Ինչպե՞ս կարող են գույքի սեփականատերերը արձագանքել ծրագրավորողի կողմից պայմանագրի խախտմանը:

Անշարժ գույքի ոլորտը Հայաստանում Դուբայի Emirate վերջին մի քանի տասնամյակների ընթացքում տեսել է հսկայական աճ՝ ապահովելով եկամտաբեր ներդրումային հնարավորություններ որոնք գրավում են գնորդներ ամբողջ աշխարհից: Քանի որ արդյունաբերությունը շարունակում է արագորեն ընդլայնվել, Դուբայը, ՌԱԿ և Abu Dhabi կառավարությունը կիրառել է տարբեր օրենքներ և կանոնակարգեր՝ աջակցելու ոլորտի զարգացմանը՝ միաժամանակ պաշտպանելով ներդրողների և վերջնական օգտագործողների իրավունքները:

Անշարժ գույքի ցանկացած գործարքում առանցքային հարաբերությունն է պայմանագրային պայմանագիր գույք կառուցող կառուցապատողի և անշարժ գույքը գնող անհատի կամ կազմակերպության միջև.. Այնուամենայնիվ, վեճերը կարող են առաջանալ, երբ կողմերից մեկը խախտում է պայմանագրի պայմանները: ԱՄԷ-ի կամ Դուբայի անշարժ գույքի էկոհամակարգի ծրագրավորողների կողմից պայմանագրային խախտումների հետևանքները հասկանալը կարևոր է իրավական միջոցներ և լուծումներ փնտրող գնորդների համար:

Դուբայի անշարժ գույքի լանդշաֆտը

Դուբայն ունի գերժամանակակից լանդշաֆտ, որը բնութագրվում է փայլուն երկնաքերերով, տեխնածին կղզիներով և ընդարձակ բնակելի շենքերով: Էմիրությունների անշարժ գույքի շուկան 90 թվականին գնահատվել է մոտավորապես 2021 միլիարդ դոլար՝ ընդգծելով անշարժ գույքի մասշտաբն ու նշանավորությունը տարածաշրջանում:

Վերջին տասնամյակում օտարերկրյա ներդրումների ահռելի ներհոսքեր են հոսել հյուրանոցների, բնակարանների, վիլլաների և առևտրային տարածքների ոչ պլանային գնումների համար: Գրավիչ վճարման պլաններ, վիզայի խթաններ (ինչպես Golden Visa) և ապրելակերպի առավելությունները ներգրավել միջազգային ներդրողներին Դուբայի անշարժ գույքի ոլորտում: Գալիք Նախել Մարինաս Դուբայի կղզիների, Պալմ Ջեբել Ալիի, Դուբայի կղզիների լողափի, Դուբայի նավահանգստի և այլնի և ԱՄԷ-ի հետհամաճարակային վերականգնման շուրջ ընդհանուր լավատեսությամբ, անշարժ գույքի արդյունաբերությունը պատրաստ է ևս մեկին: աճի փուլ.

Դուբայի կառավարությունը մշակել է տարբեր քաղաքականության նախաձեռնություններ և կարգավորող շրջանակներ, որոնք ուղղված են արագ զարգացող արդյունաբերության մոնիտորինգին` պահպանելով սպառողների իրավունքների և իրավական համապատասխանության սկզբունքները: Այնուամենայնիվ, ի զարգացման բարձր արագություն Գնորդների և վաճառողների համար կարևոր է հասկանալ անշարժ գույքի վերաբերյալ դատավարությունները և ներգրավված կողմերի կողմից պայմանագրային խախտումները, և շինարարական պահանջների կանխարգելում և լուծում.

Իրավական հարաբերություններ մշակողների և գնորդների միջև

Գնորդի և կառուցապատողի միջև պայմանագրային գնման պայմանագիրը ձևավորում է կենտրոնական իրավական հարաբերությունները Դուբայի գույքի ցանկացած ձեռքբերման կամ պլանից դուրս ներդրման համար: Օգնում է մանրամասն պայմանագրերի մշակումը, որոնք ուրվագծում են իրավունքներն ու պարտականությունները մեղմացնել պայմանագրային վեճերը գծի տակ: ԱՄԷ-ի սեփականության իրավունքը, մասնավորապես հիմնական կանոնակարգերը, ինչպիսիք են 8 թվականի թիվ 2007 օրենքը և 13 թվականի թիվ 2008 օրենքը, կարգավորում են անշարժ գույքի միավորների վաճառքը երկու կողմերի միջև:

Մշակողի պարտավորությունները

Դուբայի սեփականության օրենսդրության համաձայն, լիցենզավորված ծրագրավորողները կրում են մի քանի հիմնական պարտականություններ.

• Անշարժ գույքի միավորների կառուցում` ըստ սահմանված պլանների և թույլտվությունների
• Իրավական սեփականության իրավունքը գնորդին փոխանցելը փոխհամաձայնեցված պայմանագրի համաձայն
• Գնորդների փոխհատուցում նախագիծը ուշացնելու կամ չկատարելու դեպքում

Միևնույն ժամանակ, պլանից դուրս գնորդները համաձայնում են վճարումներ կատարել տարաժամկետ՝ կապված ծրագրի շինարարական փուլերի հետ և պաշտոնապես ստանձնել սեփականության իրավունքը միայն ավարտից հետո: Իրադարձությունների այս հաջորդականությունը մեծապես կախված է երկու կողմերից՝ պահպանելով իրենց համապատասխան պայմանագրային պարտավորությունները:

Գնորդի իրավունքները

Դուբայում սպառողների պաշտպանության նախաձեռնություններին համահունչ՝ անշարժ գույքի կանոնակարգերը նաև ամրագրում են գույքի գնորդների որոշակի իրավունքներ.

• Վճարումները կատարելուց հետո պարզել գնված ակտիվի օրինական սեփականությունը
• Գույքի ժամանակին ավարտում և հանձնում համաձայնեցված ժամանակացույցով
• Կառուցապատողի կողմից պայմանագրի խախտման դեպքում գումարի վերադարձ և փոխհատուցում

Այս կոդավորված իրավունքների ըմբռնումը կարևոր է պայմանագրային խախտումների վերաբերյալ իրավական գործողությունները գնահատող գնորդների համար:

Դուբայի ծրագրավորողների կողմից պայմանագրի հիմնական խախտումները

Չնայած զարգացման խիստ օրենքներին, մի քանի սցենարներ կարող են հանդիսանալ Դուբայի անշարժ գույքի էկոհամակարգում գնորդ-մշակողի համաձայնությունների խախտում.

Ծրագրի չեղարկում կամ կասեցում

Շինարարության ձգձգումները կամ իշխանությունների կողմից ծրագրի ուղղակի չեղարկումը կարող է լրջորեն ազդել գնորդների վրա: Այս իրավիճակներում 11 թվականի թիվ 13 օրենքի 2008-րդ հոդվածը բացահայտորեն պարտավորեցնում է ծրագրավորողներին ամբողջությամբ փոխհատուցել գնորդների վճարումները: Այս կետը պաշտպանում է ներդրողների իրավունքները, եթե առաջընթացը խոչընդոտվի:

Ավարտված միավորների ուշ հանձնում

Շինարարությունն ավարտելու և անհամբեր գնորդներին սեփականությունը փոխանցելու ժամկետները նույնպես պայմանագրային խախտումներ են: Նույնիսկ եթե գործը չի ներառում նախագծի ամբողջական չեղարկում, Դուբայի սեփականության իրավունքը դեռևս իրավունք է տալիս գնորդներին վերականգնել վնասներն ու վնասները պատասխանատու մշակողից:

Սեփականության իրավունքի վաճառք երրորդ անձանց

Քանի որ մշակողները պետք է պաշտոնապես սեփականության իրավունքը փոխանցեն պայմանագրային վճարումները կատարող գնորդներին, այդ իրավունքները նոր կազմակերպություններին առանց համաձայնության վաճառելը խախտում է նախնական գնման պայմանագիրը: Այս վեճերը կարող են առաջանալ, եթե սկզբնական ներդրողները դադարեցնեն վճարումները, բայց մշակողները ոչ պատշաճ կերպով նախաձեռնեն դադարեցման ընթացակարգերը, ինչը կհանգեցնի միջնորդական գույքի կարգավորում.

Ըստ էության, պայմանագրային խախտումները պտտվում են այն բանի շուրջ, որ մշակողները չեն կատարում անշարժ գույքի գործարքի հիմքում ընկած հիմնական խոստումները, լինի դա ժամանակին շինարարություն, սեփականության պաշտոնական փոխանցում կամ երաշխավորված փոխհատուցում, երբ դա երաշխավորված է: Հասկանալը, թե որտեղ են տեղի ունենում խախտումները, գնորդներին թույլ է տալիս համապատասխան փոխհատուցում փնտրել ԱՄԷ-ի և Դուբայի անշարժ գույքի մասին օրենսդրության համաձայն:

Գնորդի միջոցները զարգացման պայմանագրի խախտումների համար

Երբ մշակողները խախտում են գնման պայմանագրերը, Դուբայի և ԱՄԷ-ի սեփականության իրավունքը սպառազինում է գնորդներին ձեռնարկել որոշակի վերականգնողական գործողություններ՝ պահանջելով վնասների, փոխհատուցման կամ խախտված պայմանագրի կարգավորումը:

Դուբայի անշարժ գույքի շուկայում ծրագրավորողների կողմից պայմանագրերի խախտման դեպքում ակտիվ քայլեր ձեռնարկելը կարևոր է ձեր ներդրումները պաշտպանելու և ձեր շահերը պաշտպանելու համար: Այս վերջին բաժնում մենք գործնական ուղեցույց կտրամադրենք այն մասին, թե ինչ կարող են անել գնորդները, երբ բախվեն պայմանագրի խախտման անհանգստացնող իրականությանը:

Ստորագրումից առաջ պատշաճ ջանասիրություն

Նախքան Դուբայում անշարժ գույքի պայմանագրի վրա գրիչ դնելը, մանրակրկիտ պատշաճ ուսումնասիրությունը շատ կարևոր է: Ահա թե ինչ պետք է հիշեք.

• Հետազոտող մշակողներՀետազոտեք ծրագրավորողի հեղինակությունը և փորձը: Փնտրեք ակնարկներ, գնահատականներ և կարծիքներ նախորդ գնորդներից:
• Գույքի տեսչությունՖիզիկապես ստուգեք գույքը և համոզվեք, որ այն համապատասխանում է ձեր ակնկալիքներին և պայմանագրում նշված պայմաններին:
• Խորհրդակցեք իրավաբանական փորձագետների հետԽորհրդատվություն փնտրեք իրավաբանական փորձագետներից, ովքեր մասնագիտացած են Դուբայի անշարժ գույքի մասին օրենքներում: Նրանք կարող են օգնել ձեզ հասկանալ պայմանագրի պայմաններն ու հետևանքները:

Պայմանագրային երաշխիքներ

Դուբայում անշարժ գույքի պայմանագիր մշակելիս կամ վերանայելիս որոշակի երաշխիքներ ներառելը կարող է պաշտպանություն ապահովել հնարավոր խախտումներից.

• Մաքրել պայմաններըՀամոզվեք, որ պայմանագրում հստակ ուրվագծվում են բոլոր պայմանները, ներառյալ վճարման ժամանակացույցերը, ավարտի ժամկետները և խախտումների համար տույժերը:
• Տուգանքային դրույթներՆերառեք տույժերի դրույթներ ուշացումների կամ շեղումների համար՝ համաձայնեցված որակի և դիզայնի չափանիշներից:
• Պահպանման հաշիվներՄտածեք վճարումների համար օգտագործել պահուստային հաշիվներ, որոնք կարող են ապահովել ֆինանսական ապահովության մակարդակ:

Իրավական Դիմում

Պայմանագրի խախտման դեպքում կարևոր է հասկանալ ձեր իրավական տարբերակները և ինչպես վարվել.

• Խորհրդակցեք փաստաբանի հետՆերգրավեք փորձառու փաստաբանի ծառայություններ, ով մասնագիտացած է անշարժ գույքի հետ կապված վեճերում: Նրանք կարող են գնահատել ձեր գործը և խորհուրդ տալ ձեզ գործողությունների լավագույն ընթացքի վերաբերյալ:
• ՀաղթահարումՓորձեք խնդիրը լուծել բանակցությունների կամ միջնորդության միջոցով՝ նախքան իրավական գործողությունների դիմելը:
• Հայց ներկայացնելԱնհրաժեշտության դեպքում, հայց ներկայացրեք՝ իրավական պաշտպանության միջոցներ հայցելու համար, ինչպիսիք են չեղարկումը, կոնկրետ կատարումը կամ փոխհատուցումը:

Փնտրեք մասնագիտական ​​խորհրդատվություն

Երբեք մի թերագնահատեք մասնագիտական ​​խորհրդատվություն փնտրելու արժեքը, հատկապես բարդ իրավական հարցերում, ինչպիսիք են պայմանագրի խախտումները.

• Իրավաբանական փորձագետներՎստահեք իրավաբան մասնագետների փորձաքննությանը, ովքեր հասկանում են Դուբայի անշարժ գույքի մասին օրենքները և կարող են առաջնորդել ձեզ այդ գործընթացում:
• Անշարժ գույքի խորհրդատուներՄտածեք խորհրդատվություն անշարժ գույքի խորհրդատուների հետ, ովքեր կարող են պատկերացում կազմել շուկայի մասին և օգնել ձեզ տեղեկացված որոշումներ կայացնել:

Պայմանագրի դադարեցման կամ դատական ​​հայցերի նախաձեռնում

Եթե ​​պայմանագրային խնդիրների խախտումը շարունակվի առանց փոխզիջման, գնորդներն իրավունք ունեն կիրառելու ավելի ուժգին իրավական տարբերակներ.

Պայմանագրի խախտման մասին ծանուցումների ուղարկում

Մինչև դատական ​​հայցը, գնորդների իրավաբանները պաշտոնապես ծանուցում են չհամապատասխանող ծրագրավորողին իրենց պայմանագրային խախտումների մասին՝ պահանջելով որոշակի փոխհատուցում կամ հավատարիմ մնալ սկզբնական պայմանագրին սահմանված ժամկետում: Այնուամենայնիվ, այս ծանուցումները ավելի շուտ նախորդում են, քան բացառում են դատական ​​նիստերի վարույթը:

Իրավական գործ ընդդեմ ծրագրավորողների Դուբայում կամ ԱՄԷ դատարաններում

Եթե ​​արտադատական ​​լուծումը ձախողվի, գնորդները կարող են սկսել պաշտոնական դատավարություն՝ ֆինանսական փոխհատուցման կամ պայմանագրի դադարեցման համար: Դատական ​​հայցերի միջոցով պահանջվող ընդհանուր պաշտպանության միջոցները ներառում են.

• Փոխհատուցվող վնասները, որոնք ծածկում են քանակական կորուստները
• Ծախսերի վերականգնում, ինչպիսիք են իրավական վճարները կամ բաց թողնված վճարումները
• Վերադարձված գումարների տոկոսները, որոնք արագ չեն փոխհատուցվում
• Բնօրինակ պայմանագրի չեղարկում՝ անուղղելի խախտումների պատճառով

Կարգավորող մարմինների դերը անշարժ գույքի գործերում

Անշարժ գույքի վերաբերյալ դատավարություններում հեղինակավոր մարմինները սիրում են ՌԵՌԱ հաճախակի աջակցում է իրավական հաշվետվողականությանը: Օրինակ, չեղարկված մշակումների ներդրողները կարող են վերադարձնել բոլոր գումարները հատուկ վեճերի հանձնաժողովի միջոցով, որը կոդավորված է Դուբայի սեփականության մասին օրենքով:

Բացի այդ, այս գործակալություններն իրենք կարող են քրեական պատասխանատվության ենթարկել չհամապատասխանող ծրագրավորողներին՝ տույժերի, սև ցուցակում կամ այլ կարգապահական տույժերի միջոցով՝ ի հավելումն առանձին հայցվորների կողմից ներկայացված քաղաքացիական հայցերի: Այսպիսով, կարգավորող վերահսկողությունը լրացուցիչ հրամայական է ստեղծում վաճառողների համար՝ խուսափելու ծածկագրված պարտականությունների խախտումներից:

Ինչու է կարևոր Պայմանագրի խախտումների ըմբռնումը

Դուբայի նման արագ զարգացող անշարժ գույքի շուկաներում օրենսդրությունը շարունակում է հասունանալ, որպեսզի համապատասխանի գնորդների, վաճառողների և ապրանքների բարդությանը: Սեփականության վերաբերյալ թարմացված օրենքները ցույց են տալիս, որ շեշտը դրվում է արդարության և թափանցիկության վրա, որը դրսևորվում է սպառողների պաշտպանության ուժեղացված պաշտպանության և հաշվետվությունների պահանջների միջոցով:

Քանի որ արդյունաբերությունը զարգանում է, և՛ ներդրողները, և՛ մշակողները պետք է հարմարվեն՝ սովորելով պայմանագրային իրավունքներն ու պարտականությունները: Գնորդների համար ընդհանուր խախտումների մասին պատկերացումները հնարավորություն են տալիս ճիշտ գնահատել ռիսկերը նոր նախագծերը գնահատելիս՝ միաժամանակ համապատասխան միջոցների հետամուտ լինելու դեպքում, եթե խնդիրներն ի վերջո նյութականանան:

Անկախ նրանից, թե արտադատական ​​որոշում, թե պաշտոնական Դուբայի դատարաններ վճռի համաձայն, գնորդները պետք է ապահովեն փորձագիտական ​​իրավաբանական խորհրդատվություն, երբ առերեսվում են կնքված գնման պայմանագրի կասկածելի խախտումների հետ: Քանի որ պայմանագրային բարդ խախտումների համար խոշոր զարգացման ընկերություններին ուղղված դատավարությունները կտրուկ տարբերվում են սովորական քաղաքացիական հայցերից, անշարժ գույքի մասին տեղական օրենքներին և կարգավորող նրբություններին տիրապետող մասնագետների հետ համագործակցությունը կարևոր աջակցություն է առաջարկում:

Դուբայի անշարժ գույքի ժամանակակից ասպարեզում, որը սահմանվում է բազմամիլիոնանոց ձեռնարկությունների, արտասահմանյան ներդրողների և խառը օգտագործման համայնքների կողմից, գնորդները չեն կարող իրենց թույլ տալ անվերահսկելի թողնել պայմանագրային խախտումները: Մշակողների պարտականությունների և գնորդների իրավունքների վերաբերյալ իրավական դրույթների ըմբռնումը հնարավոր է դարձնում զգոնությունը և արագ գործողությունները: Սեփականության իրավունքներն ամրացնող լայնածավալ կանոնակարգմամբ՝ գնորդները կարող են հետամուտ լինել մի քանի ուղիների՝ նյութական խախտումները հայտնաբերելուց հետո:

ՀՏՀ անշարժ գույքի գործերով կառուցապատողների կողմից պայմանագրերի խախտման վերաբերյալ

1. Ինչպիսի՞ն է հոդվածի ուրվագծում նշված Դուբայի անշարժ գույքի ոլորտի ակնարկը:

• Դուբայի անշարժ գույքի ոլորտը բնութագրվում է շահութաբեր ներդրումային հնարավորություններով, որոնք գրավում են գնորդներին: Բացի այդ, Դուբայի օրենսդիրները ցանկանում են մշակել օրենքներ՝ աջակցելու այս ոլորտի աճին:

2. Ի՞նչ օրենքներ են կարգավորում Դուբայի անշարժ գույքի ոլորտում ծրագրավորողների և գնորդների միջև պայմանագրային հարաբերությունները:

• Դուբայի անշարժ գույքի ոլորտում կառուցապատողների և գնորդների միջև պայմանագրային հարաբերությունները կարգավորվում են այնպիսի օրենքներով, ինչպիսիք են 8թ. թիվ 2007 և 13թ. թիվ 2008 օրենքները: Այս օրենքները ուրվագծում են գույքի հետ կապված գործարքների իրավական դաշտը:

3. Որո՞նք են Դուբայի անշարժ գույքի ոլորտում կառուցապատողների պարտավորությունները:

• Կառուցապատողները պարտավոր են սեփականության իրավունքով կամ հաստատված հողի վրա կառուցել անշարժ գույք և սեփականության իրավունքը փոխանցել գնորդներին՝ առուվաճառքի պայմանագրի պայմաններին համապատասխան:

4. Որո՞նք են պլանից դուրս վաճառքի հետևանքները Դուբայի անշարժ գույքի շուկայում:

• Դուբայում պլանից դուրս վաճառքները թույլ են տալիս գնորդներին ձեռք բերել գույք ապառիկ և ֆինանսավորում ապահովել ծրագրավորողների համար գնորդների վճարումների միջոցով:

5. Ի՞նչ տեղի կունենա, եթե Դուբայում անշարժ գույքի հետ կապված նախագիծը չեղարկվի RERA-ի (Անշարժ գույքի կարգավորման մարմին) կողմից:

• Եթե ​​նախագիծը չեղարկվի RERA-ի կողմից, 13թ. թիվ 2008 օրենքով մշակողները պարտավոր են վերադարձնել գնորդի բոլոր վճարումները: Սա երաշխավորում է, որ գնորդի իրավունքները պաշտպանված են, եթե զարգացման նախագիծն անսպասելիորեն դադարեցվի:

6. Որո՞նք են հետևանքները, եթե կառուցապատողը ուշանում է գույքի տիրապետումը գնորդին հանձնելու հարցում:

• Եթե ​​մշակողը ուշանում է սեփականությունը հանձնելու հարցում, գնորդն իրավունք ունի փոխհատուցում պահանջել մշակողից: Գնորդները կարող են նաև փորձել խաղաղ կարգավորում Դուբայի հողային վարչության (DLD) միջոցով:

7. Կարո՞ղ է գնորդը դադարեցնել վճարումները մշակողի կողմից պայմանագրի խախտման պատճառով:

• Այո, գնորդը կարող է դադարեցնել վճարումները, եթե մշակողը խախտի պայմանագիրը: Շատ դեպքերում դատարանները որոշում են կայացնում՝ հօգուտ գնորդի՝ պայմանագիրը դադարեցնելու իրավունքի, և մշակողի հակընդդեմ հայցերը մերժվում են, եթե ավելի վաղ պայմանագրային խախտում է եղել:

8. Որո՞նք են Դուբայում անշարժ գույքի հետ կապված պայմանագրերի խախտման համար հասանելի միջոցները և վեճերի լուծման տարբերակները:

• Բողոքների և վեճերի լուծման տարբերակները ներառում են Դուբայի հողային դեպարտամենտի (DLD) կողմից օժանդակվող հաշտական ​​կարգավորման որոնումը, դատական ​​վեճը՝ ուղարկելով իրավական ծանուցում և հայց ներկայացնելով, և կարգավորող մարմինների, ինչպիսիք են RERA-ն և ներդրողների կոմիտեները՝ պաշտպանելու կանխակալ գնորդներին:

9. Ինչպե՞ս են Դուբայում գույքի նկատմամբ խստացված օրենքները ձեռնտու գնորդներին անշարժ գույքի հետ կապված վեճերում:

• Դուբայում սեփականության մասին խստացված օրենքները ձեռնտու են գնորդներին՝ ապահովելով գնորդի և կառուցապատողի իրավունքների կիրարկման հստակ ընթացակարգեր և անշարժ գույքի հետ կապված վեճերում արդարության սկզբունքները պահպանելու համար:

10. Ի՞նչ նշանակություն ունեն այնպիսի կարգավորող մարմինները, ինչպիսիք են RERA-ն և ներդրողների կոմիտեները Դուբայի անշարժ գույքի ոլորտում:

Կարգավորող մարմինները, ինչպիսիք են RERA-ն և ներդրողների կոմիտեները, կարևոր դեր են խաղում գնորդների իրավունքների պաշտպանության և կանոնակարգերը խախտող ծրագրավորողների նկատմամբ կարգապահական միջոցներ ձեռնարկելու գործում: