Бахши амволи ғайриманқул дар Аморати Дубай дар давоми чанд дахсолаи охир афзоиши беандоза мушохида карда шудааст, таъмин менамояд имкониятҳои сармоягузории фоидаовар ки харидоронро аз тамоми чахон чалб мекунанд. Азбаски саноат босуръат густариш меёбад, Дубай, РАК ва Абу Даби Ҳукумат қонунҳо ва қоидаҳои гуногунро барои дастгирии рушди соҳа ҳангоми ҳифзи ҳуқуқҳои сармоягузорон ва истифодабарандагони ниҳоӣ татбиқ кардааст.
Муносибати калидӣ дар ҳама гуна муомилоти амволи ғайриманқул ин аст шартномаи шартномавӣ байни созандае, ки амвол месозад ва шахси воқеӣ ё ташкилоте, ки амволи ғайриманқулро мехарад. Аммо, вақте ки як тараф шартҳои шартномаро вайрон мекунад, баҳсҳо ба миён меоянд. Фаҳмидани оқибатҳои вайрон кардани шартнома аз ҷониби таҳиягарон дар дохили Амороти Муттаҳидаи Араб ё экосистемаи амволи ғайриманқули Дубай барои харидороне, ки дар ҷустуҷӯи воситаҳои ҳуқуқӣ ва роҳҳои ҳалли онҳо ҳастанд, муҳим аст.
Манзараи амволи ғайриманқули Дубай
Дубай дорои манзараи ултрамодернест, ки бо биноҳои дурахшон, ҷазираҳои сунъӣ ва иншооти васеъи истиқоматӣ муайян карда шудааст. Бозори амвол дар соли 90 тақрибан 2021 миллиард доллар арзиш дошт, ки миқёс ва барҷастаи амволи ғайриманқул дар саросари минтақаро таъкид мекунад.
Ҷараёни бузурги сармоягузории хориҷӣ дар тӯли даҳсолаи охир ба хариди ғайри нақшаи меҳмонхонаҳо, квартираҳо, виллаҳо ва фазои тиҷоратӣ рехтанд. Нақшаҳои ҷолиби пардохт, имтиёзҳои раводид (ба монанди Visa Gold) ва афзалиятҳои тарзи зиндагӣ ҷалби сармоягузорони байналмилалӣ ба бахши амволи Дубай. Бо дарпешистодаи Nakheel Marinas Dubai Islands, Palm Jebel Ali, Dubai Islands Beach, Дубай бандари ва ғайра ва хушбинии умумӣ дар бораи барқароршавии пас аз пандемия дар Амороти Муттаҳидаи Араб, саноати амволи ғайриманқул барои дигар омода аст. марҳилаи афзоиш.
Ҳукумати Дубай ташаббусҳои мухталифи сиёсӣ ва чаҳорчӯби меъёриро таҳия кардааст, ки ба мониторинги саноати босуръат рушдёбанда ва риояи принсипҳои ҳуқуқи истеъмолкунандагон ва риояи қонун нигаронида шудаанд. Бо вуҷуди ин, ба суръати баланди тараккиёт барои харидорон ва фурӯшандагон фаҳмидани баҳсҳои амволи ғайриманқул ва вайрон кардани шартномаҳо аз ҷониби тарафҳои дахлдор муҳим аст ва пешгирй ва халли даъвохои бинокорй.
Муносибати ҳуқуқӣ байни таҳиягарон ва харидорон
Шартномаи хариди шартномавӣ байни харидор ва таҳиякунанда муносибатҳои марказии ҳуқуқиро дар ҳама гуна ба даст овардани амволи Дубай ё сармоягузории берун аз нақша ташкил медиҳад. Таҳияи шартномаҳои муфассал, ки ҳуқуқҳо ва ӯҳдадориҳоро муайян мекунанд, кӯмак мекунад кам кардани баҳсҳои шартномавӣ дар поён. Қонуни амволи Амороти Муттаҳидаи Араб, бахусус муқаррароти калидӣ ба монанди Қонуни № 8 аз соли 2007 ва Қонуни № 13 аз соли 2008, фурӯши воҳидҳои амволи ғайриманқулро байни ҳарду тараф танзим мекунад.
Ӯҳдадориҳои таҳиякунанда
Тибқи қонунгузории амволи Дубай, таҳиягарони иҷозатномадор якчанд масъулиятҳои калидӣ доранд:
- Сохтмони воҳидҳои амволи ғайриманқул тибқи нақшаҳо ва иҷозатномаҳои таъиншуда
- Гузаронидани моликияти қонунӣ ба харидор тибқи шартномаи мувофиқашуда
- Ҷуброни харидорон дар сурати таъхир ё анҷом наёфтани лоиҳа
Дар ҳамин ҳол, харидорони берун аз нақша розӣ ҳастанд, ки пардохтҳоро бо марҳилаҳои марбут ба марҳилаҳои сохтмони лоиҳа анҷом диҳанд ва танҳо пас аз анҷоми он моликиятро расман ба дӯш гиранд. Ин пайдарпайии рӯйдодҳо асосан ба ҳарду тараф, ки ӯҳдадориҳои шартномавии худро риоя мекунанд, вобаста аст.
Ҳуқуқҳои харидор
Дар ҳамоҳангӣ бо ташаббусҳои ҳифзи истеъмолкунандагон дар саросари Дубай, қоидаҳои амволи ғайриманқул инчунин ҳуқуқҳои муайянро барои харидорони амвол муқаррар мекунанд:
- Моликияти қонунии дороии харидашударо пас аз анҷом додани пардохтҳо тоза кунед
- сари вакт анчом додан ва супурдани амвол аз руи мухлати мувофикшуда
- Баргардонидан ва ҷуброн ҳангоми вайрон кардани шартнома аз ҷониби таҳиякунанда
Фаҳмидани ин ҳуқуқҳои рамзӣ барои харидорон барои арзёбии амали ҳуқуқӣ дар бораи вайрон кардани шартнома калидӣ мебошад.
Вайронкунии асосии шартнома аз ҷониби таҳиягарони Дубай
Сарфи назар аз қонунҳои қатъии рушд, якчанд сенарияҳо метавонанд вайрон кардани созишномаҳои харидор ва таҳиякунанда дар экосистемаи амволи ғайриманқули Дубайро ташкил диҳанд:
Бекор ё боздоштани лоиҳа
Таъхири сохтмон ё қатъи пурраи лоиҳа аз ҷониби мақомот метавонад ба харидорон таъсири ҷиддӣ расонад. Дар ин ҳолатҳо, моддаи 11 Қонуни № 13 аз соли 2008 ба таври возеҳ ба таҳиягарон вазифадор мекунад, ки пардохтҳои харидоронро пурра ҷуброн кунанд. Ин банд ҳуқуқҳои сармоягузоронро ҳимоя мекунад, ки агар ба пешравӣ монеа шавад.
Дер супурдани агрегатхои анчомёфта
Муддатдои ба охир расондани сохтмон ва додани моликият ба харидорони бесаброна низ боиси вайрон кардани шартнома мебошад. Ҳатто агар парванда бекоркунии пурраи лоиҳаро дар бар нагирад, қонуни амволи Дубай то ҳол ба харидорон ҳуқуқ медиҳад, ки талафот ва хисоротро аз таҳиягари масъул ҷуброн кунанд.
Фурӯши ҳуқуқи моликият ба шахсони сеюм
Азбаски таҳиягарон бояд расман моликиятро ба харидороне, ки пардохтҳои шартномавиро иҷро мекунанд, таъин кунанд, фурӯши ин ҳуқуқҳо ба шахсони нав бе розигӣ шартномаи хариди ибтидоиро вайрон мекунад. Ин баҳсҳо метавонанд ба миён оянд, агар сармоягузорони аслӣ пардохтҳоро қатъ кунанд, аммо таҳиягарон расмиёти қатъро нодуруст оғоз кунанд, ки боиси миёнаравӣ ҳалли молу мулк.
Аслан, вайронкунии шартномаҳо дар атрофи он сурат мегирад, ки таҳиягарон ваъдаҳои асосиро, ки муомилоти амволи ғайриманқулро дастгирӣ мекунанд, иҷро намекунанд, хоҳ сохтмони саривақтӣ, интиқоли расмии моликият ё баргардонидани кафолатдодашуда ҳангоми кафолат. Фаҳмидани он ки вайронкуниҳо дар куҷо рух медиҳанд, ба харидорон имкон медиҳад, ки тибқи қонунгузории Амороти Муттаҳидаи Араб ва Дубай баргардонидани мувофиқро талаб кунанд.
Табобатҳои харидор барои вайрон кардани шартномаи рушд
Вақте ки таҳиягарон шартномаҳои харидро вайрон мекунанд, Қонуни моликияти Дубай ва Аморати Муттаҳидаи Араб харидоронро барои андешидани амалҳои муайяни ислоҳӣ бо мақсади ҷуброни зарар, ҷуброн ё ҳалли шартномаи вайроншуда муҷаҳҳаз мекунад.
Дар баробари вайрон кардани шартномаҳо аз ҷониби таҳиягарон дар бозори амволи ғайриманқули Дубай, андешидани чораҳои фаъол барои ҳифзи сармоягузорӣ ва ҳифзи манфиатҳои шумо муҳим аст. Дар ин фасли ниҳоӣ, мо дастурҳои амалӣ медиҳем, ки харидорон ҳангоми дучор шудан бо воқеияти ноороми вайрон кардани шартнома чӣ кор карда метавонанд.
Санҷиши дақиқ пеш аз имзо
Пеш аз он ки шумо ҳатто дар шартномаи амволи ғайриманқул дар Дубай қалам ба коғаз гузоред, санҷиши ҳамаҷонибаи зарурӣ муҳим аст. Ин аст он чизе ки шумо бояд дар хотир доред:
- Таҳиякунандагони тадқиқот: Шӯҳрат ва таҷрибаи таҳиягарро тафтиш кунед. Баррасиҳо, рейтингҳо ва фикру мулоҳизаҳоро аз харидорони қаблӣ ҷустуҷӯ кунед.
- Санҷиши амвол: Амволро аз ҷиҳати ҷисмонӣ тафтиш кунед ва боварӣ ҳосил кунед, ки он ба интизориҳои шумо ва шартҳои дар шартнома зикршуда мувофиқат мекунад.
- Бо коршиносони ҳуқуқӣ машварат кунед: Аз коршиносони ҳуқуқӣ, ки дар қонунҳои амволи ғайриманқули Дубай тахассус доранд, маслиҳат пурсед. Онҳо метавонанд ба шумо дар фаҳмидани шартҳо ва оқибатҳои шартнома кӯмак расонанд.
Кафолатҳои шартномавӣ
Ҳангоми таҳия ё баррасии шартномаи амволи ғайриманқул дар Дубай, ворид кардани кафолатҳои муайян метавонад муҳофизатро аз вайронкуниҳои эҳтимолӣ таъмин кунад:
- Шартҳои равшан: Боварӣ ҳосил кунед, ки дар шартнома ҳама шартҳо, аз ҷумла ҷадвалҳои пардохт, мӯҳлатҳои анҷомдиҳӣ ва ҷаримаҳо барои вайронкуниҳо равшан нишон дода шудаанд.
- Шартҳои ҷазо: Шартҳои ҷаримаро барои таъхир ё инҳироф аз стандартҳои мувофиқашудаи сифат ва тарҳрезӣ дохил кунед.
- Ҳисобҳои Escrow: Истифодаи ҳисобҳои эскроу барои пардохтҳо, ки метавонад сатҳи амнияти молиявиро пешниҳод кунад, баррасӣ кунед.
Муроҷиати ҳуқуқӣ
Дар сурати вайрон кардани шартнома, фаҳмидани имконоти қонунии шумо ва чӣ гуна идома додан муҳим аст:
- Бо адвокат машварат кунед: Хизматрасонии адвокати ботаҷрибае, ки дар баҳсҳои амволи ғайриманқул тахассус дорад, ҷалб кунед. Онҳо метавонанд парвандаи шуморо арзёбӣ кунанд ва ба шумо дар бораи роҳи беҳтарини амал маслиҳат диҳанд.
- розигӣ: Кӯшиш кунед, ки масъаларо бо роҳи гуфтушунид ё миёнаравӣ пеш аз муроҷиат ба қонунӣ ҳал кунед.
- Ба суд муроҷиат кунед: Дар ҳолати зарурӣ, барои ҷустуҷӯи чораҳо, ба монанди бекоркунӣ, иҷрои мушаххас ё ҷуброн ба додгоҳ муроҷиат кунед.
Пешниҳодоти машваратӣ
Ҳеҷ гоҳ арзиши ҷустуҷӯи машварати касбиро, бахусус дар масъалаҳои мураккаби ҳуқуқӣ, ба монанди вайрон кардани шартнома, нодида нагиред:
- Коршиносони ҳуқуқӣ: Ба таҷрибаи мутахассисони ҳуқуқшинос такя кунед, ки қонунҳои амволи ғайриманқули Дубайро мефаҳманд ва метавонанд шуморо дар ин раванд роҳнамоӣ кунанд.
- Мушовирони амволи ғайриманқул: Машварат бо мушовирони амволи ғайриманқулро баррасӣ кунед, ки метавонанд дар бораи бозор маълумот пешниҳод кунанд ва ба шумо дар қабули қарорҳои оқилона кӯмак расонанд.
Оғози бекор кардани шартнома ё даъвоҳо
Агар вайрон кардани масъалаҳои шартнома бидуни созиш идома ёбад, харидорон ҳуқуқ доранд, ки имконоти қонунии бештарро истифода баранд:
Фиристодани огоҳинома дар бораи вайрон кардани шартнома
Қабл аз даъво, ҳуқуқшиносони харидорон ба таври расмӣ таҳиягари номувофиқро дар бораи вайрон кардани шартномаи худ огоҳ мекунанд ва ҳангоми дархости чораҳои мушаххас ё риояи созишномаи аслӣ дар муддати муайян. Бо вуҷуди ин, ин огоҳиҳо на пеш аз мурофиаи судӣ мебошанд.
Парвандаи ҳуқуқӣ бар зидди таҳиягарон дар додгоҳҳои Дубай ё АМА
Агар ҳалли берун аз суд натиҷа надиҳад, харидорон метавонанд барои ҷуброни молиявӣ ё бекор кардани шартнома мурофиаи расмӣ оғоз кунанд. Усулҳои маъмуле, ки тавассути даъвоҳо талаб карда мешаванд, инҳоянд:
- Зарари ҷуброншавандае, ки талафоти миқдорро фаро мегирад
- Баргардонидани хароҷот ба монанди пардохтҳои ҳуқуқӣ ё пардохтҳои гузаронидашуда
- Фоизҳо аз рӯи маблағҳои баргардонидашуда фавран баргардонида намешаванд
- Беэътибор донистани шартномаи ибтидой бо сабаби вайрон кардани ислохнашаванда
Нақши мақомоти танзимкунанда дар парвандаҳои амволи ғайриманқул
Дар мурофиаи судии амволи ғайриманқул, мақомоти ваколатдор маъқуланд РЕРА масъулияти юридикиро тез-тез дастгирй мекунанд. Масалан, сармоягузорони таҳаввулоти бекоршуда метавонанд тамоми пулҳоро тавассути як кумитаи баҳсбарангезе, ки тибқи қонуни амволи Дубай рамзӣ шудаанд, барқарор кунанд.
Илова бар ин, ин агентиҳо метавонанд худашон таҳиягарони номувофиқро тавассути ҷарима, рӯйхати сиёҳ ё дигар чораҳои интизомӣ бар болои даъвоҳои граждании даъвогарони инфиродӣ таъқиб кунанд. Ҳамин тариқ, назорати танзимкунанда барои фурӯшандагон вазифаҳои минбаъдаро ба вуҷуд меорад, ки аз вайрон кардани ӯҳдадориҳои кодификатсияшуда канорагирӣ кунанд.
Чаро фаҳмидани вайронкунии шартнома муҳим аст
Дар бозорҳои босуръат рушдёбандаи амволи ғайриманқул, ба монанди Дубай, қонунгузорӣ ба камолот идома дорад, то ба мураккабии харидорон, фурӯшандагон ва маҳсулот мувофиқат кунад. Қонунҳои навшудаи моликият таъкид ба адолат ва шаффофиятро нишон медиҳанд, ки тавассути ҳимояи мукаммали истеъмолкунандагон ва талаботҳои ҳисоботӣ нишон дода шудаанд.
Бо пешрафти соҳа, ҳам сармоягузорон ва ҳам таҳиягарон бояд бо омӯзиши ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои шартномавӣ мутобиқ шаванд. Барои харидорон, фаҳмиш дар бораи вайронкуниҳои умумӣ имкон медиҳад, ки хатарҳо ҳангоми арзёбии лоиҳаҳои нав ҳангоми ҷустуҷӯи чораҳои мувофиқ дар сурати ба миён омадани мушкилот дар ниҳоят ба миён оянд.
Новобаста аз он ки қарори берун аз суд ё расмӣ Додгоҳҳои Дубай Ҳангоми муқовимат бо вайронкунии эҳтимолии шартномаи хариду фурӯш харидорон бояд машварати ҳуқуқии коршиносро таъмин кунанд. Азбаски мурофиаи судӣ, ки ба ширкатҳои бузурги рушд барои вайронкунии мураккаби шартнома нигаронида шудааст, аз даъвоҳои муқаррарии шаҳрвандӣ ба таври куллӣ фарқ мекунад, шарикӣ бо мутахассисоне, ки аз қонунҳои амволи ғайриманқул ва нозукиҳои танзими маҳаллӣ огоҳанд, дастгирии муҳимро пешкаш мекунанд.
Дар арсаи муосири амволи Дубай, ки аз ҷониби корхонаҳои бисёрмиллиона долларӣ, сармоягузорони хориҷӣ ва ҷомеаҳои мураккаби истифодаи омехта муайян карда шудаанд, харидорон наметавонанд вайронкунии шартномаро бе назорат гузоранд. Фаҳмидани муқаррароти қонунӣ дар бораи ӯҳдадориҳои таҳиягарон ва ҳуқуқи харидорон ҳушёрӣ ва амали фаврӣ имконпазир аст. Бо танзими васеъ, ки ҳуқуқи моликиятро мустаҳкам мекунад, харидорон метавонанд пас аз муайян кардани вайронкунии моддӣ якчанд каналро барои бозхаридан пайгирӣ кунанд.
Саволҳо оид ба вайрон кардани шартномаҳо аз ҷониби таҳиягарон дар ҳолатҳои амволи ғайриманқул
1. Шарҳи бахши амволи ғайриманқул дар Дубай, ки дар шарҳи мақола зикр шудааст, чӣ гуна аст?
- Бахши амволи ғайриманқул дар Дубай бо имкониятҳои сармоягузории сердаромад тавсиф мешавад, ки харидоронро ҷалб мекунад. Илова бар ин, қонунгузорон дар Дубай ба таҳияи қонунҳо барои дастгирии рушди ин бахш майл доранд.
2. Кадом қонунҳо муносибатҳои шартномавиро байни таҳиягарон ва харидорон дар бахши амволи ғайриманқули Дубай танзим мекунанд?
- Муносибатҳои шартномавӣ байни таҳиягарон ва харидорон дар бахши амволи ғайриманқули Дубай бо қонунҳо ба монанди Қонуни № 8 аз соли 2007 ва Қонуни № 13 аз соли 2008 танзим карда мешаванд. Ин қонунҳо заминаи ҳуқуқии муомилоти амволро муайян мекунанд.
3. Уҳдадориҳои таҳиягарон дар бахши амволи ғайриманқул дар Дубай кадомҳоянд?
- Сохтмончиён вазифадоранд, ки дар замини моликият ё тасдиќшуда иншооти амволи ѓайриманќул созанд ва тибќи шартњои шартномаи хариду фурўш њуќуќи моликиятро ба харидорон супоранд.
4. Оқибатҳои фурӯши берун аз нақша дар бозори амволи ғайриманқули Дубай чист?
- Фурӯши ғайри нақшавӣ дар Дубай ба харидорон имкон медиҳад, ки амволро қисм-қисм харидорӣ кунанд ва барои таҳиягарон тавассути пардохтҳои харидор маблағгузорӣ кунанд.
5. Агар лоиҳаи амволи ғайриманқул аз ҷониби RERA (Мақомоти танзими амволи ғайриманқул) дар Дубай бекор карда шавад, чӣ мешавад?
- Агар лоиҳа аз ҷониби RERA бекор карда шавад, таҳиягарон тибқи Қонуни № 13 аз соли 2008 талаб мекунанд, ки тамоми пардохтҳои харидоронро баргардонанд. Ин кафолат медиҳад, ки ҳуқуқи харидор ҳифз карда мешавад, агар лоиҳаи рушд ба таври ғайричашмдошт қатъ карда шавад.
6. Агар созанда дар супоридани моликияти амвол ба харидор дер дода шавад, чї окибатњо дорад?
- Агар таҳиякунанда дар супоридани моликият ба таъхир афтода бошад, харидор ҳуқуқ дорад аз таҳиякунанда ҷуброн талаб кунад. Харидорон инчунин метавонанд тавассути Департаменти замини Дубай (DLD) ҳалли мусолиматомезро кӯшиш кунанд.
7. Оё харидор метавонад бо сабаби вайрон кардани шартномаи таҳиякунанда пардохтро қатъ кунад?
- Бале, харидор метавонад пардохтро қатъ кунад, агар таҳиякунанда шартномаро вайрон кунад. Дар бисёр мавридҳо, судҳо ба манфиати ҳуқуқи харидор барои бекор кардани шартнома қарор қабул мекунанд ва даъвоҳои муқобили таҳиякунанда, агар вайронкунии шартномаи қаблӣ вуҷуд дошта бошад, рад карда мешаванд.
8. Усулҳои дастрас ва ҳалли баҳсҳо барои вайрон кардани шартномаи амволи ғайриманқул дар Дубай кадомҳоянд?
- Роҳҳои табобат ва ҳалли баҳсҳо аз ҷустуҷӯи ҳалли мусолиматомез, ки аз ҷониби Департаменти замини Дубай (DLD) мусоидат мекунад, мурофиаи судӣ тавассути ирсоли огоҳии ҳуқуқӣ ва пешниҳоди даъво ва ҷалби мақомоти танзимкунанда ба монанди RERA ва кумитаҳои сармоягузор барои ҳифзи харидорони бадгумон иборатанд.
9. Чӣ гуна қонунҳои сахттаршудаи моликият дар Дубай ба харидорон дар баҳсҳои амволи ғайриманқул манфиатдор мешаванд?
- Қонунҳои пурзӯршудаи амвол дар Дубай ба манфиати харидорон тавассути пешниҳоди расмиёти дақиқ барои иҷрои ҳуқуқҳои харидор ва таҳиягар ва риояи принсипҳои адолат дар баҳсҳои амволи ғайриманқул.
10. Аҳамияти мақомоти танзимкунанда ба монанди RERA ва кумитаҳои сармоягузор дар бахши амволи ғайриманқули Дубай чист?
Мақомоти танзимкунанда ба монанди RERA ва кумитаҳои сармоягузор дар ҳифзи ҳуқуқҳои харидорон ва андешидани чораҳои интизомӣ алайҳи таҳиягароне, ки қоидаҳоро вайрон мекунанд, нақши муҳим мебозанд.
