទូទាត់កិច្ចសន្យាដែលបានរំលោភបំពាន។

ប្រឈមមុខនឹងការបំពានកិច្ចសន្យាដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ទីក្រុងឌូបៃ ការចាត់វិធានការយ៉ាងសកម្មគឺជារឿងសំខាន់បំផុតដើម្បីការពារការវិនិយោគរបស់អ្នក និងការពារផលប្រយោជន៍របស់អ្នក។ នៅក្នុងផ្នែកចុងក្រោយនេះ យើងនឹងផ្តល់ការណែនាំជាក់ស្តែងអំពីអ្វីដែលអ្នកទិញអាចធ្វើបាន នៅពេលប្រឈមមុខនឹងការពិតដែលមិនច្បាស់លាស់នៃការបំពានកិច្ចសន្យា។

ការឧស្សាហ៍ព្យាយាមមុនពេលចុះហត្ថលេខា

មុនពេលដែលអ្នកដាក់ប៊ិចទៅក្រដាសលើកិច្ចសន្យាអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងឌូបៃ ការឧស្សាហ៍ព្យាយាមឱ្យបានហ្មត់ចត់គឺមានសារៈសំខាន់ណាស់។ នេះជាអ្វីដែលអ្នកគួរចងចាំ៖

• អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ស្រាវជ្រាវ៖ ស៊ើបអង្កេតកេរ្តិ៍ឈ្មោះ និងកំណត់ត្រាតាមដានរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ រកមើលការវាយតម្លៃ ការវាយតម្លៃ និងមតិកែលម្អពីអ្នកទិញពីមុន។
• ការត្រួតពិនិត្យអចលនទ្រព្យ៖ ពិនិត្យអចលនទ្រព្យ និងធានាថាវាសមស្របនឹងការរំពឹងទុករបស់អ្នក និងលក្ខខណ្ឌដែលមានចែងក្នុងកិច្ចសន្យា។
• ពិគ្រោះជាមួយអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់៖ ស្វែងរកដំបូន្មានពីអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់ដែលមានជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យរបស់ឌូបៃ។ ពួកគេអាចជួយអ្នកឱ្យយល់ពីលក្ខខណ្ឌ និងផលប៉ះពាល់នៃកិច្ចសន្យា។

ការការពារកិច្ចសន្យា

នៅពេលព្រាង ឬពិនិត្យមើលកិច្ចសន្យាអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងឌូបៃ ការរួមបញ្ចូលការការពារជាក់លាក់អាចផ្តល់ការការពារប្រឆាំងនឹងការបំពានដែលអាចកើតមាន៖

• ជម្រះលក្ខខណ្ឌ៖ ត្រូវប្រាកដថាកិច្ចសន្យាបានចែងយ៉ាងច្បាស់នូវលក្ខខណ្ឌទាំងអស់ រួមទាំងកាលវិភាគទូទាត់ ពេលវេលានៃការបញ្ចប់ និងការពិន័យចំពោះការបំពាន។
• ឃ្លាពិន័យ៖ រួមបញ្ចូលឃ្លាពិន័យសម្រាប់ការពន្យារពេល ឬគម្លាតពីគុណភាព និងស្តង់ដាររចនាដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។
• គណនី Escrow៖ ពិចារណាប្រើគណនី escrow សម្រាប់ការទូទាត់ ដែលអាចផ្តល់កម្រិតសុវត្ថិភាពហិរញ្ញវត្ថុ។

ការទាមទារផ្នែកច្បាប់

ក្នុងករណីមានការបំពានកិច្ចសន្យា វាជារឿងសំខាន់ក្នុងការយល់ដឹងអំពីជម្រើសផ្លូវច្បាប់របស់អ្នក និងរបៀបបន្ត៖

• ពិគ្រោះជាមួយមេធាវី៖ ចូលរួមសេវាកម្មរបស់មេធាវីដែលមានបទពិសោធន៍ដែលមានជំនាញក្នុងវិវាទអចលនទ្រព្យ។ ពួកគេអាចវាយតម្លៃករណីរបស់អ្នក និងណែនាំអ្នកអំពីដំណើរការដ៏ល្អបំផុត។
• ការចរចា៖ ព្យាយាមដោះស្រាយបញ្ហាតាមរយៈការចរចា ឬការសម្រុះសម្រួលមុននឹងចាត់វិធានការតាមផ្លូវច្បាប់។
• ដាក់ពាក្យបណ្តឹង៖ បើចាំបាច់ ដាក់ពាក្យបណ្តឹងដើម្បីស្វែងរកមធ្យោបាយដោះស្រាយ ដូចជាការរុះរើ ការអនុវត្តជាក់លាក់ ឬសំណង។

ស្វែងរកអាជីពដំបូន្មាន

កុំ​មើល​ស្រាល​តម្លៃ​នៃ​ការ​ស្វែង​រក​ដំបូន្មាន​ប្រកប​ដោយ​វិជ្ជាជីវៈ ជា​ពិសេស​ក្នុង​បញ្ហា​ផ្លូវ​ច្បាប់​ស្មុគស្មាញ​ដូច​ជា​ការ​បំពាន​កិច្ចសន្យា៖

• អ្នកជំនាញច្បាប់៖ ពឹងផ្អែកលើជំនាញរបស់អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់ដែលយល់អំពីច្បាប់អចលនទ្រព្យរបស់ទីក្រុងឌូបៃ ហើយអាចណែនាំអ្នកតាមរយៈដំណើរការនេះ។
• អ្នកប្រឹក្សាអចលនទ្រព្យ៖ ពិចារណាពិគ្រោះជាមួយអ្នកប្រឹក្សាអចលនទ្រព្យដែលអាចផ្តល់ការយល់ដឹងអំពីទីផ្សារ និងជួយអ្នកធ្វើការសម្រេចចិត្តដែលមានព័ត៌មាន។

ចាប់ផ្តើមការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា ឬបណ្តឹង

ប្រសិនបើការបំពានលើកិច្ចសន្យានៅតែបន្តកើតមានដោយគ្មានការសម្របសម្រួល អ្នកទិញមានសិទ្ធិក្នុងការអនុវត្តជម្រើសផ្លូវច្បាប់ដែលបង្ខំបន្ថែមទៀត៖

ផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការបំពានកិច្ចសន្យា

មុនពេលបណ្តឹងតវ៉ា មេធាវីរបស់អ្នកទិញជូនដំណឹងជាផ្លូវការដល់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមិនអនុលោមតាមច្បាប់អំពីការរំលោភកិច្ចសន្យារបស់ពួកគេ ខណៈពេលដែលស្នើសុំដំណោះស្រាយជាក់លាក់ ឬការអនុលោមតាមកិច្ចព្រមព្រៀងដើមក្នុងរយៈពេលដែលបានកំណត់។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ការជូនដំណឹងទាំងនេះ ធ្វើឡើងមុនជាជាងរារាំងដំណើរការសវនាការ។

ករណីផ្លូវច្បាប់ប្រឆាំងនឹងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅឌូបៃ ឬតុលាការអារ៉ាប់រួម

ប្រសិនបើការដោះស្រាយក្រៅតុលាការបរាជ័យ អ្នកទិញអាចចាប់ផ្តើមការប្តឹងផ្តល់ជាផ្លូវការដោយស្វែងរកការដោះស្រាយផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ឬការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។ មធ្យោបាយដោះស្រាយទូទៅដែលទាមទារតាមរយៈបណ្តឹងរួមមានៈ

• ការខូចខាតសំណងគ្របដណ្តប់ការខាតបង់បរិមាណ
• ការស្ដារឡើងវិញនូវការចំណាយ ដូចជាថ្លៃសេវាផ្លូវច្បាប់ ឬការទូទាត់ដែលខកខាន
• ការ​ប្រាក់​លើ​ផលបូក​ដែល​បាន​យក​មក​វិញ​មិន​បាន​សង​វិញ​ភ្លាមៗ​ទេ។
• ការលុបចោលកិច្ចសន្យាដើម ដោយសារការបំពានដែលមិនអាចជួសជុលបាន។

តួនាទីនៃស្ថាប័ននិយតកម្មក្នុងសំណុំរឿងអចលនទ្រព្យ

នៅក្នុងវិវាទអចលនទ្រព្យ ស្ថាប័នមានសមត្ថកិច្ចចូលចិត្ត RERA ជារឿយៗគាំទ្រការទទួលខុសត្រូវផ្នែកច្បាប់។ ជាឧទាហរណ៍ អ្នកវិនិយោគនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដែលត្រូវបានលុបចោលអាចយកមកវិញនូវប្រាក់ទាំងអស់តាមរយៈគណៈកម្មាធិការវិវាទដែលបានកំណត់ដោយច្បាប់អចលនទ្រព្យឌូបៃ។

លើសពីនេះ ភ្នាក់ងារទាំងនេះអាចកាត់ទោសអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមិនគោរពតាមតាមរយៈការពិន័យ ការចុះក្នុងបញ្ជីខ្មៅ ឬវិធានការវិន័យផ្សេងទៀតលើបណ្តឹងរដ្ឋប្បវេណីដែលដាក់ដោយដើមបណ្តឹងបុគ្គល។ ដូច្នេះការត្រួតពិនិត្យបទប្បញ្ញត្តិបង្កើតការចាំបាច់បន្ថែមទៀតសម្រាប់អ្នកលក់ដើម្បីជៀសវាងការរំលោភលើកាតព្វកិច្ចដែលបានកំណត់។

ហេតុអ្វី​បាន​ជា​ការ​យល់​ដឹង​ពី​ការ​បំពាន​កិច្ចសន្យា​ជា​បញ្ហា

នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកំពុងរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សដូចជាទីក្រុងឌូបៃ ច្បាប់នៅតែបន្តមានភាពចាស់ទុំ ដើម្បីផ្គូផ្គងភាពទំនើបរបស់អ្នកទិញ អ្នកលក់ និងផលិតផល។ ច្បាប់អចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពបង្ហាញពីការសង្កត់ធ្ងន់លើភាពត្រឹមត្រូវ និងតម្លាភាពដែលបង្ហាញដោយការពង្រឹងការការពារអ្នកប្រើប្រាស់ និងតម្រូវការរាយការណ៍។

នៅពេលដែលឧស្សាហកម្មរីកចម្រើន ទាំងវិនិយោគិន និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវតែសម្របខ្លួនដោយការរៀនពីសិទ្ធិ និងទំនួលខុសត្រូវតាមកិច្ចសន្យា។ សម្រាប់អ្នកទិញ ការយល់ដឹងអំពីការរំលោភបំពានជាទូទៅអាចឱ្យការវាយតម្លៃហានិភ័យបានត្រឹមត្រូវនៅពេលវាយតម្លៃគម្រោងថ្មី ខណៈពេលដែលកំពុងបន្តការដោះស្រាយសមស្របក្នុងករណីដែលបញ្ហានៅទីបំផុតលេចចេញជារូបរាង។

មិនថាជាដំណោះស្រាយក្រៅតុលាការ ឬផ្លូវការទេ។ តុលាការឌូបៃ សាលក្រម អ្នកទិញគួរតែទទួលបានដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់ពីអ្នកជំនាញ នៅពេលប្រឈមមុខនឹងការសង្ស័យថាមានការបំពានលើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញដែលបានចុះហត្ថលេខា។ ចាប់តាំងពីវិវាទដែលផ្តោតលើក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ធំៗសម្រាប់ការបំពានកិច្ចសន្យាស្មុគស្មាញមានភាពខុសគ្នាយ៉ាងខ្លាំងពីបណ្តឹងរដ្ឋប្បវេណីជាទម្លាប់ ការចាប់ដៃគូជាមួយអ្នកឯកទេសដែលមានចំណេះដឹងក្នុងច្បាប់អចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក និងបទប្បញ្ញត្តិផ្សេងៗផ្តល់ការគាំទ្រយ៉ាងសំខាន់។

នៅក្នុងសង្វៀនអចលនទ្រព្យឌូបៃទំនើបដែលកំណត់ដោយការបណ្តាក់ទុនរាប់លានដុល្លារ វិនិយោគិនក្រៅប្រទេស និងសហគមន៍ប្រើប្រាស់ចម្រុះដ៏ស្មុគស្មាញ អ្នកទិញមិនអាចមានលទ្ធភាពចាកចេញពីការបំពានកិច្ចសន្យាដោយមិនត្រួតពិនិត្យឡើយ។ ការយល់ដឹងអំពីបទប្បញ្ញត្តិផ្លូវច្បាប់ជុំវិញកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញធ្វើឱ្យការប្រុងប្រយ័ត្ន និងសកម្មភាពភ្លាមៗអាចធ្វើទៅបាន។ ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិដ៏ទូលំទូលាយដែលសង្កត់លើសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យ អ្នកទិញអាចបន្តនូវបណ្តាញជាច្រើនដើម្បីលោះបន្ទាប់ពីកំណត់អត្តសញ្ញាណការរំលោភលើសម្ភារៈ។

សំណួរគេសួរញឹកញាប់ស្តីពីការបំពានកិច្ចសន្យាដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅក្នុងករណីអចលនទ្រព្យ

1. តើអ្វីជាទិដ្ឋភាពទូទៅនៃវិស័យអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងឌូបៃដែលបានលើកឡើងនៅក្នុងអត្ថបទគ្រោង?

• វិស័យអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងឌូបៃត្រូវបានកំណត់លក្ខណៈដោយឱកាសវិនិយោគដែលរកកម្រៃដែលទាក់ទាញអ្នកទិញ។ លើសពីនេះទៀត សមាជិកសភានៅទីក្រុងឌូបៃ ចាប់អារម្មណ៍លើការបង្កើតច្បាប់ ដើម្បីគាំទ្រដល់ការរីកចម្រើននៃវិស័យនេះ។

2. តើច្បាប់អ្វីខ្លះដែលគ្រប់គ្រងទំនាក់ទំនងកិច្ចសន្យារវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ឌូបៃ?

• ទំនាក់ទំនងតាមកិច្ចសន្យារវាងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអ្នកទិញនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ឌូបៃត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយច្បាប់ដូចជាច្បាប់លេខ 8 នៃឆ្នាំ 2007 និងច្បាប់លេខ 13 នៃឆ្នាំ 2008 ។ ច្បាប់ទាំងនេះបង្ហាញពីក្របខ័ណ្ឌច្បាប់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ។

3. តើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅឌូបៃមានកាតព្វកិច្ចអ្វីខ្លះ?

• អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវមានកាតព្វកិច្ចសាងសង់យូនីតអចលនៈទ្រព្យនៅលើដីដែលមានកម្មសិទ្ធិ ឬយល់ព្រម ហើយផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទៅឱ្យអ្នកទិញតាមលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យាលក់។

4. តើ​ការ​លក់​ក្រៅ​គម្រោង​មាន​ផល​ប៉ះពាល់​អ្វី​ខ្លះ​ក្នុង​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​របស់​ទីក្រុង​ឌូបៃ?

• ការលក់ក្រៅគម្រោងនៅទីក្រុងឌូបៃអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញទិញអចលនទ្រព្យដោយបង់រំលស់ និងផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍តាមរយៈការបង់ប្រាក់របស់អ្នកទិញ។

5. តើមានអ្វីកើតឡើងប្រសិនបើគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានលុបចោលដោយ RERA (អាជ្ញាធរគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ) នៅក្នុងទីក្រុងឌូបៃ?

• ប្រសិនបើគម្រោងមួយត្រូវបានលុបចោលដោយ RERA អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានទាមទារដោយច្បាប់លេខ 13 នៃឆ្នាំ 2008 ដើម្បីសងប្រាក់វិញនូវការបង់ប្រាក់របស់អ្នកទិញទាំងអស់។ នេះធានាថាសិទ្ធិអ្នកទិញត្រូវបានការពារ ប្រសិនបើគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានបញ្ឈប់ដោយមិនបានរំពឹងទុក។

6. តើ​មាន​ផល​វិបាក​យ៉ាង​ណា​ប្រសិន​បើ​អ្នក​អភិវឌ្ឍន៍​យឺតយ៉ាវ​ក្នុង​ការ​ប្រគល់​កម្មសិទ្ធិ​ទៅ​ឱ្យ​អ្នក​ទិញ?

• ប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍យឺតយ៉ាវក្នុងការប្រគល់កម្មសិទ្ធិ អ្នកទិញមានសិទ្ធិទាមទារសំណងពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍។ អ្នកទិញក៏អាចព្យាយាមដោះស្រាយដោយមិត្តភាពតាមរយៈនាយកដ្ឋានដីឌូបៃ (DLD) ផងដែរ។

7. តើអ្នកទិញអាចបញ្ឈប់ការបង់ប្រាក់ដោយសារតែការបំពានកិច្ចសន្យារបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានទេ?

• បាទ/ចាស អ្នកទិញអាចឈប់ធ្វើការទូទាត់ ប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បំពានកិច្ចសន្យា។ ក្នុង​ករណី​ជា​ច្រើន តុលាការ​សម្រេច​ផ្តល់​សិទ្ធិ​អ្នក​ទិញ​ក្នុង​ការ​បញ្ចប់​កិច្ចសន្យា ហើយ​ការ​ទាមទារ​សំណង​របស់​អ្នក​អភិវឌ្ឍន៍​ត្រូវ​បាន​ច្រានចោល​ប្រសិន​បើ​មាន​ការ​បំពាន​កិច្ចសន្យា​មុន​នេះ។

8. តើជម្រើសដោះស្រាយវិវាទ និងវិធីដោះស្រាយវិវាទអ្វីខ្លះសម្រាប់ការបំពានកិច្ចសន្យាអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងឌូបៃ?

• ជម្រើសនៃដំណោះស្រាយ និងដំណោះស្រាយវិវាទរួមមានការស្វែងរកដំណោះស្រាយដែលសម្របសម្រួលដោយនាយកដ្ឋានដីទីក្រុងឌូបៃ (DLD) វិវាទដោយការផ្ញើសេចក្តីជូនដំណឹងផ្លូវច្បាប់ និងការដាក់ពាក្យបណ្តឹង និងការចូលរួមពីអាជ្ញាធរនិយតកម្មដូចជា RERA និងគណៈកម្មាធិការវិនិយោគដើម្បីការពារអ្នកទិញដែលមានការរើសអើង។

9. តើ​ច្បាប់​អចលនទ្រព្យ​ដែល​រឹតបន្តឹង​នៅ​ទីក្រុង​ឌូ​បៃ​អនុគ្រោះ​អ្នក​ទិញ​ក្នុង​ជម្លោះ​អចលនទ្រព្យ​ដោយ​របៀបណា​?

• ច្បាប់អចលនទ្រព្យដែលបានរឹតបន្តឹងនៅក្នុងទីក្រុងឌូបៃបានអនុគ្រោះដល់អ្នកទិញដោយផ្តល់នូវនីតិវិធីច្បាស់លាស់សម្រាប់ការអនុវត្តសិទ្ធិអ្នកទិញ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងការរក្សាគោលការណ៍នៃយុត្តិធម៌នៅក្នុងជម្លោះអចលនទ្រព្យ។

10. តើអ្វីជាសារៈសំខាន់នៃអាជ្ញាធរនិយតកម្មដូចជា RERA និងគណៈកម្មាធិការវិនិយោគនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យរបស់ឌូបៃ?

អាជ្ញាធរបទប្បញ្ញត្តិដូចជា RERA និងគណៈកម្មាធិការវិនិយោគិនដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការការពារសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញ និងចាត់វិធានការវិន័យប្រឆាំងនឹងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលបំពានច្បាប់។