Lĩnh vực bất động sản trong Tiểu vương quốc Dubai đã chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc trong vài thập kỷ qua, cung cấp cơ hội đầu tư sinh lợi thu hút người mua từ khắp nơi trên thế giới. Khi ngành công nghiệp tiếp tục mở rộng nhanh chóng, Dubai, RAK và Abu Dhabi Chính phủ đã thực thi nhiều luật và quy định khác nhau để hỗ trợ sự phát triển của ngành đồng thời bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người dùng cuối.
Một mối quan hệ quan trọng trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào là thỏa thuận hợp đồng giữa chủ đầu tư xây dựng tài sản và cá nhân hoặc tổ chức mua tài sản bất động sản. Tuy nhiên, tranh chấp có thể phát sinh khi một bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng. Hiểu được tác động của việc vi phạm hợp đồng của các nhà phát triển trong hệ sinh thái bất động sản của UAE hoặc Dubai là rất quan trọng đối với người mua đang tìm kiếm các biện pháp và giải pháp pháp lý.
Cảnh quan bất động sản Dubai
Dubai có cảnh quan cực kỳ hiện đại được xác định bởi những tòa nhà chọc trời lấp lánh, những hòn đảo nhân tạo và những khu dân cư rộng lớn. Thị trường bất động sản của tiểu vương quốc này được định giá khoảng 90 tỷ USD vào năm 2021, cho thấy quy mô và sự nổi bật của bất động sản trên toàn khu vực.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài khổng lồ đã đổ vào việc mua khách sạn, căn hộ, biệt thự và không gian thương mại ngoài kế hoạch trong thập kỷ qua. Kế hoạch thanh toán hấp dẫn, ưu đãi visa (như Golden Visa) và lợi thế về lối sống lôi kéo các nhà đầu tư quốc tế vào lĩnh vực bất động sản của Dubai. Với Quần đảo Nakheel Marinas Dubai, Palm Jebel Ali, Bãi biển Quần đảo Dubai, Cảng Dubai, v.v. sắp ra mắt và sự lạc quan chung về sự phục hồi sau đại dịch của UAE, ngành bất động sản đã sẵn sàng cho một thời kỳ khác giai đoạn phát triển.
Chính phủ Dubai đã đưa ra nhiều sáng kiến chính sách và khung pháp lý khác nhau nhằm giám sát ngành công nghiệp đang phát triển nhanh chóng đồng thời duy trì các nguyên tắc về quyền của người tiêu dùng và tuân thủ pháp luật. Tuy nhiên, tốc độ phát triển cao giúp người mua và người bán hiểu rõ các vụ kiện tụng về bất động sản và vi phạm hợp đồng của các bên liên quan, và phòng ngừa và giải quyết khiếu nại xây dựng.
Mối quan hệ pháp lý giữa chủ đầu tư và người mua
Thỏa thuận mua bán theo hợp đồng giữa người mua và nhà phát triển tạo thành mối quan hệ pháp lý trung tâm trong bất kỳ hoạt động mua lại bất động sản nào ở Dubai hoặc đầu tư ngoài kế hoạch. Việc soạn thảo các hợp đồng chi tiết nêu rõ các quyền và nghĩa vụ sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp hợp đồng xuống dòng. Luật tài sản của UAE, cụ thể là các quy định quan trọng như Luật số 8 năm 2007 và Luật số 13 năm 2008, chi phối việc mua bán bất động sản giữa hai bên.
Nghĩa vụ của nhà phát triển
Theo luật bất động sản của Dubai, các nhà phát triển được cấp phép nắm giữ một số trách nhiệm chính:
- Xây dựng bất động sản theo quy hoạch và giấy phép được chỉ định
- Chuyển quyền sở hữu hợp pháp cho người mua theo hợp đồng hai bên đã thỏa thuận
- Bồi thường cho người mua trong trường hợp chậm trễ hoặc không hoàn thành dự án
Trong khi đó, những người mua ngoài kế hoạch đồng ý thanh toán theo từng đợt gắn với các mốc tiến độ xây dựng của dự án và chỉ chính thức nhận quyền sở hữu sau khi hoàn thành. Chuỗi sự kiện này phụ thuộc rất nhiều vào việc cả hai bên duy trì các cam kết hợp đồng tương ứng của mình.
Quyền của người mua
Để phù hợp với các sáng kiến bảo vệ người tiêu dùng trên khắp Dubai, các quy định về bất động sản cũng quy định một số quyền nhất định đối với người mua bất động sản:
- Xóa quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đã mua sau khi hoàn tất thanh toán
- Hoàn thiện và bàn giao tài sản đúng thời hạn đã thỏa thuận
- Hoàn lại tiền và bồi thường trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng
Hiểu rõ các quyền được quy định này là chìa khóa để người mua đánh giá hành động pháp lý xung quanh các vi phạm hợp đồng.
Những vi phạm hợp đồng quan trọng của các nhà phát triển Dubai
Bất chấp luật phát triển nghiêm ngặt, một số tình huống có thể cấu thành vi phạm thỏa thuận giữa người mua và nhà phát triển trong hệ sinh thái bất động sản của Dubai:
Hủy bỏ hoặc tạm dừng dự án
Sự chậm trễ trong xây dựng hoặc việc chính quyền hủy bỏ hoàn toàn một dự án có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua. Trong những trường hợp này, Điều 11 Luật số 13 năm 2008 quy định rõ ràng các chủ đầu tư phải hoàn trả đầy đủ khoản thanh toán của người mua. Điều khoản này bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư nếu tiến độ bị cản trở.
Bàn giao muộn các căn hộ đã hoàn thành
Chậm thời hạn hoàn thiện công trình và chuyển giao quyền sở hữu cho người mua thiếu kiên nhẫn cũng là hành vi vi phạm hợp đồng. Ngay cả khi một vụ việc không liên quan đến việc hủy bỏ hoàn toàn dự án, luật tài sản của Dubai vẫn cho phép người mua bồi thường các tổn thất và thiệt hại từ nhà phát triển có trách nhiệm.
Bán quyền tài sản cho bên thứ ba
Vì các nhà phát triển phải chính thức chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua thực hiện các khoản thanh toán theo hợp đồng nên việc bán các quyền đó cho các thực thể mới mà không có sự đồng ý sẽ vi phạm thỏa thuận mua ban đầu. Những tranh chấp này có thể nảy sinh nếu các nhà đầu tư ban đầu ngừng trả góp nhưng các nhà phát triển thực hiện thủ tục chấm dứt không đúng cách, dẫn đến hòa giải tài sản.
Về bản chất, vi phạm hợp đồng xoay quanh việc các chủ đầu tư không giữ đúng những lời hứa chính làm nền tảng cho giao dịch bất động sản, cho dù là xây dựng kịp thời, chuyển quyền sở hữu chính thức hay đảm bảo hoàn lại tiền khi được bảo đảm. Hiểu được nơi xảy ra vi phạm cho phép người mua yêu cầu bồi thường thích hợp theo luật bất động sản của UAE và Dubai.
Biện pháp khắc phục của người mua đối với vi phạm hợp đồng phát triển
Khi nhà phát triển vi phạm hợp đồng mua bánLuật tài sản của Dubai và UAE trang bị cho người mua thực hiện một số hành động khắc phục nhất định để tìm kiếm thiệt hại, bồi thường hoặc giải quyết hợp đồng bị vi phạm.
Trước các hành vi vi phạm hợp đồng của các nhà phát triển tại thị trường bất động sản Dubai, việc thực hiện các bước chủ động là điều tối quan trọng để bảo vệ khoản đầu tư và lợi ích của bạn. Trong phần cuối cùng này, chúng tôi sẽ cung cấp hướng dẫn thực tế về những gì người mua có thể làm khi đối mặt với thực tế đáng lo ngại về việc vi phạm hợp đồng.
Thẩm định kỹ lưỡng trước khi ký kết
Trước khi bạn đặt bút ký vào một hợp đồng bất động sản ở Dubai, việc thẩm định kỹ lưỡng là rất quan trọng. Đây là những điều bạn nên ghi nhớ:
- Nhà phát triển nghiên cứu: Điều tra danh tiếng và hồ sơ theo dõi của nhà phát triển. Tìm kiếm đánh giá, xếp hạng và phản hồi từ những người mua trước đó.
- Kiểm tra tài sản: Kiểm tra thực tế tài sản và đảm bảo nó phù hợp với mong đợi của bạn cũng như các điều khoản được nêu trong hợp đồng.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý: Tìm kiếm lời khuyên từ các chuyên gia pháp lý chuyên về luật bất động sản của Dubai. Họ có thể giúp bạn hiểu các điều khoản và ý nghĩa của hợp đồng.
Các biện pháp bảo vệ theo hợp đồng
Khi soạn thảo hoặc xem xét hợp đồng bất động sản ở Dubai, việc kết hợp một số biện pháp bảo vệ nhất định có thể giúp bảo vệ khỏi các vi phạm tiềm ẩn:
- Xóa điều khoản: Đảm bảo rằng hợp đồng nêu rõ ràng tất cả các điều khoản, bao gồm lịch thanh toán, thời hạn hoàn thành và hình phạt nếu vi phạm.
- Điều khoản phạt: Bao gồm các điều khoản phạt đối với sự chậm trễ hoặc sai lệch so với các tiêu chuẩn thiết kế và chất lượng đã thỏa thuận.
- Tài khoản ký quỹ: Cân nhắc việc sử dụng tài khoản ký quỹ để thanh toán, điều này có thể mang lại mức độ bảo mật tài chính.
Truy đòi pháp lý
Trong trường hợp vi phạm hợp đồng, điều quan trọng là phải hiểu các lựa chọn pháp lý của bạn và cách tiến hành:
- Tham khảo ý kiến Luật sư: Sử dụng dịch vụ của một luật sư giàu kinh nghiệm chuyên giải quyết tranh chấp bất động sản. Họ có thể đánh giá trường hợp của bạn và tư vấn cho bạn cách hành động tốt nhất.
- đàm phán: Cố gắng giải quyết vấn đề thông qua thương lượng hoặc hòa giải trước khi dùng đến hành động pháp lý.
- Nộp đơn kiện: Nếu cần thiết, hãy khởi kiện để tìm kiếm các biện pháp khắc phục như hủy bỏ, thực hiện cụ thể hoặc bồi thường.
Tìm kiếm lời khuyên chuyên nghiệp
Đừng bao giờ đánh giá thấp giá trị của việc tìm kiếm lời khuyên chuyên nghiệp, đặc biệt là trong các vấn đề pháp lý phức tạp như vi phạm hợp đồng:
- Chuyên gia pháp lý: Dựa vào chuyên môn của các chuyên gia pháp lý, những người hiểu luật bất động sản của Dubai và có thể hướng dẫn bạn trong suốt quá trình.
- Tư vấn bất động sản: Hãy cân nhắc việc tham khảo ý kiến của các nhà tư vấn bất động sản, những người có thể cung cấp những hiểu biết sâu sắc về thị trường và giúp bạn đưa ra những quyết định sáng suốt.
Bắt đầu chấm dứt hợp đồng hoặc khởi kiện
Nếu các vấn đề vi phạm hợp đồng vẫn tiếp diễn mà không có sự thỏa hiệp, người mua có quyền thực hiện các lựa chọn pháp lý mạnh mẽ hơn:
Gửi thông báo vi phạm hợp đồng
Trước khi khởi kiện, luật sư của người mua sẽ chính thức thông báo cho nhà phát triển không tuân thủ về các vi phạm hợp đồng của họ đồng thời yêu cầu các biện pháp khắc phục cụ thể hoặc tuân thủ thỏa thuận ban đầu trong một khung thời gian xác định. Tuy nhiên, những thông báo này có trước chứ không phải ngăn cản các thủ tục tố tụng tại phòng xử án.
Vụ kiện pháp lý chống lại các nhà phát triển tại Tòa án Dubai hoặc UAE
Nếu giải pháp bên ngoài tòa án không thành công, người mua có thể khởi kiện chính thức để tìm cách khắc phục tài chính hoặc chấm dứt hợp đồng. Các biện pháp khắc phục phổ biến được yêu cầu thông qua các vụ kiện bao gồm:
- Bồi thường thiệt hại bao gồm những tổn thất có thể định lượng được
- Thu hồi các chi phí như phí pháp lý hoặc các khoản thanh toán bị bỏ lỡ
- Lãi trên số tiền thu hồi không được hoàn trả kịp thời
- Vô hiệu hợp đồng gốc do vi phạm không thể khắc phục
Vai trò của cơ quan quản lý trong các vụ việc bất động sản
Trong các vụ kiện tụng về bất động sản, các cơ quan có thẩm quyền như RERA thường xuyên ủng hộ trách nhiệm pháp lý. Ví dụ: các nhà đầu tư của các dự án phát triển bị hủy có thể thu hồi tất cả số tiền thông qua một ủy ban tranh chấp chuyên trách được quy định theo luật tài sản của Dubai.
Ngoài ra, các cơ quan này có thể tự truy tố các nhà phát triển không tuân thủ thông qua các hình phạt, đưa vào danh sách đen hoặc các biện pháp kỷ luật khác ngoài các vụ kiện dân sự do từng nguyên đơn đệ trình. Vì vậy, việc giám sát theo quy định tạo thêm yêu cầu bắt buộc đối với người bán để tránh vi phạm các nghĩa vụ đã được quy định.
Tại sao hiểu vấn đề vi phạm hợp đồng
Tại các thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng như Dubai, luật pháp tiếp tục hoàn thiện để phù hợp với sự hiểu biết của người mua, người bán và sản phẩm. Luật tài sản được cập nhật cho thấy sự nhấn mạnh vào tính công bằng và minh bạch được thể hiện bằng các yêu cầu báo cáo và bảo vệ người tiêu dùng nâng cao.
Khi ngành phát triển, cả nhà đầu tư và nhà phát triển đều phải thích ứng bằng cách tìm hiểu các quyền và trách nhiệm theo hợp đồng. Đối với người mua, hiểu biết sâu sắc về các vi phạm phổ biến cho phép đánh giá đúng rủi ro khi đánh giá các dự án mới, đồng thời theo đuổi các biện pháp khắc phục phù hợp trong trường hợp các vấn đề cuối cùng sẽ xảy ra.
Dù là một giải pháp ngoài tòa án hay chính thức Tòa án Dubai phán quyết, người mua nên nhờ đến sự tư vấn pháp lý của chuyên gia khi đối mặt với những hành vi bị nghi ngờ vi phạm hợp đồng mua bán đã ký kết. Vì các vụ kiện tụng nhắm vào các công ty phát triển lớn vì vi phạm hợp đồng phức tạp khác hẳn với các vụ kiện dân sự thông thường, nên việc hợp tác với các chuyên gia am hiểu luật bất động sản địa phương và các sắc thái quy định sẽ mang lại sự hỗ trợ quan trọng.
Trong lĩnh vực bất động sản Dubai hiện đại được xác định bởi các dự án đầu tư mạo hiểm trị giá hàng triệu đô la, các nhà đầu tư nước ngoài và các cộng đồng phức hợp phức tạp, người mua không thể bỏ qua việc vi phạm hợp đồng. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật xung quanh nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền lợi của người mua sẽ giúp bạn có thể cảnh giác và hành động kịp thời. Với nhiều quy định củng cố quyền sở hữu, người mua có thể theo đuổi một số kênh để chuộc lại sau khi xác định được các vi phạm nghiêm trọng.
Câu hỏi thường gặp về vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư trong các vụ việc bất động sản
1. Khái quát về lĩnh vực bất động sản Dubai được đề cập trong dàn ý bài viết là gì?
- Lĩnh vực bất động sản ở Dubai được đặc trưng bởi các cơ hội đầu tư sinh lợi thu hút người mua. Ngoài ra, các nhà lập pháp ở Dubai rất quan tâm đến việc xây dựng luật để hỗ trợ sự phát triển của lĩnh vực này.
2. Luật nào điều chỉnh mối quan hệ hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua trong lĩnh vực bất động sản ở Dubai?
- Mối quan hệ hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua trong lĩnh vực bất động sản của Dubai được điều chỉnh bởi các luật như Luật số 8 năm 2007 và Luật số 13 năm 2008. Các luật này quy định khung pháp lý cho các giao dịch tài sản.
3. Nghĩa vụ của các chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản ở Dubai là gì?
- Các nhà phát triển có nghĩa vụ xây dựng các bất động sản trên đất đã sở hữu hoặc được phê duyệt và chuyển quyền sở hữu cho người mua theo các điều khoản của hợp đồng mua bán.
4. Ý nghĩa của việc bán hàng ngoài kế hoạch trên thị trường bất động sản Dubai là gì?
- Bán hàng ngoài kế hoạch ở Dubai cho phép người mua mua bất động sản theo đợt và cung cấp tài chính cho các nhà phát triển thông qua các khoản thanh toán của người mua.
5. Điều gì xảy ra nếu một dự án bất động sản bị RERA (Cơ quan quản lý bất động sản) ở Dubai hủy bỏ?
- Nếu một dự án bị RERA hủy bỏ, theo Luật số 13 năm 2008, các nhà phát triển phải hoàn trả tất cả các khoản thanh toán của người mua. Điều này đảm bảo quyền lợi của người mua được bảo vệ nếu dự án phát triển bị dừng đột ngột.
6. Hậu quả nếu chủ đầu tư chậm bàn giao quyền sở hữu tài sản cho người mua là gì?
- Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao quyền sở hữu, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường. Người mua cũng có thể cố gắng giải quyết một cách thân thiện thông qua Sở Đất đai Dubai (DLD).
7. Người mua có thể ngừng thanh toán do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng không?
- Có, người mua có thể ngừng thanh toán nếu nhà phát triển vi phạm hợp đồng. Trong nhiều trường hợp, tòa án ra phán quyết ủng hộ quyền chấm dứt hợp đồng của người mua và các yêu cầu phản tố của nhà phát triển sẽ bị bác bỏ nếu có vi phạm hợp đồng trước đó.
8. Các biện pháp khắc phục và lựa chọn giải quyết tranh chấp hiện có đối với vi phạm hợp đồng bất động sản ở Dubai là gì?
- Các biện pháp khắc phục và giải quyết tranh chấp bao gồm tìm kiếm giải pháp hòa giải do Sở Đất đai Dubai (DLD) tạo điều kiện, kiện tụng bằng cách gửi thông báo pháp lý và nộp đơn kiện cũng như sự tham gia của các cơ quan quản lý như RERA và ủy ban nhà đầu tư để bảo vệ những người mua có thành kiến.
9. Luật tài sản thắt chặt ở Dubai có lợi cho người mua trong tranh chấp bất động sản như thế nào?
- Luật tài sản được thắt chặt ở Dubai có lợi cho người mua bằng cách cung cấp các thủ tục rõ ràng để thực thi quyền của người mua và nhà phát triển cũng như duy trì các nguyên tắc công bằng trong tranh chấp bất động sản.
10. Tầm quan trọng của các cơ quan quản lý như RERA và ủy ban nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản của Dubai là gì?
Các cơ quan quản lý như RERA và ủy ban nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua và thực hiện các biện pháp kỷ luật đối với các nhà phát triển vi phạm quy định.
