Үл хөдлөх хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэх нь маш их дарамттай, зардал ихтэй туршлага байж болно. Хөрштэйгээ хилийн шугамын талаархи санал зөрөлдөөн, түрээслэгчидтэй эд хөрөнгийн хохирол учруулсан зөрчил, гэр бүлийн гишүүдийн өв залгамжлалын маргаан гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгийн зөрчилдөөн нь ихэвчлэн харилцаанд хүндрэл учруулж, зохих ёсоор зохицуулаагүй тохиолдолд санхүүгийн дарамтыг бий болгодог.
Аз болоход, эвлэрүүлэн зуучлал нь эд хөрөнгийн маргааныг үр дүнтэй, цаг хугацаа, мөнгө, харилцааг хэмнэж шийдвэрлэх хүчирхэг хувилбарыг санал болгодог.
Эвлэрүүлэн зуучлал гэж юу вэ, эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэхэд хэрхэн туслах вэ?
Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаа бол эвлэрүүлэн зуучлагч гэж нэрлэгддэг бэлтгэгдсэн, хараат бус гуравдагч этгээдээр удирдуулсан зөрчилдөөнийг сайн дурын үндсэн дээр шийдвэрлэх үйл явц юм. Шүүгч эсвэл арбитрч заавал биелүүлэх ёстой шийдвэр гаргадаг шүүх ажиллагаанаас ялгаатай нь эвлэрүүлэн зуучлал нь маргагч талуудад харилцан тохирсон шийдлийг гаргахад идэвхтэй оролцох боломжийг олгодог.
Зуучлагчийн үүрэг бол дүгнэлт гаргах, үр дүнг тодорхойлох явдал биш юм. Үүний оронд тэд харилцаа холбоог хөнгөвчлөх, харилцан ойлголцлыг дэмжих, талуудын нийтлэг ашиг сонирхлыг тодорхойлоход тусалдаг тул асуудлыг хамтран шийдвэрлэх нь ялалт-хож шийдэлд хүргэдэг.
Эвлэрүүлэн зуучлал нь бүх төрлийн эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэх нууц, уян хатан орчинг бүрдүүлдэг бөгөөд үүнд:
- Хилийн маргаан – Хөршүүдийн хооронд үл хөдлөх хөрөнгийн шугам эсвэл дундын хашаа/ханатай холбоотой санал зөрөлдөөн
- Түрээслэгч-түрээслэгчийн асуудал – Түрээсийн нөхцөл, эд хөрөнгийн хохирол, нүүлгэн шилжүүлэлт гэх мэт зөрчилдөөн.
- Өв залгамжлалын зөрчил – Гэрээслэл, эд хөрөнгөөс эд хөрөнгө, эд хөрөнгийн хувьцаа, өмчлөх эрхийн хуваарилалттай холбоотой маргаан
- Барилгын согог – Гүйцэтгэлийн алдаа, дизайны алдаа, гэрээний зөрчил, зардал хэтэрсэн зэрэг асуудлууд
- Хамтарсан өмчийн үл ойлголцол – Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг худалдах, хувьцааг хуваахтай холбоотой асуудал
Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаа нь харилцааг сүйтгэж, өмгөөллийн зардалд багахан хэмжээний хохирол учруулдаг шүүхийн маргаанаас ялгаатай нь хүмүүс хоорондын сайн санаа, санхүүгийн эх үүсвэрийг хадгалах бүтээлч шийдлийг олгодог. Тэд ямар ч хамааралтай авчирч болно хууль ёсны өмчийн баримт бичиг судалгаа, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, гэрээслэл, гэрээ, шалгалтын тайлан гэх мэт хамтын шийдвэр гаргахад мэдээлэл өгөх. Эвлэрүүлэн зуучлагчийн зааварчилгаагаар тэд өөрсдийн хамтын хэрэгцээ, ашиг сонирхлыг тусгасан гэрээ хэлэлцээрийг боловсруулж, шүүгч, арбитрчийг хатуу шийдвэр гаргахыг зөвшөөрөх эрсдэл, тодорхойгүй байдлаас зайлсхийдэг.
Эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэхэд зуучлалын үндсэн ашиг тус
Уламжлалт шүүх ажиллагаатай харьцуулахад эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаа нь үр дүнтэй арга болох ихээхэн давуу талтай эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэх Жишээ нь:
1. Чухал харилцааг хадгалдаг
Эвлэрүүлэн зуучлал нь сөргөлдөөнгүй нөхцөлд нээлттэй, шударга харилцааг дэмжиж, талуудад бүх үзэл бодлыг ойлгох боломжийг олгодог. Энэхүү хамтын ажиллагааны үйл явц нь эерэг харилцааг хадгалах үндэс суурийг тавьдаг. Тэр ч байтугай тохиолдолд гэрээг ноцтой зөрчсөн, Эвлэрүүлэн зуучлал нь маргаантай шүүхийн журмаар зөрчилдөөнийг хурцатгахаас илүү хурцадмал байдлыг арилгахад тусалдаг.
2. Гар урлалын шийдлүүдийн уян хатан байдлыг хангана
Эвлэрүүлэн зуучлах үйл явц нь хууль эрх зүйн явцуу зарчмаар хязгаарлагдахгүй. Талууд үл хөдлөх хөрөнгийн своп, эрх чөлөөний гэрээ, уучлалт гуйх, төлбөрийн төлөвлөгөө, акт шилжүүлэх, ирээдүйн хөнгөлөлт гэх мэт тохируулсан сонголтуудыг судлах боломжтой. Энэхүү уян хатан байдал нь хүүд суурилсан шийдвэр гаргахад тусалдаг.
3. Нууцлалыг хадгална
Олон нийтийн бүртгэлийг бий болгодог шүүхийн маргаанаас ялгаатай нь эвлэрүүлэн зуучлалын хэлэлцүүлэг нь оролцогчид хуваалцахыг шууд зөвшөөрөөгүй тохиолдолд хувийн бөгөөд нууц хэвээр үлдэнэ. Энэ нь гадны нөлөөллөөс айхгүйгээр үзэл бодлоо чөлөөтэй илэрхийлэх боломжийг олгодог.
4. Цаг хугацаа, мөнгө хэмнэдэг
Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаа нь шүүх хурлыг удаан хугацаагаар хойшлуулахаас зайлсхийдэг. Төвлөрсөн хэлэлцээ нь цаг тухайд нь зөвшилцөлд хүргэж, зардлыг багасгах, удаан үргэлжилсэн маргаанаас үүдэлтэй тасалдлыг бууруулахад хүргэдэг.
Эд хөрөнгийн маргааныг зуучлах алхам алхмаар зааварчилгаа
Хэрэв та өмч хөрөнгийн маргаанаа эвлэрүүлэн зуучлахаар шийдсэн бол үндсэн процесс юу вэ? Ердийн үе шатуудын тоймыг энд харуулав.
Эвлэрүүлэн зуучлах хуралдааны өмнө
Гэрийн даалгавраа хий – Өөрийн хууль ёсны байдал, байгууллагын эрхээ ойлгохын тулд хуульчдаас зөвлөгөө аваарай. Үйлдэл, гэрээ, шалгалтын тайлан гэх мэт таны байр суурийг батлах баримт бичгүүдийг цуглуул. Түрээсийн маргааны талаар судалж үзээрэй АНЭУ-ын түрээсийн хууль. Гол сонирхол, тэргүүлэх чиглэлээ мэдэж аваарай.
Зуучлагчийн талаар тохиролцоно – Бүх талуудад тохирсон эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэх чиглэлээр мэргэшсэн төвийг сахисан зуучлагчийг олох. Тэдний сэдвийн мэдлэг, зуучлалын философи, итгэмжлэлийн талаар асуу.
Асуудлыг тодорхойл – Эвлэрүүлэн зуучлагч бүх хэтийн төлөвийг ойлгохын тулд маргааны талаар мэдээлэл өгөх. Хамтарсан хуралдаанаас тусад нь бухимдлаа гарга.
Эвлэрүүлэн зуучлах хуралдааны үеэр
Нээлтийн мэдэгдэл – Нам бүр өөрийн байр сууриа тасралтгүй дүгнэдэг. Дараа нь зуучлагч асуудлыг төвийг сахисан байдлаар дахин томъёолдог.
Мэдээлэл цуглуулах – Хамтарсан болон тусдаа уулзалтаар дамжуулан зуучлагч ашиг сонирхлыг судалж, үл ойлголцлыг тодруулж, шийдвэрлэх хувилбаруудын зураглалд шаардлагатай мэдээллийг цуглуулдаг.
Шийдэл үүсгэх – Намууд байр сууриа мэтгэлцэхээс илүү гол ашиг сонирхолд нийцүүлэн шийдвэр гаргах санаагаа харилцан ярилцдаг. Зуучлагч нь асуудлыг бүтээлчээр шийдвэрлэхэд тусалдаг.
Хэлэлцээр хийх – Эвлэрүүлэн зуучлагч нь санал нэгтэй зөвшилцөлд хүрэх хүртэл маргаантай асуудлуудыг шийдвэрлэхэд бодит байдлыг шалгах хувилбаруудад тусалдаг. Хуульч нь хууль ёсны эрхийг хамгаалах талаар зөвлөгөө өгөх боломжтой.
Хаалт – Дэлгэрэнгүйг харилцан амлалт, хугацаа, болзошгүй нөхцөл байдал, биелүүлээгүйгээс гарах үр дагаврыг тодорхойлсон бичгээр гэрээ байгуулдаг. Гарын үсэг зурсан нь тогтоолыг хууль ёсны хүчин төгөлдөр болгодог.
Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагааг дуусгаж байна
Хуулийн хяналт – Хуульчид эцсийн бичгээр хийсэн гэрээний нөхцөлийг тодорхой болгох, хуулийн хэрэгжилт, талуудын эрх зүйн эрхийг хамгаалахын тулд сайтар нягталж үзэх хэрэгтэй.
Албан ёсны гүйцэтгэл – Бүх оролцогчид амлалтаа илэрхийлсэн гэрээнд гарын үсэг зурна. Нотариатаар гэрчлүүлснээр зуучлалын тохиролцоог албан ёсоор хийж болно.
Гэрээний биелэлт – Талууд тохиролцсон хугацаандаа амласан үйл ажиллагаагаа дуусгаж, харилцаагаа маргалдах бус хамтын ажиллагааны хэлбэрт шилжүүлдэг. Байнгын зуучлагчийн үйлчилгээ нь дагаж мөрдөхөд тусалдаг.
Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагааг илүү үр дүнтэй болгох нь: Гол зөвлөмжүүд
Эвлэрүүлэн зуучлах үйл явц нь бат бөх тогтолцоог бүрдүүлдэг боловч практик удирдамж нь үр нөлөөг нэмэгдүүлэх боломжтой:
Туршлагатай зуучлагчийг сонго – Тэдний итгэл үнэмшил, туршлага нь хэлэлцээрийг хөнгөвчлөх, тогтвортой шийдэл гаргахад асар их нөлөө үзүүлдэг.
Бэлтгэлтэй ирээрэй – Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаа эхлэхээс өмнө таны хэрэгцээ, сонирхлыг дэмжсэн баримт бичиг, санхүүгийн бүртгэл, бичмэл гэрээ болон бусад нотлох баримтуудыг цэгцлээрэй.
Зөвлөгөө авчир – Сонголттой хэдий ч хуульчид хууль ёсны эрх/сонголтуудын талаар үнэлж баршгүй зөвлөгөө өгч, эцсийн зуучлалын гэрээг хянан үзэх боломжтой.
Шийдэлд анхаарлаа төвлөрүүл – Албан тушаалын шаардлагаар маргахаас илүүтэй боломжуудыг бий болгохын тулд харилцан ашиг сонирхлыг хангахад анхаарлаа төвлөрүүл.
Идэвхтэй сонсоорой – Эвлэрүүлэн зуучлагч тохиролцох талбарыг тодорхойлохын тулд бүх талууд үзэл бодлоо илэн далангүй хуваалцаж, сэтгэл хөдлөлөө тусад нь гарга.
Амар тайван бай - Хэцүү мөчүүд гарч болзошгүй. Тайван байх нь тэргүүлэх чиглэл, бүтээлч ахиц дэвшлийн талаар илүү тодорхой ярих боломжийг олгодог.
Бүтээлч байх – Бүх оролцогчдын гол санаа зовоосон асуудалд нийцсэн шинэлэг өмч хөрөнгө эсвэл мөнгөний зохицуулалт хийх.
Хэрэв зуучлал амжилтгүй болвол яах вэ? Маргаан шийдвэрлэх өөр сонголтууд
Ихэнх эвлэрүүлэн зуучлах асуудлыг шийдвэрлэх нь урт хугацааны шийдэлд хүргэдэг ч зуучлалын хэлэлцээр зогсонги байдалд орвол ямар хувилбарууд байдаг вэ?
Арбитрын – Энэ нь заавал биелүүлэх шийдвэр гаргадаг мэргэшсэн арбитрч нотлох баримтыг танилцуулах явдал юм. Эвлэрүүлэн зуучлахаас илүү уян хатан биш ч арбитр нь хаах боломжтой.
Шүүх ажиллагаа – Шүүхээс гадуурх сонголт амжилтгүй болсон тохиолдолд шүүгч нотлох баримт, хууль зүйн үндэслэлд үндэслэн маргааныг шүүхээр шийдвэрлэх боломжтой.
Дүгнэлт: Яагаад эд хөрөнгийн маргааныг зуучлах вэ?
Эвлэрүүлэн зуучлал нь хууль бус маргаан гэхээсээ илүү ашиг сонирхолд суурилсан хэлэлцээрээр өмчийн зөрчлийг шийдвэрлэх хүчирхэг хэрэгсэл юм. Мэргэжилтнүүдийн удирдлаган дор эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаа нь харилцааг сайжруулж, шүүхийн танхимын тулалдаанд гарахаас зайлсхийх, харилцан ашигтай, хоёуланд нь тохирсон шийдлийг бий болгох хамтын орчныг бүрдүүлдэг.
Хэн ч маргаантай тулгарахыг тэсэн ядан хүлээдэггүй ч амжилттай эвлэрүүлэн зуучлал нь зөрчлийг хамтын ажиллагаа болгон хувиргадаг. Эд хөрөнгийн маргааныг үр дүнтэй шийдвэрлэхийн тулд цаг хугацаа, мөнгө, сайн санааг хадгалахын тулд эвлэрүүлэн зуучлал нь харилцан ашиг олоход асар их ач холбогдолтой юм.
Асуултууд:
Өмчийн маргааныг хэрхэн үр дүнтэй шийдвэрлэх тухай түгээмэл асуултууд
1. Өгүүллийн тоймд дурдсан эд хөрөнгийн маргааны нийтлэг төрлүүд юу вэ?
- Эд хөрөнгийн маргааны нийтлэг төрөлд хилийн маргаан, түрээслэгч, түрээслэгчийн маргаан, өв залгамжлалын зөрчил, барилгын доголдол, дундын өмчлөлийн үл ойлголцол зэрэг багтана.
2. Төсөлд дурдсанчлан эд хөрөнгийн маргаанд ямар асуудал үүсч болох вэ?
- Эд хөрөнгийн маргааны үед гарч болох асуудлууд нь санхүүгийн үр дагавар, оролцогч талуудын хоорондын харилцаанд хүндрэл учруулдаг.
3. Эвлэрүүлэн зуучлалын тодорхойлолт юу вэ, яагаад үүнийг шийдвэрлэх үр дүнтэй арга гэж үздэг вэ?
- Эвлэрүүлэн зуучлал гэдэг нь төвийг сахисан гуравдагч этгээд (зуучлагч) нь маргаантай талуудтай харилцах, шийдвэрт хүрэхэд тусалдаг үйл явц юм. Энэ нь харилцааг хадгалдаг, шийдлийн уян хатан байдлыг санал болгодог, нууцлалыг хадгалдаг, шүүх ажиллагаатай харьцуулахад цаг хугацаа, зардлыг хэмнэдэг тул үр дүнтэй гэж үздэг.
4. Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаанд эвлэрүүлэн зуучлагч ямар үүрэг гүйцэтгэдэг вэ?
- Эвлэрүүлэн зуучлагч нь талуудын хоорондын харилцааг хөнгөвчлөх, шийдвэрлэхэд чиглүүлдэг. Тэд асуудлыг тодруулах, нийтлэг үндэслэлийг нэгтгэн дүгнэх, хэлэлцээрийг хөнгөвчлөхөд тусалдаг.
5. Өгүүлэлд дурдсан эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагааны үндсэн үе шатууд юу вэ?
- Эвлэрүүлэн зуучлалын үйл явцын гол үе шатууд нь эвлэрүүлэн зуучлалын хуралдааны өмнө хоёр талын ашиг сонирхлыг ойлгох, нотлох баримт бичиг, нотлох баримт цуглуулах, хуульчдаас зөвлөгөө авах зэрэг орно. Хуралдааны үеэр эвлэрүүлэн зуучлагч харилцааны сувгийг нээж, талууд өөрсдийн байр сууриа тайлбарлаж, нийтлэг үндэслэлийг нэгтгэн дүгнэж, шийдвэрлэх хувилбаруудыг хэлэлцэж, хэлэлцээрийг хөнгөвчлөх болно. Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагааг дуусгах нь санал нэгтэй шийдвэрт хүрч, хуулийн хүчин төгөлдөр гэрээний төслийг боловсруулах явдал юм.
6. Өгүүллийн тоймд үр бүтээлтэй зуучлалын талаар ямар зөвлөмж өгсөн бэ?
- Бүтээмжтэй эвлэрүүлэн зуучлалын зөвлөмжид тайван байж, зөрчилдөөнгүй байх, бүх үзэл бодлыг ойлгохын тулд идэвхтэй сонсох, албан тушаал гэхээсээ илүү нийтлэг ашиг сонирхолд анхаарлаа төвлөрүүлэх, хоёр талын сэтгэлд нийцсэн бүтээлч шийдлүүдийг судлах, эрхийг хамгаалах, гэрээг хянах талаар хуульчдаас зөвлөгөө авах зэрэг орно.
7. Өгүүллийн тоймд эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэх ямар хувилбаруудыг дурьдсан бэ?
- Өгүүллийн тоймд дурдсан эд хөрөнгийн маргааныг шийдвэрлэх өөр хувилбарууд нь арбитр болон шүүх ажиллагаа юм.
8. Эвлэрүүлэн зуучлах ажиллагаа, эд хөрөнгийн маргаантай холбоотой өгүүллийн дүгнэлтээс юуг онцолсон бэ?
- Эвлэрүүлэн зуучлах нь өмчийн маргааныг хамтран шийдвэрлэх замаар үр дүнтэй шийдвэрлэх боломжтой гэсэн гол арга зам юм. Энэ нь талуудад захиалгат шийдлүүдийг гаргах, харилцаа холбоог сайжруулах боломжийг олгодог бөгөөд чадварлаг зуучлагч нь харилцаа холбоог хөнгөвчлөх замаар үр бүтээлтэй зуучлахад амин чухал юм.
