Nekilnojamojo turto sektoriuje Dubajaus emiratas per pastaruosius kelis dešimtmečius pastebimai išaugo pelningų investavimo galimybių kurios pritraukia pirkėjus iš viso pasaulio. Kadangi pramonė ir toliau sparčiai plečiasi, Dubajus, RAK ir Abu Dabis vyriausybė įgyvendino įvairius įstatymus ir kitus teisės aktus, siekdama paremti sektoriaus plėtrą, kartu apsaugodama investuotojų ir galutinių vartotojų teises.
Pagrindinis bet kokio nekilnojamojo turto sandorio santykis yra sutartinis susitarimas tarp nekilnojamąjį turtą statančio vystytojo ir nekilnojamąjį turtą perkančio fizinio asmens ar subjekto. Tačiau ginčai gali kilti, kai viena šalis pažeidžia sutarties sąlygas. Pirkėjams, ieškantiems teisinių teisių gynimo priemonių ir sprendimų, labai svarbu suprasti JAE ar Dubajaus nekilnojamojo turto ekosistemos kūrėjų padarytų sutarties pažeidimų padarinius.
Dubajaus nekilnojamojo turto peizažas
Dubajuje yra itin modernus kraštovaizdis, kurį apibūdina blizgantys dangoraižiai, žmogaus sukurtos salos ir dideli gyvenamieji pastatai. Emyrato nekilnojamojo turto rinka 90 m. buvo įvertinta maždaug 2021 milijardų JAV dolerių, o tai pabrėžia nekilnojamojo turto mastą ir svarbą visame regione.
Didžiuliai užsienio investicijų antplūdžiai per pastarąjį dešimtmetį pateko į neplaninius viešbučių, butų, vilų ir komercinių patalpų pirkimus. Patrauklūs mokėjimo planai, vizų skatinimo priemonės (pvz., Golden Visa) ir gyvenimo būdo privalumai privilioti tarptautinius investuotojus į Dubajaus nekilnojamojo turto sektorių. Artėjant Nakheel Marinas Dubajaus saloms, Palm Jebel Ali, Dubajaus salų paplūdimiui, Dubajaus uostui ir t. t. ir bendram optimizmui dėl JAE atsigavimo po pandemijos, nekilnojamojo turto pramonė yra pasirengusi dar vienam. augimo fazė.
Dubajaus vyriausybė įgyvendino įvairias politikos iniciatyvas ir reguliavimo sistemas, kuriomis siekiama stebėti sparčiai besivystančią pramonę, tuo pat metu laikydamasi vartotojų teisių ir teisės aktų laikymosi principų. Tačiau, didelis vystymosi greitis todėl labai svarbu, kad pirkėjai ir pardavėjai suprastų ginčus dėl nekilnojamojo turto ir susijusių šalių sutarčių pažeidimus, ir statybinių pretenzijų prevencija ir sprendimas.
Kūrėjų ir pirkėjų teisiniai santykiai
Pirkėjo ir kūrėjo sutartinė pirkimo sutartis sudaro pagrindinius teisinius santykius bet kokio Dubajaus nekilnojamojo turto įsigijimo ar neplaninės investicijos atveju. Padeda sudaryti išsamias sutartis, kuriose būtų nurodytos teisės ir pareigos sušvelninti sutarčių ginčus žemyn. JAE nuosavybės teisės aktai, ypač pagrindiniai reglamentai, pvz., 8 m. įstatymas Nr. 2007 ir 13 m. įstatymas Nr. 2008, reglamentuoja nekilnojamojo turto vienetų pardavimą tarp abiejų šalių.
Kūrėjo įsipareigojimai
Pagal Dubajaus nuosavybės teisės aktus licencijuoti kūrėjai turi keletą pagrindinių pareigų:
- Nekilnojamojo turto vienetų statyba pagal numatytus planus ir leidimus
- Teisinės nuosavybės perdavimas pirkėjui pagal abipusiai sutartą sutartį
- Kompensacija pirkėjams uždelsus ar neįgyvendinus projekto
Tuo tarpu neplanuoti pirkėjai sutinka mokėti dalimis, susietas su projekto statybos etapais, ir oficialiai perima nuosavybę tik užbaigus. Ši įvykių seka labai priklauso nuo to, ar abi šalys laikosi atitinkamų sutartinių įsipareigojimų.
Pirkėjo teisės
Suderinus su vartotojų apsaugos iniciatyvomis visame Dubajuje, nekilnojamojo turto taisyklės taip pat įtvirtina tam tikras nekilnojamojo turto pirkėjų teises:
- Atlikę mokėjimus išaiškinkite įsigyto turto teisinę nuosavybę
- Savalaikis daikto užbaigimas ir perdavimas sutartu terminu
- Lėšų grąžinimas ir kompensacija, jei kūrėjas pažeidžia sutartį
Šių kodifikuotų teisių supratimas yra labai svarbus pirkėjams, vertinantiems teisinius veiksmus dėl sutarties pažeidimų.
Pagrindiniai Dubajaus kūrėjų sutarties pažeidimai
Nepaisant griežtų plėtros įstatymų, keli scenarijai gali būti pirkėjo ir vystytojo susitarimų pažeidimai Dubajaus nekilnojamojo turto ekosistemoje:
Projekto atšaukimas arba sustabdymas
Statybų vėlavimas arba valdžios institucijų visiškas projekto atšaukimas gali smarkiai paveikti pirkėjus. Tokiais atvejais 11 m. Įstatymo Nr. 13 2008 straipsnis aiškiai įpareigoja kūrėjus visiškai grąžinti pirkėjų sumokėtas sumas. Šia išlyga apsaugomos investuotojų teisės, jei pažanga būtų trukdoma.
Pavėluotas užbaigtų vienetų perdavimas
Sutarčių pažeidimais laikomi ir praleisti statybos užbaigimo bei nuosavybės perdavimo nekantriems pirkėjams terminai. Net jei atvejis nėra susijęs su visišku projekto atšaukimu, Dubajaus nuosavybės įstatymas vis tiek suteikia pirkėjams teisę iš atsakingo kūrėjo išieškoti nuostolius ir žalą.
Nuosavybės teisių pardavimas trečiosioms šalims
Kadangi kūrėjai turi oficialiai priskirti nuosavybės teisę pirkėjams, kurie vykdo sutartinius mokėjimus, šių teisių pardavimas naujiems subjektams be sutikimo pažeidžia pradinę pirkimo sutartį. Šie ginčai gali kilti, jei pirminiai investuotojai sustabdo įmokas, bet kūrėjai netinkamai inicijuoja nutraukimo procedūras, dėl kurių tarpininkavimo turto atsiskaitymas.
Iš esmės sutarčių pažeidimai kyla dėl to, kad plėtotojai nesilaiko pagrindinių pažadų, kuriais grindžiamas nekilnojamojo turto sandoris, nesvarbu, ar tai būtų laiku atlikta statyba, formalus nuosavybės perdavimas ar garantuotas pinigų grąžinimas, kai tai pagrįsta. Suprasdami, kur įvyksta pažeidimai, pirkėjai gali reikalauti atitinkamos žalos atlyginimo pagal JAE ir Dubajaus nekilnojamojo turto įstatymus.
Pirkėjo teisių gynimo priemonės už plėtros sutarties pažeidimus
Kai kūrėjai pažeidžia pirkimo sutartis, Dubajaus ir JAE nuosavybės teisės aktai įpareigoja pirkėjus imtis tam tikrų taisomųjų veiksmų, siekdami atlyginti žalą, kompensaciją arba susitarti dėl pažeistos sutarties.
Dubajaus nekilnojamojo turto rinkoje plėtotojams pažeidžiant sutartis, norint apsaugoti savo investicijas ir apsaugoti interesus, svarbiausia imtis aktyvių veiksmų. Šioje paskutinėje dalyje pateiksime praktines gaires, ką pirkėjai gali daryti susidūrę su nerimą keliančia sutarties pažeidimo realybe.
Deramas patikrinimas prieš pasirašant
Prieš net rašydami rašiklį ant nekilnojamojo turto sutarties Dubajuje, labai svarbu atlikti išsamų patikrinimą. Štai ką turėtumėte atsiminti:
- Tyrimų kūrėjai: ištirkite kūrėjo reputaciją ir pasiekimus. Ieškokite atsiliepimų, įvertinimų ir atsiliepimų iš ankstesnių pirkėjų.
- Turto apžiūra: fiziškai apžiūrėkite turtą ir įsitikinkite, kad jis atitinka jūsų lūkesčius ir sutartyje nurodytas sąlygas.
- Pasikonsultuokite su teisės ekspertais: kreipkitės patarimo į teisės ekspertus, kurie specializuojasi Dubajaus nekilnojamojo turto įstatymuose. Jie gali padėti suprasti sutarties sąlygas ir pasekmes.
Sutartinės apsaugos priemonės
Rengiant ar peržiūrint nekilnojamojo turto sutartį Dubajuje, tam tikrų apsaugos priemonių įtraukimas gali suteikti apsaugą nuo galimų pažeidimų:
- Aiškios sąlygos: Užtikrinkite, kad sutartyje būtų aiškiai nurodytos visos sąlygos, įskaitant mokėjimų grafikus, užbaigimo terminus ir baudas už pažeidimus.
- Baudos sąlygos: įtraukite nuobaudas už vėlavimą ar nukrypimus nuo sutartų kokybės ir dizaino standartų.
- Sąlyginio deponavimo sąskaitos: apsvarstykite galimybę mokėjimams naudoti sąlyginio deponavimo sąskaitas, kurios gali pasiūlyti tam tikrą finansinio saugumo lygį.
Teisinė pagalba
Sutarties pažeidimo atveju labai svarbu suprasti savo teisines galimybes ir kaip elgtis toliau:
- Pasikonsultuokite su advokatu: Pasinaudokite patyrusio advokato, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto ginčuose, paslaugomis. Jie gali įvertinti jūsų atvejį ir patarti, kaip geriausiai elgtis.
- Derybos: prieš imdamiesi teisinių veiksmų pabandykite išspręsti problemą derybomis arba tarpininkavimu.
- Pateikite ieškinį: Jei reikia, pateikite ieškinį dėl teisių gynimo priemonių, pvz., atsisakymo, konkretaus vykdymo ar kompensacijos.
Kreipkitės į profesionalų patarimus
Niekada nenuvertinkite profesionalios konsultacijos vertės, ypač sudėtingais teisiniais klausimais, pavyzdžiui, sutarties pažeidimais:
- Teisės ekspertai: Pasikliaukite teisės specialistų žiniomis, kurie supranta Dubajaus nekilnojamojo turto įstatymus ir gali padėti jums atlikti šį procesą.
- Nekilnojamojo turto konsultantai: apsvarstykite galimybę pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto konsultantais, kurie gali suteikti informacijos apie rinką ir padėti priimti pagrįstus sprendimus.
Sutarties nutraukimo arba ieškinių inicijavimas
Jei sutarties pažeidimai išlieka be kompromisų, pirkėjai turi teisę pasinaudoti griežtesnėmis teisinėmis galimybėmis:
Pranešimų apie sutarties pažeidimą siuntimas
Prieš iškeldami ieškinį, pirkėjų teisininkai oficialiai praneša reikalavimų nesilaikančiam kūrėjui apie sutarties pažeidimus, prašydami konkrečių teisių gynimo priemonių arba pirminio susitarimo laikymosi per nustatytą laikotarpį. Tačiau šie pranešimai pateikiami prieš teismo posėdžius, o ne užkerta kelią.
Teisinė byla prieš kūrėjus Dubajaus ar JAE teismuose
Jei neteisminis sprendimas nepavyksta, pirkėjai gali inicijuoti oficialų teisminį procesą, siekdami finansinės žalos atlyginimo arba sutarties nutraukimo. Įprastos teisių gynimo priemonės, kurių reikalaujama per ieškinius, apima:
- Žalos atlyginimas, apimantis kiekybiškai įvertinamus nuostolius
- Išlaidų, pvz., teisinių mokesčių ar praleistų mokėjimų, susigrąžinimas
- Palūkanos už išieškotas sumas negrąžinamos nedelsiant
- Pradinės sutarties pripažinimas negaliojančia dėl nepataisomų pažeidimų
Reguliavimo institucijų vaidmuo nekilnojamojo turto bylose
Bylose dėl nekilnojamojo turto autoritetingi organai mėgsta RERA dažnai palaiko teisinę atskaitomybę. Pavyzdžiui, atšauktų projektų investuotojai gali susigrąžinti visas lėšas per specialų ginčų komitetą, kodifikuotą pagal Dubajaus nuosavybės teisę.
Be to, šios agentūros gali pačios patraukti baudžiamojon atsakomybėn reikalavimų nesilaikančius kūrėjus, taikydamos nuobaudas, įtraukdamos į juodąjį sąrašą ar imdamos kitas drausmines priemones, be atskirų ieškovų pateiktų civilinių ieškinių. Taigi dėl reguliavimo priežiūros pardavėjams būtina vengti kodifikuotų pareigų pažeidimų.
Kodėl svarbu suprasti sutarties pažeidimus
Sparčiai besivystančiose nekilnojamojo turto rinkose, tokiose kaip Dubajus, teisės aktai ir toliau tobulėja, kad atitiktų pirkėjų, pardavėjų ir produktų sudėtingumą. Atnaujinti nuosavybės įstatymai atskleidžia, kad pabrėžiamas teisingumas ir skaidrumas, kurį rodo sustiprinta vartotojų apsauga ir ataskaitų teikimo reikalavimai.
Pramonei tobulėjant, tiek investuotojai, tiek kūrėjai turi prisitaikyti, išmokdami sutartinių teisių ir pareigų. Pirkėjams įžvalgos apie dažniausiai pasitaikančius pažeidimus leidžia tinkamai įvertinti riziką, kai vertinami nauji projektai, kartu ieškant tinkamų priemonių, jei problemos galiausiai iškiltų.
Ar neteisminis sprendimas, ar formalus Dubajaus teismai Nuosprendį, pirkėjai, susidūrę su įtariamais pasirašytos pirkimo sutarties pažeidimais, turėtų gauti ekspertų teisinę konsultaciją. Kadangi bylinėjimosi procesas, nukreiptas į dideles vystymo įmones dėl sudėtingų sutarčių pažeidimų, smarkiai skiriasi nuo įprastų civilinių ieškinių, bendradarbiavimas su specialistais, išmanančiais vietinius nekilnojamojo turto įstatymus ir reguliavimo niuansus, yra labai svarbus.
Šiuolaikinėje Dubajaus nekilnojamojo turto arenoje, kurią apibrėžia kelių milijonų dolerių investicijos, užsienio investuotojai ir sudėtingos mišrios paskirties bendruomenės, pirkėjai negali sau leisti nepaisyti sutarčių pažeidimų. Suprasdami teisines nuostatas, susijusias su kūrėjų pareigomis ir pirkėjų teisėmis, galima būti budriems ir imtis skubių veiksmų. Turėdami daug teisės aktų, stiprinančių nuosavybės teises, pirkėjai, nustatę esminius pažeidimus, gali pasinaudoti keliais išpirkimo būdais.
DUK apie vystytojų sutarčių pažeidimus nekilnojamojo turto atvejais
1. Kokia yra Dubajaus nekilnojamojo turto sektoriaus apžvalga, minima straipsnio metmenyse?
- Nekilnojamojo turto sektorius Dubajuje pasižymi pelningomis investavimo galimybėmis, kurios pritraukia pirkėjus. Be to, Dubajaus įstatymų leidėjai nori kurti įstatymus, kurie padėtų šio sektoriaus augimui.
2. Kokie įstatymai reglamentuoja sutartinius santykius tarp vystytojų ir pirkėjų Dubajaus nekilnojamojo turto sektoriuje?
- Sutartinius santykius tarp vystytojų ir pirkėjų Dubajaus nekilnojamojo turto sektoriuje reglamentuoja tokie įstatymai kaip 8 m. įstatymas Nr. 2007 ir 13 m. įstatymas Nr. 2008. Šie įstatymai apibūdina nekilnojamojo turto sandorių teisinę bazę.
3. Kokie yra Dubajaus nekilnojamojo turto sektoriaus vystytojų įsipareigojimai?
- Vystytojai yra įpareigoti nuosavybės teise priklausančioje ar patvirtintoje žemėje statyti nekilnojamojo turto vienetus ir perduoti nuosavybės teisę pirkėjams pagal pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas.
4. Kokios yra neplaninių pardavimų pasekmės Dubajaus nekilnojamojo turto rinkoje?
- Neplaniniai pardavimai Dubajuje leidžia pirkėjams įsigyti nekilnojamąjį turtą išsimokėtinai ir finansuoti kūrėjus per pirkėjo mokėjimus.
5. Kas nutiks, jei RERA (Nekilnojamojo turto reguliavimo tarnyba) Dubajuje atšauks nekilnojamojo turto projektą?
- Jei projektą RERA atšaukia, vystytojai pagal 13 m. įstatymą Nr. 2008 privalo grąžinti visus pirkėjo mokėjimus. Tai užtikrina pirkėjo teisių apsaugą netikėtai sustabdžius plėtros projektą.
6. Kokios gali būti pasekmės, jei vystytojas pavėluoja perduoti turtą pirkėjui?
- Jei vystytojas vėluoja perduoti nuosavybę, pirkėjas turi teisę reikalauti iš vystytojo kompensacijos. Pirkėjai taip pat gali bandyti susitarti taikiai per Dubajaus žemės departamentą (DLD).
7. Ar pirkėjas gali nustoti mokėti mokėjimus dėl kūrėjo sutarties pažeidimo?
- Taip, pirkėjas gali nustoti mokėti, jei kūrėjas pažeidžia sutartį. Daugeliu atvejų teismai priima sprendimą dėl pirkėjo teisės nutraukti sutartį, o vystytojo priešieškiniai atmetami, jei anksčiau buvo pažeista sutartis.
8. Kokios yra galimos teisės gynimo priemonės ir ginčų sprendimo būdai dėl nekilnojamojo turto sutarties pažeidimų Dubajuje?
- Priemonės ir ginčų sprendimo būdai apima draugiško susitarimo siekimą, kurį palengvina Dubajaus žemės departamentas (DLD), bylinėjimasis siunčiant teisinį pranešimą ir ieškinio pateikimą bei reguliavimo institucijų, tokių kaip RERA, ir investuotojų komitetų įtraukimas siekiant apsaugoti nusiteikusius pirkėjus.
9. Kaip sugriežtinti nuosavybės įstatymai Dubajuje palankūs pirkėjams ginčuose dėl nekilnojamojo turto?
- Sugriežtinti nuosavybės įstatymai Dubajuje yra palankūs pirkėjams, nes numato aiškias pirkėjų ir kūrėjų teisių įgyvendinimo procedūras ir sąžiningumo principų laikymąsi ginčuose dėl nekilnojamojo turto.
10. Kokia yra reguliavimo institucijų, tokių kaip RERA, ir investuotojų komitetų reikšmė Dubajaus nekilnojamojo turto sektoriuje?
Reguliavimo institucijos, pvz., RERA ir investuotojų komitetai, atlieka itin svarbų vaidmenį saugant pirkėjų teises ir taikant drausmines priemones kūrėjams, kurie pažeidžia taisykles.
