Higiezinen sektorea Emirate of Dubai hazkunde izugarria izan du azken hamarkadetan, hornituz inbertsio aukera irabaziak mundu osoko erosleak erakartzen dituztenak. Industriak azkar hedatzen jarraitzen duen heinean, Dubai, RAK Abu Dhabi gobernuak hainbat lege eta arau ezarri ditu sektorearen garapena laguntzeko, inbertitzaileen eta azken erabiltzaileen eskubideak babesten dituen bitartean.
Edozein higiezinen transakziotan funtsezko harremana da higiezin bat eraikitzen duen sustatzailearen eta higiezinen ondasuna erosten duen pertsona fisiko edo entitatearen arteko kontratu-hitzarmena. Hala ere, gatazkak sor daitezke alderdi batek kontratuaren baldintzak hausten dituenean. EAEko edo Dubaiko higiezinen ekosistemako garatzaileek kontratu-hausteek dituzten ondorioak ulertzea funtsezkoa da legezko erremedioak eta irtenbideak bilatzen dituzten erosleentzat.
Dubaiko higiezinen paisaia
Dubaik paisaia ultramodernoa du etxe orratz distiratsuek, gizakiak egindako uharteek eta bizitegi-garapen zabalek definitutakoa. Emirerriko higiezinen merkatua 90 milioi USD gutxi gorabehera baloratu zen 2021ean, eskualde osoan higiezinen eskala eta protagonismoa azpimarratuz.
Atzerriko inbertsioen uholde handiak hotelak, apartamentuak, txaletak eta espazio komertzialak planez kanpoko erosketetan isuri dira azken hamarkadan. Ordainketa-plan erakargarriak, bisa pizgarriak (Urrezko Visa bezalakoak) eta bizimoduaren abantailak nazioarteko inbertitzaileak erakarri Dubaiko higiezinen sektorera. Datozen Nakheel Marinas Dubai uharteak, Palm Jebel Ali, Dubai uharteak hondartza, Dubai portua, etab. eta EAEko pandemiaren ondorengo susperraldiaren inguruko baikortasun orokorrarekin, higiezinen industria beste baterako prest dago. hazkunde fasea.
Dubaiko gobernuak hainbat politika-ekimen eta arau-esparru zabaldu ditu, bizkor eboluzionatzen ari den industria kontrolatzera zuzenduta, kontsumitzaileen eskubideen eta lege-betetzearen printzipioak mantenduz. Hala ere, garapen-abiadura handia funtsezkoa da erosleek eta saltzaileek inplikatutako alderdiek higiezinen auziak eta kontratu-hausteak ulertzea, eta eraikuntza-erreklamazioen prebentzioa eta ebazpena.
Garatzaileen eta Erosleen arteko harreman juridikoa
Eroslearen eta sustatzailearen arteko kontratuzko erosketa-akordioak harreman juridiko nagusia osatzen du Dubaiko jabetza-erosketa edo planez kanpoko inbertsioetan. Eskubideak eta betebeharrak zehazten dituzten kontratu zehatzak egiteak laguntzen du kontratu-gatazkak arintzea lerroan behera. EAEko jabetza legeak, zehazki, 8ko 2007. zk. Legea eta 13ko 2008. zk. Legea bezalako funtsezko arauek bi aldeen arteko higiezinen unitateen salmenta arautzen dute.
Garatzaileen betebeharrak
Dubaiko jabetza legediaren arabera, lizentziadun garatzaileek hainbat erantzukizun dituzte:
- Higiezinen unitateak eraikitzea, izendatutako plano eta baimenen arabera
- Legezko jabetza erosleari eskualdatzea, elkarren artean hitzartutako kontratuaren arabera
- Erosleei kalte-ordaina ematea atzerapenen kasuan edo proiektua amaitu ezean
Bien bitartean, planetik kanpoko erosleek adosten dute ordainketak zatika egitea proiektuaren eraikuntzaren mugarriei lotuta eta formalki jabetza bere gain hartzen amaitu ondoren. Gertaeren sekuentzia hau bi aldeek dagozkien kontratu-konpromisoei eusten dieten oinarritzen da.
Erosleen eskubideak
Dubaiko kontsumitzaileak babesteko ekimenekin bat eginez, higiezinen araudiak jabetza erosleentzako eskubide batzuk ere jasotzen ditu:
- Garbitu erositako aktiboaren legezko jabetza ordainketak amaitu ondoren
- Ondasunak garaiz bete eta lagatzea hitzartutako epearen arabera
- Itzulketak eta kalte-ordainak sustatzaileak kontratua hauste kasuan
Kodetutako eskubide hauek ulertzea funtsezkoa da erosleek kontratu-urraketen inguruko ekintza juridikoak ebaluatzeko.
Dubai Garatzaileen kontratu-hauste nagusiak
Garapen-lege zorrotzak izan arren, hainbat agertoki erosle eta garatzaileen akordioen haustura izan daitezke Dubaiko higiezinen ekosisteman:
Proiektua bertan behera uztea edo atxikipenak
Eraikuntza-atzeratzeak edo agintariek proiektu bat erabat bertan behera uzteak eragin handia izan dezakete erosleengan. Egoera horietan, 11ko 13. Legearen 2008. artikuluak esplizituki agintzen die sustatzaileei erosleen ordainketak osorik itzultzeko. Klausula honek inbertitzaileen eskubideak babesten ditu aurrerapena galarazi behar bada.
Amaitutako Unitateak berandu entregatzea
Eraikuntza amaitzeko eta jabetza pazientziarik gabeko erosleei transferitzeko epeak ere kontratu-urraketak dira. Kasu batek proiektu osoa bertan behera uztea suposatzen ez badu ere, Dubaiko jabetza legeak oraindik ere eskubidea ematen die erosleei sustatzaile arduradunaren galerak eta kalteak berreskuratzeko.
Jabetza-eskubideen salmenta hirugarrenei
Garatzaileek formalki jabetza esleitu behar dietenez kontratuzko ordainketak betetzen dituzten erosleei, eskubide horiek entitate berriei baimenik gabe saltzeak hasierako erosketa-hitzarmena urratzen du. Gatazka hauek ager daitezke jatorrizko inbertitzaileek kuotak gelditzen badituzte, baina garatzaileek gaizki abiarazten badituzte amaiera-prozedurak, eta ondorioz. bitartekaritza ondasunen likidazioa.
Funtsean, kontratu-hausteak garatzaileek higiezinen transakzioan oinarritzen diren funtsezko promesak ez betetzeari buruzkoak dira, hala nola eraikuntza puntuala, jabetza-transferentzia formala edo bermatutako itzulketak bermatzen direnean. Urraketak non gertatzen diren ulertzeak EAEko eta Dubaiko higiezinen legediaren arabera itzulketa egokia bila dezakete erosleek.
Garapen-kontratuaren hausteetarako erosleen erremedioak
Garatzaileek erosketa-akordioak hausten dituztenean, Dubai eta EAEko jabetza legeak erosleei hornitzen dizkie erosleei kalteak, kalte-ordainak edo urratutako kontratuaren likidazioa lortzeko zenbait konponketa-ekintza egiteko.
Dubaiko higiezinen merkatuko garatzaileek kontratu hausteen aurrean, urrats proaktiboak hartzea ezinbestekoa da zure inbertsioak babesteko eta zure interesak babesteko. Azken atal honetan, erosleek kontratu haustearen errealitate kezkagarriari aurre egiten diotenari buruzko orientabide praktikoak emango ditugu.
Beharrezko diligentzia sinatu aurretik
Dubaiko higiezinen kontratu batean boligrafoa paperean jarri aurretik, funtsezkoa da diligentzia sakona. Hona hemen kontuan izan behar duzuna:
- Ikerketa Garatzaileak: Garatzailearen ospea eta ibilbidea ikertu. Bilatu aurreko erosleen iritziak, balorazioak eta iritziak.
- Jabetza Ikuskatzea: Fisikoki ikuskatu jabetza eta ziurtatu zure itxaropenekin eta kontratuan zehaztutako baldintzekin bat datorrela.
- Kontsultatu lege-adituei: Bilatu Dubaiko higiezinen legeetan adituak diren aditu juridikoen aholkularitza. Kontratuaren baldintzak eta ondorioak ulertzen lagun zaitzakete.
Kontratu-bermeak
Dubain higiezinen kontratu bat idaztean edo berrikusten denean, zenbait berme txertatzeak balizko urraketen aurkako babesa eman dezake:
- Garbitu Baldintzak: Ziurtatu kontratuak argi eta garbi zehazten dituela baldintza guztiak, ordainketa-egutegiak, burutzeko epeak eta arau-hausteengatiko zigorrak barne.
- Zigor Klausulak: adostutako kalitate eta diseinu estandarretatik atzerapen edo desbideratzeen zigor klausulak sartu.
- Fidantza kontuak: kontuan hartu fidantza-kontuak erabiltzea ordainketak egiteko, finantza-segurtasun maila bat eskain dezaketenak.
Errekurtso juridikoa
Kontratua hausten bada, ezinbestekoa da zure legezko aukerak ulertzea eta nola jarraitu:
- Kontsultatu abokatu bat: Higiezinen gatazketan aditua den esperientziadun abokatu baten zerbitzuak kontratatu. Zure kasua ebaluatu eta jokabiderik onenari buruzko aholkuak eman ditzakete.
- Negoziatzea: Arazoa negoziazio edo bitartekaritza bidez konpontzen saiatzea, auzibidera jo baino lehen.
- Demanda aurkeztu: Beharrezkoa izanez gero, demanda bat aurkeztu, hala nola, ezeztapena, berariazko betekizuna edo kalte-ordaina bilatzeko.
Bilatu Aholkularitza Profesionala
Inoiz ez gutxietsi aholkularitza profesionala bilatzearen balioa, batez ere, lege-arazo konplexuetan, esaterako, kontratu-hausteetan:
- Aditu Juridikoak: fidatu Dubaiko higiezinen legeak ulertzen dituzten eta prozesuan zehar gidatuko zaituzten profesional juridikoen esperientzian.
- Higiezinen Aholkulariak: Demagun merkatuari buruzko ikuspegiak eman ditzaketen higiezinen aholkulariekin kontsultatzea eta erabakiak hartzen laguntzeko.
Kontratuaren amaiera edo auziak hastea
Kontratu-hausteak konpromisorik gabe iraungo balu, erosleek aukera juridiko indartsuagoak erabiltzeko eskubidea dute:
Kontratu-hauste-adierazpenak bidaltzea
Auzi baten aurretik, erosleen abokatuek kontratu-hausteen berri ematen diote formalki betetzen ez duen sustatzaileari, zehaztutako epe batean erremedio zehatzak edo jatorrizko hitzarmenari atxikitzea eskatzen dioten bitartean. Dena den, jakinarazpen hauek epaitegietako prozedurak debekatu beharrean baino lehen.
Dubaiko edo EAEko epaitegietako garatzaileen aurkako auzi juridikoa
Epaitegiz kanpoko ebazpenak huts egiten badu, erosleek auzi formala abiarazi dezakete finantza-konponbidea edo kontratua eteteko. Auzien bidez erreklamatutako ohiko erremedioak hauek dira:
- Galera kuantifikagarriak estaltzen dituzten kalte-ordainak
- Lege-komisioak edo galdutako ordainketak bezalako gastuak berreskuratzea
- Erreklamatutako zenbatekoen interesak berehala itzuli ez direnak
- Jatorrizko kontratua baliogabetzea, konpon ezinezko arau-hausteengatik
Erakunde Arautzaileen eginkizuna higiezinen kasuetan
Higiezinen auzietan, erakunde autoritarioak bezalakoak RERA maiz onartzen du legezko erantzukizuna. Adibidez, bertan behera utzitako garapenen inbertitzaileek diru guztia berreskura dezakete Dubaiko jabetza legearen arabera kodetutako gatazken batzorde dedikatu baten bidez.
Gainera, agentzia hauek beraiek epai ditzakete betetzen ez dituzten garatzaileak zigorren bidez, zerrenda beltzean edo beste diziplina-ekintzen bidez, demandatzaile indibidualek aurkeztutako auzi zibilen gain. Beraz, arauzko gainbegiratzeak ezinbesteko gehiago sortzen ditu saltzaileek kodifikatutako betebeharrak haustea saihesteko.
Zergatik ulertzea garrantzitsua da kontratuaren urraketak
Dubai bezalako higiezinen merkatuetan eboluzionatzen ari diren merkatuetan, legedia heltzen jarraitzen du erosleen, saltzaileen eta produktuen sofistikazioarekin bat etortzeko. Jabetza-lege eguneratuek kontsumitzaileen babesak eta txostenak emateko eskakizunak frogatzen duten zuzentasunari eta gardentasunari garrantzia ematen diote.
Industriak aurrera egin ahala, bai inbertitzaileek bai garatzaileek kontratu-eskubideak eta betebeharrak ikasiz egokitu behar dute. Erosleentzat, ohiko arau-hausteei buruzko ezagutzak arriskuak behar bezala ebaluatzea ahalbidetzen du proiektu berriak ebaluatzen direnean, erremedio egokiak bilatzen dituzten bitartean, arazoak azkenean bidean gauzatzen badira.
Auzitegiz kanpoko ebazpena edo formala Dubai auzitegiak epaia, erosleek adituen aholkularitza juridikoa lortu beharko lukete sinatutako erosketa-hitzarmenaren ustezko urraketak aurre egiteko. Kontratu-hauste konplexuengatik garapen-enpresa handiei zuzendutako auzia ohiko auzi zibiletatik oso desberdina denez, tokiko higiezinen legeetan eta arauzko ñabarduran adituak diren espezialistekin lankidetzak laguntza ezinbestekoa eskaintzen du.
Milioi dolarreko negozioek, atzerriko inbertitzaileek eta erabilera mistoko komunitate korapilatsuek definitutako Dubai jabetza-esparru modernoan, erosleek ezin dituzte kontratu-hausteak egiaztatu gabe utzi. Garatzaileen betebeharren eta erosleen eskubideen inguruko lege-xedapenak ulertzeak zaintza eta ekintza azkarrak ahalbidetzen ditu. Jabetza-eskubideak babesten dituen araudi zabalarekin, erosleek hainbat bide jorratu ditzakete erreskateko urraketa materialak identifikatu ondoren.
Garatzaileek higiezinen kasuetan kontratuak hausteari buruzko galderak
1. Zein da artikulu eskeman aipatzen den Dubaiko higiezinen sektorearen ikuspegi orokorra?
- Dubaiko higiezinen sektoreak erosleak erakartzen dituzten inbertsio-aukerak irabazi ditu. Gainera, Dubaiko legegileek sektore honen hazkundea laguntzeko legeak garatzeko gogotsu daude.
2. Zein legek arautzen dute Dubaiko higiezinen sektoreko garatzaileen eta erosleen arteko kontratu-harremana?
- Dubaiko higiezinen sektoreko garatzaileen eta erosleen arteko kontratu-harremana 8ko 2007. zk. Legea eta 13ko 2008. zk. Legea bezalako legeek arautzen dute. Lege hauek jabetza-transakzioen lege-esparrua zehazten dute.
3. Zeintzuk dira Dubaiko higiezinen sektoreko garatzaileek dituzten betebeharrak?
- Sustatzaileak behartuta daude jabetzako edo onartutako lursailetan higiezinen unitateak eraikitzera eta jabetza erosleei lagatzera salmenta-kontratuaren baldintzen arabera.
4. Zeintzuk dira planez kanpoko salmentak Dubaiko higiezinen merkatuan?
- Dubaiko planez kanpoko salmentek erosleei jabetza zatika erosteko eta garatzaileei finantzaketa eskaintzen diete erosleen ordainketen bidez.
5. Zer gertatzen da higiezinen proiektu bat RERAk (Real Estate Regulatory Authority) Dubain bertan behera uzten badu?
- RERAk proiektu bat bertan behera uzten badu, sustatzaileek 13ko 2008. zk. Legeak erosleen ordainketa guztiak itzuli behar ditu. Horrek bermatzen du erosleen eskubideak babesten direla garapen-proiektu bat ustekabean gelditzen bada.
6. Zein ondorio ditu sustatzaile batek erosleari jabetza baten jabetza lagatzeko berandu iristen bada?
- Sustatzaile bat berandu iristen bada jabetza lagatzen, erosleak sustatzaileari kalte-ordaina eskatzeko eskubidea du. Erosleek adiskidetasunezko konponketa ere saia dezakete Dubaiko Lur Sailaren (DLD) bidez.
7. Erosle batek ordainketak egiteari utzi al diezaioke garatzaile batek kontratua hausteagatik?
- Bai, erosle batek ordainketak egiteari utzi diezaioke garatzaile batek kontratua hausten badu. Kasu askotan, epaitegiek eroslearen kontratua eteteko eskubidearen alde egiten dute, eta sustatzaileen kontrako erreklamazioak baztertzen dira lehenago kontratu-hausterik egon bazen.
8. Zeintzuk dira Dubain higiezinen kontratu hausteetarako dauden erremedioak eta gatazkak konpontzeko aukerak?
- Erremedioak eta gatazkak konpontzeko aukerak honako hauek dira: Dubaiko Lurralde Departamentuak (DLD) bideraturiko konponbide adiskidetsua bilatzea, lege-ohar bat bidaliz eta auzia jarriz auziak eta RERA eta inbertitzaileen batzordeak bezalako agintaritza erregulatzaileen inplikazioa, kaltetutako erosleak babesteko.
9. Nola mesede egiten diete Dubaiko jabetza lege zorroztuak erosleei higiezinen gatazketan?
- Dubaiko jabetza legeak zorroztu egin dira erosleei mesede egiten diete erosleen eta sustatzaileen eskubideak betearazteko prozedura argiak eskainiz eta higiezinen gatazketan bidezkotasunaren printzipioak mantenduz.
10. Zein da Dubaiko higiezinen sektorean RERA eta inbertitzaileen batzordeak bezalako arau-agintarien garrantzia?
RERA eta inbertitzaileen batzordeak bezalako arau-agintariek funtsezko zeregina dute erosleen eskubideak babesteko eta araudia urratzen duten garatzaileen aurkako diziplina-neurriak hartzeko.
