Nekustamā īpašuma nozare Dubai emirati pēdējo desmitgažu laikā ir piedzīvojusi milzīgu izaugsmi, nodrošinot ienesīgas investīciju iespējas kas piesaista pircējus no visas pasaules. Tā kā nozare turpina strauji paplašināties, Dubaija, RAK un Abu dabī valdība ir ieviesusi dažādus likumus un noteikumus, lai atbalstītu nozares attīstību, vienlaikus aizsargājot investoru un galalietotāju tiesības.
Galvenās attiecības jebkurā darījumā ar nekustamo īpašumu ir līgums starp attīstītāju, kas būvē īpašumu, un fizisko vai juridisko personu, kas pērk nekustamo īpašumu. Tomēr strīdi var rasties, ja viena no pusēm pārkāpj līguma noteikumus. Pircējiem, kuri meklē tiesiskās aizsardzības līdzekļus un risinājumus, ir ļoti svarīgi izprast AAE vai Dubaijas nekustamā īpašuma ekosistēmā esošo izstrādātāju veikto līguma pārkāpumu sekas.
Dubaijas nekustamā īpašuma ainava
Dubaijā ir ultramoderna ainava, ko raksturo mirdzoši debesskrāpji, mākslīgi veidotas salas un plaši dzīvojamie rajoni. Emirāta nekustamā īpašuma tirgus vērtība 90. gadā tika novērtēta aptuveni USD 2021 miljardos USD, uzsverot nekustamā īpašuma mērogu un nozīmīgumu visā reģionā.
Pēdējo desmit gadu laikā milzīgs ārvalstu investīciju pieplūdums ir ieplūdis viesnīcu, dzīvokļu, villu un komercplatību neplānotos pirkumos. Pievilcīgi maksājumu plāni, vīzu atvieglojumi (piemēram, Golden Visa) un dzīvesveida priekšrocības ievilināt starptautiskos investorus Dubaijas nekustamā īpašuma sektorā. Ņemot vērā gaidāmo Nakheel Marinas Dubaijas salas, Palmu Džebelali, Dubaijas salu pludmali, Dubaijas ostu u.c. un vispārējo optimismu saistībā ar AAE atveseļošanos pēc pandēmijas, nekustamā īpašuma nozare ir gatava vēl vienam izaugsmes fāze.
Dubaijas valdība ir ieviesusi dažādas politikas iniciatīvas un normatīvos regulējumus, kuru mērķis ir uzraudzīt strauji augošo nozari, vienlaikus ievērojot patērētāju tiesību un tiesību aktu ievērošanas principus. Tomēr liels attīstības ātrums pircējiem un pārdevējiem ir ļoti svarīgi saprast strīdus par nekustamo īpašumu un iesaistīto pušu līguma pārkāpumus, un būvniecības prasību novēršana un risināšana.
Juridiskās attiecības starp izstrādātājiem un pircējiem
Līgumisks pirkuma līgums starp pircēju un attīstītāju veido galvenās tiesiskās attiecības jebkurā Dubaijas īpašuma iegādē vai ārpus plāna ieguldījuma gadījumā. Palīdz izstrādāt detalizētus līgumus, kuros izklāstītas tiesības un pienākumi mazināt strīdus par līgumiem pa līniju. AAE īpašuma tiesību akti, īpaši tādi galvenie noteikumi kā 8. gada likums Nr. 2007 un 13. gada likums Nr. 2008, regulē nekustamā īpašuma vienību pārdošanu starp abām pusēm.
Izstrādātāja pienākumi
Saskaņā ar Dubaijas īpašuma tiesību aktiem licencētiem izstrādātājiem ir vairāki galvenie pienākumi:
- Nekustamā īpašuma vienību būvniecība saskaņā ar paredzētajiem plāniem un atļaujām
- Juridisko īpašumtiesību nodošana pircējam saskaņā ar savstarpēji saskaņotu līgumu
- Kompensācijas pircējiem gadījumā, ja projekts tiek aizkavēts vai nepabeigts
Tikmēr pircēji ārpus plāna piekrīt veikt maksājumus pa daļām, kas saistīti ar projekta būvniecības pagrieziena punktiem, un formāli pārņem īpašumtiesības tikai pēc pabeigšanas. Šī notikumu secība lielā mērā ir atkarīga no abām pusēm, kas ievēro savas attiecīgās līgumsaistības.
Pircēja tiesības
Saskaņojot ar patērētāju aizsardzības iniciatīvām visā Dubaijā, nekustamā īpašuma noteikumi paredz arī noteiktas īpašuma pircēju tiesības:
- Pēc maksājumu veikšanas notīriet iegādātā īpašuma juridiskās īpašumtiesības
- Īpašuma savlaicīga pabeigšana un nodošana saskaņotā termiņā
- Atmaksa un kompensācija, ja izstrādātājs pārkāpj līgumu
Izpratne par šīm kodificētajām tiesībām ir svarīga pircējiem, novērtējot juridiskas darbības saistībā ar līguma pārkāpumiem.
Dubaijas izstrādātāju galvenie līguma pārkāpumi
Neskatoties uz stingriem attīstības likumiem, vairāki scenāriji var būt pircēja un attīstītāja līgumu pārkāpumi Dubaijas nekustamā īpašuma ekosistēmā:
Projekta atcelšana vai aizturēšana
Būvniecības kavēšanās vai pilnīga projekta atcelšana no iestāžu puses var nopietni ietekmēt pircējus. Šādās situācijās 11. gada likuma Nr. 13 2008. pants izstrādātājiem skaidri nosaka pienākumu pilnībā atlīdzināt pircēja maksājumus. Šī klauzula aizsargā ieguldītāju tiesības, ja progress tiek kavēts.
Novēlota pabeigto vienību nodošana
Arī nokavētie termiņi būvniecības pabeigšanai un valdījuma nodošanai nepacietīgajiem pircējiem ir uzskatāmi par līguma pārkāpumiem. Pat ja lieta nav saistīta ar pilnīgu projekta atcelšanu, Dubaijas īpašuma tiesību akti joprojām dod pircējiem tiesības piedzīt zaudējumus un zaudējumus no atbildīgā izstrādātāja.
Īpašuma tiesību pārdošana trešajām personām
Tā kā izstrādātājiem ir formāli jāpiešķir īpašumtiesības pircējiem, kuri pilda līgumā noteiktos maksājumus, šo tiesību pārdošana jaunām personām bez piekrišanas pārkāpj sākotnējo pirkuma līgumu. Šie strīdi var rasties, ja sākotnējie investori pārtrauks maksājumus, bet izstrādātāji nepareizi uzsāk izbeigšanas procedūras, kā rezultātā starpniecības īpašuma izlīgums.
Būtībā līguma pārkāpumi ir saistīti ar to, ka attīstītāji nepilda galvenos solījumus, kas ir nekustamā īpašuma darījuma pamatā, neatkarīgi no tā, vai tie ir savlaicīga būvniecība, oficiāla īpašumtiesību nodošana vai garantēta atmaksa, kad tas ir pamatots. Izpratne par to, kur notiek pārkāpumi, ļauj pircējiem pieprasīt atbilstošu restitūciju saskaņā ar AAE un Dubaijas tiesību aktiem par nekustamo īpašumu.
Pircēja tiesiskās aizsardzības līdzekļi attīstības līguma pārkāpumu gadījumā
Kad izstrādātāji pārkāpj pirkuma līgumusDubaijas un AAE īpašuma tiesību akti paredz pircējus veikt noteiktas korektīvas darbības, pieprasot atlīdzināt zaudējumus, kompensāciju vai izlīgumu par pārkāpto līgumu.
Saskaroties ar izstrādātājiem Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū pārkāpjot līgumus, proaktīvu pasākumu veikšana ir ļoti svarīga, lai aizsargātu jūsu ieguldījumus un aizsargātu jūsu intereses. Šajā pēdējā sadaļā mēs sniegsim praktiskus norādījumus par to, ko pircēji var darīt, saskaroties ar satraucošo līguma laušanas realitāti.
Due Diligence pirms parakstīšanas
Pirms jūs pat pieliekat pildspalvu uz papīra par nekustamā īpašuma līgumu Dubaijā, ļoti svarīgi ir rūpīgi veikt rūpīgu pārbaudi. Lūk, kas jums jāpatur prātā:
- Pētījumu izstrādātāji: Izpētiet izstrādātāja reputāciju un sasniegumus. Meklējiet atsauksmes, vērtējumus un atsauksmes no iepriekšējiem pircējiem.
- Īpašuma pārbaude: fiziski pārbaudiet īpašumu un pārliecinieties, ka tas atbilst jūsu cerībām un līgumā norādītajiem noteikumiem.
- Konsultējieties ar juristiem: meklējiet padomu juristiem, kas specializējas Dubaijas nekustamā īpašuma likumos. Viņi var jums palīdzēt izprast līguma noteikumus un sekas.
Līguma garantijas
Izstrādājot vai pārskatot nekustamā īpašuma līgumu Dubaijā, noteiktu drošības pasākumu iekļaušana var nodrošināt aizsardzību pret iespējamiem pārkāpumiem:
- Skaidri noteikumi: nodrošiniet, lai līgumā būtu skaidri izklāstīti visi noteikumi, tostarp maksājumu grafiki, izpildes termiņi un soda sankcijas par pārkāpumiem.
- Soda klauzulas: iekļaujiet soda klauzulas par kavēšanos vai novirzēm no saskaņotajiem kvalitātes un dizaina standartiem.
- Darījuma konti: apsveriet iespēju maksājumiem izmantot darījuma kontus, kas var nodrošināt finansiālās drošības līmeni.
Tiesiskā prasība
Līguma pārkāpuma gadījumā ir ļoti svarīgi saprast savas juridiskās iespējas un to, kā rīkoties:
- Konsultējieties ar advokātu: izmantojiet pieredzējuša advokāta pakalpojumus, kas specializējas nekustamo īpašumu strīdos. Viņi var novērtēt jūsu gadījumu un ieteikt vislabāko rīcību.
- Sarunas: mēģiniet atrisināt problēmu sarunu vai starpniecības ceļā, pirms sākat vērsties tiesā.
- Iesniedziet prasību tiesā: ja nepieciešams, iesniedziet prasību tiesā, lai meklētu tiesiskās aizsardzības līdzekļus, piemēram, atcelšanu, konkrētu izpildi vai kompensāciju.
Lūdziet profesionālu padomu
Nekad nenovērtējiet par zemu profesionālu padomu meklēšanu, jo īpaši sarežģītos juridiskos jautājumos, piemēram, līguma pārkāpšanas gadījumā:
- Juridiskie eksperti: paļaujieties uz juristu profesionāļiem, kuri izprot Dubaijas nekustamā īpašuma likumus un var jums palīdzēt šajā procesā.
- Nekustamā īpašuma konsultanti: apsveriet iespēju konsultēties ar nekustamā īpašuma konsultantiem, kuri var sniegt ieskatu tirgū un palīdzēt pieņemt pārdomātus lēmumus.
Līguma laušanas vai tiesas prāvu ierosināšana
Ja līguma pārkāpumi turpinās bez kompromisiem, pircējiem ir tiesības izmantot stingrākas juridiskas iespējas:
Paziņojumu par līguma laušanu nosūtīšana
Pirms tiesas prāvas pircēju advokāti oficiāli paziņo neatbilstošajam izstrādātājam par viņu līguma pārkāpumiem, vienlaikus pieprasot konkrētus tiesiskās aizsardzības līdzekļus vai sākotnējā līguma ievērošanu noteiktā termiņā. Tomēr šie paziņojumi drīzāk ir pirms tiesas sēdes, nevis izslēdz.
Tiesvedība pret izstrādātājiem Dubaijas vai AAE tiesās
Ja ārpustiesas risinājums neizdodas, pircēji var ierosināt oficiālu tiesvedību, lai iegūtu finansiālu atlīdzību vai līguma laušanu. Parastie tiesiskās aizsardzības līdzekļi, kas tiek pieprasīti tiesas prāvās, ir šādi:
- Zaudējumu kompensācija, kas sedz skaitļos izsakāmus zaudējumus
- Izdevumu, piemēram, juridiskās maksas vai nokavēto maksājumu, atgūšana
- Procenti par atgūtajām summām, kas netiek nekavējoties atmaksātas
- Sākotnējā līguma anulēšana nelabojamu pārkāpumu dēļ
Regulējošo iestāžu loma nekustamo īpašumu lietās
Tiesvedībā ar nekustamo īpašumu autoritatīvām iestādēm patīk RERA bieži atbalsta juridisko atbildību. Piemēram, ieguldītāji par atceltajiem projektiem var atgūt visu naudu, izmantojot īpašu strīdu komiteju, kas kodificēta saskaņā ar Dubaijas īpašuma tiesību aktiem.
Turklāt šīs aģentūras pašas var saukt pie atbildības pret izstrādātājiem, kas neatbilst prasībām, piemērojot sodus, iekļaujot melnajā sarakstā vai veicot citas disciplināras darbības, papildus atsevišķu prasītāju iesniegtajām civilprasībām. Tāpēc regulatīvā uzraudzība pārdevējiem liek izvairīties no kodificēto pienākumu pārkāpumiem.
Kāpēc ir svarīga izpratne par līguma pārkāpumiem?
Tādos nekustamā īpašuma tirgos, kas strauji attīstās, piemēram, Dubaijā, tiesību akti turpina attīstīties, lai tie atbilstu pircēju, pārdevēju un produktu izsmalcinātībai. Atjauninātie īpašuma tiesību akti atklāj, ka uzsvars tiek likts uz godīgumu un pārredzamību, ko apliecina uzlabota patērētāju aizsardzība un ziņošanas prasības.
Nozarei progresējot, gan investoriem, gan izstrādātājiem ir jāpielāgojas, apgūstot līgumtiesības un pienākumus. Pircējiem ieskats izplatītajos pārkāpumos ļauj pareizi novērtēt riskus, izvērtējot jaunus projektus, vienlaikus meklējot atbilstošus tiesiskās aizsardzības līdzekļus gadījumam, ja problēmas galu galā materializētos.
Neatkarīgi no tā, vai tas ir ārpustiesas lēmums vai formāla Dubaijas tiesas spriedumu, pircējiem, saskaroties ar aizdomām par parakstīta pirkuma līguma pārkāpumiem, ir jānodrošina profesionālu juridisku konsultāciju. Tā kā tiesas prāvas, kas vērstas pret lielām attīstības firmām par sarežģītiem līguma pārkāpumiem, krasi atšķiras no parastajām civilprasībām, partnerība ar speciālistiem, kuri ir zinoši vietējos nekustamā īpašuma tiesību aktos un regulējošās niansēs, sniedz būtisku atbalstu.
Mūsdienu Dubaijas īpašumu arēnā, ko nosaka vairāku miljonu dolāru uzņēmumi, ārzemju investori un sarežģītas jaukta lietojuma kopienas, pircēji nevar atļauties nekontrolētus līguma pārkāpumus. Izpratne par tiesību normām par izstrādātāju pienākumiem un pircēju tiesībām padara iespējamu modrību un tūlītēju rīcību. Ar plašu regulējumu, kas atbalsta īpašuma tiesības, pircēji pēc būtisku pārkāpumu konstatēšanas var izmantot vairākus izpirkšanas kanālus.
Bieži uzdotie jautājumi par izstrādātāju veiktajiem līgumu pārkāpumiem nekustamo īpašumu lietās
1. Kāds ir pārskats par nekustamo īpašumu sektoru Dubaijā, kas minēts raksta izklāstā?
- Nekustamā īpašuma sektoru Dubaijā raksturo ienesīgas investīciju iespējas, kas piesaista pircējus. Turklāt Dubaijas likumdevēji vēlas izstrādāt likumus, lai atbalstītu šīs nozares izaugsmi.
2. Kādi tiesību akti regulē līgumattiecības starp izstrādātājiem un pircējiem Dubaijas nekustamā īpašuma sektorā?
- Līgumattiecības starp izstrādātājiem un pircējiem Dubaijas nekustamā īpašuma nozarē regulē tādi likumi kā 8. gada Likums Nr. 2007 un 13. gada likums Nr. 2008. Šie likumi nosaka īpašuma darījumu tiesisko regulējumu.
3. Kādi ir attīstītāju pienākumi nekustamo īpašumu sektorā Dubaijā?
- Attīstītāju pienākums ir būvēt nekustamā īpašuma vienības uz īpašumā vai apstiprinātā zemē un nodot īpašumtiesības pircējiem saskaņā ar pārdošanas līguma noteikumiem.
4. Kādas ir ārpusplānas pārdošanas sekas Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū?
- Ārpus plāna pārdošana Dubaijā ļauj pircējiem iegādāties īpašumu pa daļām un nodrošināt finansējumu izstrādātājiem, veicot pircēja maksājumus.
5. Kas notiek, ja RERA (Real Estate Regulatory Authority) Dubaijā atceļ nekustamā īpašuma projektu?
- Ja RERA projektu atceļ, izstrādātājiem saskaņā ar 13. gada likumu Nr. 2008 ir jāatmaksā visi pircēja maksājumi. Tas nodrošina pircēja tiesību aizsardzību, ja attīstības projekts tiek negaidīti apturēts.
6. Kādas ir sekas, ja attīstītājs novēloti nodod īpašumu pircējam?
- Ja attīstītājs kavējas ar valdījuma nodošanu, pircējam ir tiesības pieprasīt no attīstītāja kompensāciju. Pircēji var arī mēģināt panākt izlīgumu ar Dubaijas zemes departamenta (DLD) starpniecību.
7. Vai pircējs var pārtraukt maksājumu veikšanu attīstītāja līguma pārkāpuma dēļ?
- Jā, pircējs var pārtraukt maksājumu veikšanu, ja attīstītājs pārkāpj līgumu. Daudzos gadījumos tiesas lemj par labu pircēja tiesībām lauzt līgumu, un izstrādātāja pretprasības tiek noraidītas, ja agrāk ir noticis līguma pārkāpums.
8. Kādi ir pieejamie tiesiskās aizsardzības līdzekļi un strīdu risināšanas iespējas saistībā ar nekustamā īpašuma līguma pārkāpumiem Dubaijā?
- Tiesiskās aizsardzības līdzekļi un strīdu risināšanas iespējas ietver mierizlīguma meklēšanu, ko veicina Dubaijas zemes departaments (DLD), tiesvedība, nosūtot juridisku paziņojumu un iesniedzot prasību tiesā, kā arī tādu regulējošo iestāžu kā RERA un investoru komiteju iesaistīšana aizspriedumaino pircēju aizsardzībai.
9. Kā stingrāki īpašuma tiesību akti Dubaijā dod priekšroku pircējiem strīdos par nekustamo īpašumu?
- Stingrāki īpašuma tiesību akti Dubaijā dod priekšroku pircējiem, nodrošinot skaidras procedūras pircēja un attīstītāja tiesību īstenošanai un godīguma principu ievērošanai nekustamo īpašumu strīdos.
10. Kāda ir regulatīvo iestāžu, piemēram, RERA, un investoru komiteju nozīme Dubaijas nekustamā īpašuma sektorā?
Regulatīvajām iestādēm, piemēram, RERA un investoru komitejām, ir izšķiroša loma pircēju tiesību aizsardzībā un disciplināras darbības pret izstrādātājiem, kuri pārkāpj noteikumus.
